（2022年11月27日）今年，物業服務行業歷經坎坷，無論企業業績還是資本市場估值，均遭遇了劇烈沖擊。

據觀點指數統計，今年上半年，大量上市物企利潤縮水，凈利潤平均跌幅達7.18%；毛利率普遍下行，平均毛利率較去年同期下降約2.64個百分點至28.83%，而應收款賬齡也明顯拉長。

(相關資料圖)

在此之外，資本市場對物業企業的熱情似乎也在熄滅，今年以來，恒生物業服務及管理指數跌幅高達41.51%，大量物業服務企業市值縮水過半。

追根溯源，物業服務企業目前所經歷的下行周期并非來自物管行業自身基本面，而是地產行業的債務危機傳導而來。不過，這一狀況也正在改變。近期，地產行業支持政策頻出，六大行釋出萬億授信，央行啟動降準，地產行業的復蘇近在眼前。11月中旬以來，物管股二級市場也已經歷數次強勢反彈。

正是資本的進入給物業服務行業帶來了諸多變化，當前正值物業資本市場估值回歸理性和逐漸恢復之際，此時物業服務行業更應回歸本心，堅守服務本質，探尋物業服務的真正價值。

物業服務企業自身坐擁海量流量入口，無數生活場景都可能成為掌控社區經濟的抓手，例如基于業主的需求，依靠自身先天社區入口的優勢聚焦自身優勢領域，在做好基本服務的基礎上，憑借與業主的近距離和信任度，通過自營或第三方平臺，來提供產品零售和一系列碎片化生活服務。

在此之外，通過與地產集團的協同，電商、美居、養老、托幼、旅游、資產服務等增值服務業務類型均可進一步植入于社區當中，優化企業營收成本結構，并使之成為物企的額外增長極。雖然目前物企對社區經濟的探索進程還不明朗，但社區增值服務仍是一條值得追尋的藍海賽道。

物業服務并不止于住宅，住宅社區之外，購物中心、寫字樓、商企空間、公共物業等均是物業服務企業的活躍場景，服務的邊界更是有無限的延申和想象空間。

以城市服務為例，城市服務是對城市空間的規模化和一體化運營，其始于環衛而不僅限于環衛，本質是將城市公共空間和資源作為一個整體，由物業服務企業進行統籌管理，具體可包括市政環衛、城市綠化、政府后勤、公共資產運營等不同業務范圍，隨著政府對精細化城市管理需求的增長和政策的不斷調整，物業企業將有機會成為政府的物業管家，G端業務的廣度和深度也會持續擴大。

12月13日，由觀點機構主辦的“2022觀點學徒計劃-線上季”將以線上專場論壇的形式，邀請物業服務和數字化領域的企業、精英、專家進行線上討論，以演講、討論、交流會等形式，共同探討行業奧秘并追尋新的增長機會，分享行業新思路和新路徑。

日程安排

物業服務的邊界

2022觀點學徒計劃-線上季

12月13日

演講及討論主題：

演講話題1：規模之外

闡釋：規模的擴張和項目密度的提高既能提高整體營收又能降低平均成本，不過管理規模是否是物業公司追求的盡頭？在規模之外，物業公司還有哪些可以探索的方向，是否存在第二條增長曲線？

演講話題2：社區經濟的生態

闡釋：物業服務企業坐擁海量流量入口，然而在社區電商、社區經濟等領域收獲甚微；線上還是線下，平臺還是自營，社區經濟的生態究竟該如何構建？

演講話題3：行業外部的競爭

闡釋：作為空間綜合服務商，物業公司在眾多業務領域面臨的不僅僅是行業內的競爭，更多外部的企業都會加入戰局，如何在此中發揮物業企業自身的優勢？

演講話題4：G端服務的權衡

闡釋：政府對城市治理精細化的需求自然吸引了物業服務企業的加入，然而無論是公服、環衛還是城市服務，似乎都存在利潤率低下的問題，如何平衡其中的成本與盈利，怎樣才能做好政府的物業管家？

演講話題5：依附與獨立，物業與地產的關系平衡

闡釋：近年來住宅開發行業的萎縮和流動性的收緊不可避免地給物企的發展帶來影響，然而地產方面為物業提供的平臺價值不容忽視，獨立性的追求也是大勢所趨，如何平衡好和地產公司之間的關系？

演講話題6：物業服務數字投入與“賬本”

闡釋：市場反饋，物業服務企業數字化建設的過程中，普遍遇到“年底一算賬，數字化建設沒有帶來設想的價值”的情況。因此，如何布局投資、并平衡支出是數字化建設的基礎。

演講話題7：應答未來

闡釋：物業服務業務的特色在于涉及多方，例如基于社區（人）、資產、企業（服務方）等等。數字科技可以圍繞多方帶來怎樣的商業、服務模式和業績增長。

討論話題：資本市場紐帶

闡釋：物業服務行業曾借資本乘風而起，然而估值的回歸帶來了更多理性的思考，資本的進入給物業服務行業帶來了哪些變化，投資人的關注重點和企業經營目標是否一致？主動的市值管理是否必要？

*具體安排以會議日程為準

關鍵詞： 物業服務 物業服務企業 資本市場