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近日，北京的劉先生向記者反映，自己購買了某個(gè)項(xiàng)目的商品房，預(yù)計(jì)開發(fā)商一年以后交房，但現(xiàn)在已經(jīng)有該項(xiàng)目其他購房人在辦理預(yù)告登記。對(duì)此，劉先生想知道，預(yù)告登記對(duì)購房人有什么用？

解答：

對(duì)于劉先生提出的問題，北京中銀律師事務(wù)所韓君恒律師表示，在司法實(shí)踐中，如果開發(fā)商出現(xiàn)難以償還的負(fù)債，其名下不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)常被人民法院查封直至拍賣。不動(dòng)產(chǎn)在辦理過戶登記前通常登記在開發(fā)商名下，購房人即使支付了全部購房款，也難以確保交易安全。雖然購房人可以通過網(wǎng)簽備案、執(zhí)行異議等方式預(yù)防和化解風(fēng)險(xiǎn)，但是，與其他方式相比，預(yù)告登記是更好的風(fēng)險(xiǎn)防范手段。

根據(jù)《民法典》第二百二十一條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

韓君恒律師進(jìn)一步介紹，無論購房人買新房，還是買二手房，預(yù)告登記均能有效防范一房二賣、被抵押或查封等風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，與網(wǎng)簽備案程序不同，預(yù)告登記不是強(qiáng)制性的程序，預(yù)告登記是建立在買賣雙方自愿基礎(chǔ)上的一項(xiàng)制度。當(dāng)事人在可以辦理正式物權(quán)登記后90日內(nèi)應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)登記，否則預(yù)告登記失效。

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