在我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢下，如何適時調整優化房地產政策？近日，住房和城鄉建設部部長倪虹在召開的企業座談會上表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

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其中，“認房不用認貸”政策頗受業界關注。多位業內人士認為，當前部分地區購房者購買第二套房屋的門檻仍然較高，尤其是一線城市購房需求受到一定程度抑制，政策進行相應的調整，有利于提振市場信心，帶動樓市成交的逐步企穩。

有利于釋放改善型需求

公開資料顯示，所謂的“認房又認貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進入市場。

據中指研究院數據，當前限購較嚴格且執行認房又認貸政策的城市主要包括北上廣深、成都、西安等十余個核心城市，其中，武漢、青島等城市當前僅二環內或個別主城區限購，非限購區域首套首付已降至20%。

在中指研究院看來，倪虹明確提出個人住房貸款“認房不認貸”即意味著短期二線城市或率先調整優化，一線城市亦存在空間，但對于僅部分限購的城市來說，限購區的認房認貸政策優化影響或有限。

“自去年以來，包括鄭州、杭州、南京等在內的超20城優化認房又認貸政策。但是一線城市和部分重點二線城市仍然嚴格執行認房又認貸的政策，如北京首套房首付比例基本在35%，房貸利率在4.75%，而二套房首付比例能達到70%，房貸利率在5.25%，對于想要買二套房的購房者來說壓力較大。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示。

“若是取消認房認貸，那么購買二套房就可以按照首套房標準執行，對于改善性客戶來說可謂是一個重磅利好，大大降低購房成本，減輕還款壓力，拉動入市積極性，促進改善性需求釋放。”陳霄表示，核心一二線城市政策調整的空間仍然較大，預計在本次發聲的引導下，后續重點城市跟進調整的預期提升，并且調整首付比及優化認房認貸方面成為重要的方向。

一線城市影響或最大

“對此，可以比較明確地認為，該表述對于一線城市影響是最大的。”易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示。

“以上海為例，當前還是認房又認貸政策，導致很多購房者在換房過程中，首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%。但若取消了該政策，改為認房不認貸，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。北京市場也是類似。”嚴躍進表示，不難看出，對于較為嚴格執行認房不認貸的一線城市來說，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

對此，中原地產首席分析師張大偉則認為，當前全國三四線城市政策端空間較小，但對于嚴格執行認房又認貸的一二線城市，尤其是一線城市，有較大的政策空間。預計認房不認貸不會馬上全面松綁，但有可能先在偏遠區域進行試點。

“考慮到熱點城市剛需集中，換房需求開始主導，此次政策降低成本和門檻，會有效果，但具體還要看后續各地推進落實的情況，要看金融財稅部門后續的政策實施。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，但此次政策傳達了一個重要的信號，即無序的下行是不能容忍的。

對此，嚴躍進表示，此次住建部政策對于各地房管局的指導性會非常強，預計8月上旬前各地都會不折不扣執行此政策，對于市場交易的提振影響是積極和明顯的。

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