【環(huán)宇雜談】

在房價(jià)被限制的情況下，開發(fā)商多提供“精裝修”房，要購房者支付一筆裝修費(fèi)，這個(gè)裝修成為創(chuàng)造利潤的一個(gè)領(lǐng)域，彌補(bǔ)限價(jià)給開發(fā)商造成的損失。

(資料圖)

李宇嘉

近期，筆者買的房子開發(fā)商按期交付了。盡管有很多瑕疵，如通往主干道的社區(qū)道路兩側(cè)還未拆遷完畢，幼兒園難以按期開園，“交樓群”里也不斷有業(yè)主抱怨精裝修的種種不滿意，但能按期收房終歸是一件開心的事。想想隔壁某樓盤拖了大半年還未交樓，不遠(yuǎn)處另一個(gè)樓盤擔(dān)心延遲交樓被罰，“強(qiáng)制交付”了，還有很多迷茫的準(zhǔn)業(yè)主，不知啥時(shí)收樓。

所以，筆者是抱著“運(yùn)氣不錯(cuò)”和“不挑剔”的心態(tài)去收樓的。在“驗(yàn)樓師”（這還是個(gè)新職業(yè)）的輔助下，筆者整理出來30條整改意見，包括玻璃滑紋、墻皮掉落、瓷磚不合縫、廚房門歪斜等，但在開發(fā)商承諾的1個(gè)月整改期結(jié)束后，這30個(gè)問題大多數(shù)未整改完畢。對(duì)此，筆者也不再計(jì)較了，反正都要重新裝修的。

看了設(shè)計(jì)師給出的方案，發(fā)現(xiàn)基本要還原到毛坯狀態(tài)了，原因很簡單，開發(fā)商原有的精裝設(shè)計(jì)不僅不實(shí)用，還浪費(fèi)了很多空間，使得這套房子的得房率不到80%。按照設(shè)計(jì)師的改造方案，得房率可提高至85%，相比原空間設(shè)計(jì)能多出6.2平米。空間是怎么浪費(fèi)的呢？開發(fā)商提供的裝修里，有很多既占空間又無用的門，例如，靠近入戶花園的廚房本身已經(jīng)有一扇門了，居然在廚房和客廳之間又設(shè)置了一道門。

設(shè)計(jì)師告訴了我其中的奧秘。3000元/平方米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，本身是非常高的，但開發(fā)商既要考慮裝修總價(jià)達(dá)標(biāo)，又要考慮哪種裝修材料和部品賺錢，哪種利潤高就人為地多用哪種，這種做法并不是基于客戶需要。廚房電器和門柜用的都是經(jīng)常在央視做廣告的某某品牌，大家也耳熟能詳，但設(shè)計(jì)師告訴我，這是為了獲得營銷效果。參觀樣板房的時(shí)候，售樓小姐會(huì)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，我們的廚電和門柜是某某品牌，但事實(shí)上，這些品牌的出貨量有限，于是就玩貼牌的把戲，即其他不知名的產(chǎn)品貼上了知名的品牌，這也是集中采購“競價(jià)”無序競爭的結(jié)果。看似是知名品牌，其實(shí)是騙買房人的，但一般人哪里知道？熟悉內(nèi)情的人只要掃描產(chǎn)品側(cè)面的二維碼，就可以獲悉產(chǎn)地，并大概率能推斷這些東西是正牌貨，還是貼牌貨。

對(duì)筆者來說，3000元一平米的裝修至少一半要拆除當(dāng)垃圾扔掉，樓下正在裝修的幾家，和我的感受是一樣的。這不僅浪費(fèi)錢、浪費(fèi)建材，還產(chǎn)生許多建筑垃圾，給地球添堵。這樣糟糕的結(jié)果，到底是怎么產(chǎn)生的呢？

這背后的直接原因就是新房限價(jià)。由于土地、融資、建筑安裝、人工等都很貴，在房價(jià)被人為限制的情況下，如何最大獲利成了開發(fā)商要解決的問題。于是，開發(fā)商發(fā)明了一種模式，少提供毛坯房，多提供“精裝修”房，然后在網(wǎng)簽價(jià)基礎(chǔ)上要購房者支付一筆裝修費(fèi)，這個(gè)裝修主要目的不是為了購房者能拎包入住，而是成為創(chuàng)造利潤的一個(gè)領(lǐng)域，彌補(bǔ)限價(jià)給開發(fā)商造成的損失。目的決定行為，行為導(dǎo)致結(jié)果。在這樣目的下能造出讓人滿意的房子嗎？其實(shí)，不僅是房子本身，很多項(xiàng)目的樓棟大堂、電梯和外立面，社區(qū)綠化、保潔等等也常常出現(xiàn)收樓時(shí)很靚麗，三年大變樣，五年“看不得”的現(xiàn)象。

以前房價(jià)上漲快，購房者更看重買房的增值收益，只要房價(jià)漲了，一俊遮百丑，至于物業(yè)變差了，英俊的保安換成老大爺了，電梯隔三岔五地壞，外立面掉色了等，都不在乎，大不了賣掉。現(xiàn)在房價(jià)不再明顯上漲了，買房人更關(guān)注居住的舒適度、社區(qū)的體驗(yàn)感，但開發(fā)商還在遵循著“怎么算計(jì)才能利潤最大化”的邏輯，你說房子的滿意度會(huì)提高嗎？

過去10年是樓市發(fā)展最火的10年。現(xiàn)在，這些新房陸續(xù)進(jìn)入生命周期的第一個(gè)考驗(yàn)期，那些動(dòng)輒30層、50層的新房超高層項(xiàng)目，樓棟本體、社區(qū)質(zhì)量問題爆發(fā)的窗口期來了。過去，很多靠規(guī)劃利好、漲價(jià)預(yù)期支撐的項(xiàng)目，靠美化售樓處支撐的項(xiàng)目，質(zhì)量問題將大量提前爆發(fā)，而物業(yè)維修基金可能不夠用。該怎么辦呢？筆者認(rèn)為，那段過度繁榮的后遺癥需要我們用很長的時(shí)間來買單，也需要“房住不炒”繼續(xù)落地。

（作者系廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員）

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