在剛剛過(guò)去的雙節(jié)期間，隨著“9·20”樓市新政的出臺(tái)，廣州樓盤(pán)看房人氣高漲，部分樓盤(pán)甚至在凌晨仍燈火通明。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)成交端有所改善，但由于短期內(nèi)掛牌量增長(zhǎng)明顯，房?jī)r(jià)依舊承壓，二手住宅價(jià)格連續(xù)四個(gè)月環(huán)比下跌。走訪(fǎng)中，有多名房產(chǎn)中介及行業(yè)人士向記者表示，當(dāng)前新房市場(chǎng)普遍通過(guò)積極讓利帶動(dòng)成交，受此影響，在價(jià)格、戶(hù)型、配套等方面均不占優(yōu)勢(shì)的二手房難以有“出頭”。

【資料圖】

“賣(mài)的比買(mǎi)的多”，二手房掛牌量逼近18萬(wàn)套

“上月底二手房增值稅免征期‘5年改2年’的消息一出來(lái)，當(dāng)天晚上小區(qū)就成交5宗。其實(shí)按照正常市場(chǎng)行情來(lái)看，小區(qū)一個(gè)月內(nèi)可能只成交1-2宗不等。”一名負(fù)責(zé)番禺區(qū)某標(biāo)桿樓盤(pán)的房產(chǎn)中介人員告訴記者。不過(guò)，這一波成交小高峰并沒(méi)有持續(xù)太久，很快便被“銀十”新房市場(chǎng)熱情所沖淡。“之前的一波成交量多數(shù)來(lái)自有明確賣(mài)房意愿的業(yè)主，近期已逐漸消化完畢，我們最近幾天僅成交了兩宗二手房源。”

二手房成交量未有明顯提升的另一面，是廣州不斷攀升的掛牌量。在前述房產(chǎn)中介展示的鏈家內(nèi)部網(wǎng)站中，全市的二手房掛牌量已逼近18萬(wàn)套。“相較外部網(wǎng)站展示的近14萬(wàn)套掛牌量，這里的數(shù)據(jù)還包括部分沒(méi)有提供房產(chǎn)證的房源。今年初，這一數(shù)據(jù)也才在13萬(wàn)-14萬(wàn)套之間。”該名中介人員如是說(shuō)。

“現(xiàn)在是賣(mài)房的人比買(mǎi)房的人多。”廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向記者表示，在新政利好帶動(dòng)下，在雙節(jié)假期之前，二手房市場(chǎng)曾迎來(lái)一次成交小高峰，與今年6—8月相比，其成交量增長(zhǎng)一倍以上。“受新政刺激，這部分業(yè)主原先便有置換計(jì)劃，自然加快入場(chǎng)。而雙節(jié)假期期間，市場(chǎng)的關(guān)注重點(diǎn)向來(lái)在新房方面，二手房的成交量難免不高。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣指出，近期掛牌賣(mài)房的人數(shù)明顯增加，是由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”、二手房增值稅免征期“5年改2年”等新政出臺(tái)，刺激了三類(lèi)人群賣(mài)房需求高漲。一是置業(yè)者想要小房換大房，置換到更好的居住環(huán)境；二是部分業(yè)主認(rèn)為當(dāng)下的舊房不宜居，預(yù)計(jì)未來(lái)有貶值可能，因此進(jìn)行資產(chǎn)重新配置；三是業(yè)主趁著利好時(shí)機(jī)想把房子趕快賣(mài)掉“套現(xiàn)”的。

二手房?jī)r(jià)連續(xù)四個(gè)月環(huán)比下跌，9月僅天河上漲

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、限購(gòu)區(qū)域優(yōu)化等政策帶動(dòng)下，廣州二手房市場(chǎng)成交端有所改善，但由于短期內(nèi)掛牌量增長(zhǎng)明顯，房?jī)r(jià)依舊承壓。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，9月，廣州市二手住宅整體網(wǎng)簽（中介促成+自行交易）宗數(shù)和面積分別為8544宗和85.60萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.76%和4.10%，同比增長(zhǎng)18.14%和19.37%。

另?yè)?jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月，廣州二手住宅價(jià)格連續(xù)四個(gè)月環(huán)比下跌，當(dāng)月全市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.23%，跌幅較8月擴(kuò)大0.07個(gè)百分點(diǎn)；各主要市轄區(qū)中僅天河區(qū)二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲，下跌轄區(qū)中增城區(qū)、南沙區(qū)跌幅相對(duì)較大，均在0.8%以上。

