“五一”假期消費火熱，各地樓市冷熱不均，如何看今年樓市走勢？戴德梁行今日發布《2023年第一季度全國住宅市場研究》，報告顯示：需求端傳遞積極信號，一季度住宅新房銷售面積同比止跌回升。住宅新房銷售均價同比回升，70城新房環比上漲城市數量創近4年來新高。同時，一季度重點24城新房市場多現供不應求，新房成交向熱點城市集中的趨勢明顯。

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需求端傳遞積極信號

一季度住宅新房銷售面積同比止跌回升

一季度，全國住宅銷售面積26251萬平方米，同比小幅上漲1.4%。年內住宅累計銷售面積自2022年初以來首現同比正增長，其主要原因在于疫情防控放開后市場轉暖的預期下，積壓的剛性購房需求及改善性需求集中釋放，帶動不少熱點城市的住宅銷售回暖，政策利好的疊加也對市場信心的恢復傳遞出積極信號。

但僅僅依賴前期積壓需求的扎堆釋放所帶動的成交熱度似乎難以支撐起樓市的持續回暖，中國房地產的恢復還有賴于整體經濟的提振及房地產業步入健康發展通道。

圖1：全國住宅銷售面積走勢變化

資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部

住宅新房銷售均價同比回升

70城新房環比上漲城市數量創近4年來新高

疫后需求端的回暖跡象對房價止跌回穩構成一定支撐，而在房價相對較高的熱點城市住宅成交率先修復好轉也從結構上拉高了全國住宅新房的銷售均價。一季度，全國住宅銷售均價10,532元/平方米，同比上漲6.3%。數據指標的顯著增長也將有助于進一步鞏固市場預期，促使觀望者入市交易，為全年住房成交持續恢復奠定良好的基礎。

圖2：全國住宅銷售均價走勢變化

資料來源：國家統計局、戴德梁行研究部

3月，70城新建商品住宅環比上漲城市有64個，比2月增加9個。新建商品住宅價格環比上漲城市數量已超過九成，創下自2019年6月以來的45個月新高，反映出樓市需求端的積極變化。與此同時，70個大中城市中新建商品住宅銷售價格同比上漲城市較上月增加4個至18個，51個城市同比下降，但同比降幅總體收窄。

新房成交向熱點城市集中的趨勢明顯

2023年一季度，24個重點城市住宅新房累計批準上市面積共計3,377萬平方米，銷售面積共計4,785萬平方米，分別較上年同期上漲11.5%和17.1%。不同于全國住宅待售面積增加的情況，重點24城需求端增長更為顯著，帶動供銷比由上年末的0.91下降至0.71，庫存去化隨之加快。

結合具體成交量來看，在24城樣本中，武漢、上海、成都、鄭州、天津的季度新房銷售面積均達到300萬平方米以上，反映出熱點城市需求活躍的趨勢。

2023年一季度，全國新房成交2.6億平方米，同比上漲1.4%；24個重點城市成交0.48億平方米，同比上漲17.1%。24城新房成交量占全國比重創6年來新高，達到18.2%，較2022年的15.1%上升3.1個百分點。新房成交向熱點城市集中的趨勢明顯，也意味著在經濟及行業前景仍不明朗的背景下，一二線重點城市供需兩端的復蘇進程往往相對較快。

戴德梁行大中華區副總裁、華南及華中區董事總經理程家龍表示，一季度政策面仍然以穩為主，延續“穩支柱、促需求、防風險”的定調，聚焦釋放合理的住房消費需求。中央層面多次重申房地產在國民經濟的支柱產業地位、房地產對于經濟增長和保障民生有重要意義，為市場傳遞積極信號。各地持續多措并舉，大力支持剛性和改善性住房需求，因城施策提振購房者信心。隨著經濟逐漸恢復，市場信心也得到一定程度的修復，一季度房地產市場多項指標環比有所好轉。

從市場表現來看，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部董事張曉端分析，春節后伴隨疫后經濟活動恢復，樓盤客流變多、中介帶看量增加，市場初步呈現回溫跡象；在各地寬松政策推動下，一季度全國住宅市場成交面積同比增速由負轉正，銷售金額也實現7.1%的同比增長；除了旨在支持剛需和改善型需求的政策效果陸續顯現外，部分熱點城市土拍市場也有所升溫，市場需求面傳遞出積極信號。

但前期積壓的購房需求在年初集中釋放所帶來的需求增長似乎不足以支撐年內樓市持續回暖復蘇并走出調整期，樓市的向好發展還有賴于宏觀經濟及行業的復蘇。與此同時，在“房住不炒”方向下，核心一二線城市為防范市場快速反彈對于樓市調控政策的調整亦非常謹慎，也因此令后續政策刺激具備較大空間，對于剛需及改善性需求的信貸支持及購房門檻的降低或有望刺激核心城市需求的持續回溫，進而帶動整體市場信心。預計在宏觀經濟持續修復、政策面不斷優化的背景下，樓市仍以波動性恢復為基調，而價格上行走勢的動力仍顯不足。

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