證券時報記者吳家明

最近，深圳新房市場挺“熱鬧”：一邊是網紅盤再度入市，一邊是新房打折促銷不斷，甚至還有演藝明星的“助陣”。不過，無論是打折還是明星營銷，開發商的目標都是為了加速去化。

最近，鴻榮源、深業等房企邀請演藝明星為旗下項目“站臺”，引起一定的討論度，活動現場也座無虛席，人潮涌動的背后是明星效應在發揮作用。其實，明星“站臺”營銷對深圳樓市來說并不陌生，但在當下樓市復蘇進程不及預期的背景下，為何明星營銷再現深圳樓市？

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對此，有房企在對外宣傳時稱，諸如音樂會巡禮的活動是為了打破行業壁壘，深度串聯時尚、音樂和地產資源，打造的又一次令人驚喜的品牌體驗。有現場觀眾對記者表示，很多觀眾都會拿出手機錄制現場明星的視頻并傳播到社交圈，或許還會帶上項目，這樣便達到了營銷效果。

記者也對多位購房者進行采訪并得到類似的答復：開發商與其重金邀請演藝明星來助陣，不如多花心思打造樓盤的品質，因為花費如此多資金宣傳最終買單的還是業主，開發商用品質說話更能打動購房者。或者，開發商還不如實打實地讓利給業主。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在市場銷售下滑和信心不足的時候，開發商會想出各種營銷手段，明星營銷能提升人氣和曝光，也是特色營銷或差異化營銷的一種。

李宇嘉表示，明星自帶流量和粉絲，對房企來說確實會有宣傳效應，而且對購房者和潛在需求來說，他們可能會認為房企能請明星，說明房企的資金鏈還是比較好，或能在短期內推動項目的銷售。“但我覺得從根本上來講，明星對樓盤本身來說作用并不是很大，請不請明星與樓盤的品質并沒有什么關系。”

無論是花樣打折還是明星營銷，開發商的目標都是為了加速去化，所以也只能在營銷手段上出奇制勝。

在市場火爆期間，深圳新房往往供不應求，也經常出現“日光盤”，但這種情況從2021年下半年開始發生改變，受整體行業下行及新房供應量不斷增加等因素影響，深圳新房市場也回歸穩定，“日光盤”數量也銳減。

深圳中原研究中心的數據顯示，5月新房住宅成交2787套，環比下降20.5%。5月，深圳全市新房住宅存量為402.5萬平方米。而在上周，深圳有7個住宅項目入市，整體去化約兩成。所以，一方面是新盤房源不斷入市，一方面是新盤去化不理想，這就導致了深圳新房庫存高企。

在此背景下，打折促銷也成為開發商加速去化的重要舉措。記者發現，一些開盤許久的新房項目還會采取分批“開盤”，每次“開盤”的折扣活動都不同。據悉，深圳現在仍執行新盤限價政策，但一些項目會在備案價打折的基礎上再“打折”，多數采取返物業費、禮物等方式進行。

6月20日，人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布了新一期貸款市場報價利率(LPR)。其中，1年期LPR為3.55%、5年期以上LPR為4.2%。1年期LPR、5年期以上LPR均較上月下調10個基點。

李宇嘉建議推進需求端“降成本”，配合降息并讓需求端切實看到購買力的相對提升。比如，合理下調存量房貸利率，合理下調二手住房交易的稅率、按揭利率，降低經紀服務費率，全面推進二手住房“帶押過戶”，推進存量商業貸款轉公積金貸款、提高“組合貸”審批效率等，這些措施疊加在一起，全面降低交易成本、疏通交易堵塞。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，6月作為開發商年中沖刺關鍵節點，若支持政策能進一步落地，在開發商大力推盤和促銷之下，市場情緒有望好轉，但不同城市市場分化或進一步加大。

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