對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，前期二手房?jī)r(jià)格的快速回調(diào)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響很大。一方面掛牌量不斷攀升，另一方面大家又認(rèn)為二手房?jī)r(jià)格還會(huì)下跌，從而抑制了市場(chǎng)的需求，為此未來(lái)還是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)的市場(chǎng)預(yù)期，才能促進(jìn)“賣(mài)一買(mǎi)一”的良性循環(huán)。在此基礎(chǔ)上，還要通過(guò)降低交易成本等系列措施，真正促進(jìn)相應(yīng)房源流通。

他進(jìn)一步分析稱(chēng)，隨著新政利好落地，全市二手房掛牌量持續(xù)攀升，而9月至10月的市場(chǎng)行情并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，反映出市民對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期比較疲弱，交易量下滑進(jìn)一步加大了市場(chǎng)的這種預(yù)期。在這些因素影響下，二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌的趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)，但會(huì)逐漸減緩。在區(qū)域方面，增城、從化、花都、南沙等區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格跌幅會(huì)更大，中心城區(qū)跌幅相對(duì)更小，甚至可能會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

新房市場(chǎng)積極“以?xún)r(jià)換量”，二手房面臨更大挑戰(zhàn)

走訪(fǎng)中，多位中介人士認(rèn)為，自今年以來(lái)，廣州二手房的市場(chǎng)行情趨冷，部分賣(mài)家為緊急出售房源，往往只能通過(guò)大幅降價(jià)出售。“目前的行情下，兩三萬(wàn)元的降幅完全沒(méi)有意義。如果是總價(jià)三四百萬(wàn)元的房子，購(gòu)房者砍價(jià)都是十萬(wàn)元或二十萬(wàn)元起步。”番禺區(qū)萬(wàn)博板塊的一名房產(chǎn)中介人員說(shuō)道。在黃埔區(qū)蘿崗，一名中介人士同樣稱(chēng)，有位賣(mài)家在雙節(jié)假期首日掛牌一套建面約86平方米3室2廳次新房房源，在不到一周的時(shí)間內(nèi)連續(xù)降價(jià)兩次，從368萬(wàn)元降至346萬(wàn)元，但至今鮮有人問(wèn)津。

當(dāng)前的二手房市場(chǎng)還面臨著更大的挑戰(zhàn)。“廣州二手房成交的主要制約因素，還是來(lái)自一手房方面。”合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示，近期涌現(xiàn)的二手房源大多是“滿(mǎn)二不滿(mǎn)五”，集中在荔灣廣鋼新城、天河牛奶廠(chǎng)、海珠廣紙等區(qū)域。“而今年房企的推貨積極性和推貨量高漲，尤其在‘金九銀十’節(jié)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商的推貨策略?xún)A向于以?xún)r(jià)格優(yōu)勢(shì)取勝。相較價(jià)格而言，二手房的優(yōu)勢(shì)并沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)。”

以近期的置業(yè)熱點(diǎn)番禺國(guó)際創(chuàng)新城為例，片區(qū)周邊就有越秀大學(xué)城星匯錦城、羅邊村舊改項(xiàng)目星河盛世錦城、越秀大學(xué)城和樾府、恒基學(xué)苑壹號(hào)等一手樓盤(pán)，涵蓋剛需、剛改、改善等多方面，價(jià)格3.2萬(wàn)-6萬(wàn)元/㎡不等，區(qū)域白熱化競(jìng)爭(zhēng)明顯。市場(chǎng)情緒更傳遞到土市。9月，該片區(qū)一“巨無(wú)霸”地塊番禺永大1號(hào)地塊因無(wú)人舉牌而流拍。

此外，目前市面上不少在售新盤(pán)在戶(hù)型設(shè)計(jì)、交付標(biāo)準(zhǔn)等方面“卷”出新高度，實(shí)用率普遍在九成以上。除了采取近年時(shí)興的LDK（即Living room、Dining room、Kitchen）設(shè)計(jì)，讓客廳、餐廳、廚房共處于一個(gè)開(kāi)放空間中之外，樓盤(pán)還在飄窗、陽(yáng)臺(tái)等方面多“著墨”，從而提升空間整體利用率，甚至打出“70平方米三房”“實(shí)用率超百分百”的口號(hào)。

梁燕明提到，尤其對(duì)于“滿(mǎn)二不滿(mǎn)五”的房源來(lái)說(shuō)，大部分業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格相對(duì)較高，這些賣(mài)家的降價(jià)空間的幅度并不會(huì)太大。“目前二手房最大的談價(jià)幅度大概是10%左右，即一成左右的降價(jià)空間，超過(guò)這一區(qū)間，業(yè)主會(huì)認(rèn)為賣(mài)虧了，而買(mǎi)家依舊覺(jué)得太貴。同時(shí)面對(duì)新房普遍讓利，買(mǎi)家往往會(huì)選擇價(jià)格、戶(hù)型、配套更能‘一步到位’的一手房。”

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