繼7月24日中央政治局會議定調“適時調整優化房地產政策”后，住建部明確了政策支持方向。

日前，住建部部長倪虹在企業座談會上強調，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

業內人士認為，本次住建部表態，政策力度超出市場預期，有助于降低購房者置業成本，提振市場信心，帶動樓市成交的逐步企穩。預計后續各地在降首付和利率、換房稅費減免、“認房不認貸”等方面有望陸續出臺相關優化政策。

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住建部要求落實三項購房政策

住建部此次會議提及了房地產三項政策，包括降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”。在7月24日中央政治局會議定調后，住建部進一步明確了政策支持方向。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，降低首付比例和貸款利率的含義在于，還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4%，預計在8月上旬前會有一波降首付和降利率操作。對于換房減免稅費的政策，主要還是免個稅的政策。而對于落實“認房不用認貸”的政策表述，則有更大新意。從各地實際操作看，尤其是一線城市在這個領域政策過緊，導致二套房認購成本過高。這也意味著在此類領域會有持續寬松的政策變化。

對于降首付比例和貸款利率，平安證券房地產首席分析師楊侃認為，目前大部分非限購城市首套房最低首付比例已經按照20%執行，但對于核心一二線城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%。本次住建部提出降低購買首套房首付比例，超出市場預期，有利于降低購房者置業成本，若后續落地執行，將更加利好總價高、購房門檻高的核心城市。同時會議強調進一步降低首套貸款利率，根據貝殼的統計，7月百城首套房貸利率平均為3.9%，其中一線、二線、三四線城市首套房貸款利率分別為4.5%、3.88%和3.88%，房貸利率相對更高的一線城市或更加受益。

楊侃認為，7月24日，中央政治局會議強調我國房地產市場供求關系發生重大變化，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。本次住建部表態是對政治局會議的響應和支持，政策力度超出市場預期，有助于降低購房者（尤其核心城市）置業成本，提振市場信心，帶動樓市成交的逐步企穩。預計后續各地在降低首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等方面有望陸續出臺相關優化政策。

專家呼吁全國取消“認房又認貸”

住建部提及的三項政策中，最值得關注的是“認房不用認貸”政策。

據了解，目前全國核心城市執行的是“認房又認貸”政策。什么是“認房又認貸”？主要針對的是買房時對二套房的認定標準，如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經有過貸款，無論現在貸款是否還清，再買房都會認定為二套。“認房又認貸”的執行標準，對于很多真實改善型購房者來說，賣一套房再買就算二套房，要執行二套房的首付比例和貸款利率，購房成本大大增加。例如目前北京的購房政策為“認房又認貸”，即名下有1套住房或全國內有貸款記錄（還清與否無關），再次貸款購買住房即算第二套，其商業貸款最低首付比例為：普通住宅60%、非普通住宅80%。

嚴躍進認為，住建部的表述對于一線城市影響是最大的。以上海為例，當前還是“認房又認貸”政策，導致很多購房者在換房過程中，首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%。但若取消了該政策，改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。北京市場也類似，若按過去政策，其首付比例高達80%、房貸利率高達5.25%。但若是取消了該政策，改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.75%。從京滬兩地的分析可見，“認房不用認貸”政策能夠明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。

中原地產首席分析師張大偉認為，限購從來不是房地產調控最根本的，信貸才是樓市的“七寸”。不松信貸，市場不會出現任何扭轉。“認房又認貸”的確打擊了炒房客，但也誤傷了改善需求。針對真實購房者特別是“賣一買一”的換房改善客戶，執行首套房信貸政策，不涉及到任何炒房，應該抓緊傾斜寬松政策。現在全國三四線城市已經無政策可寬松，出臺政策還有用的只有一二線城市，特別是一線城市，針對第二套房的認定標準都應該有大幅度的調整，“認房不認貸”應該成為全國所有城市執行的政策。

不過，張大偉同時指出，深圳無房有貸戶首付比例是50%，北京、上海兩個城市無房有貸戶首付比例基本60%起，預計一線城市“認房不認貸”政策不會全面實施，很可能會率先在北京的房山、上海的臨港等偏遠區域試點。

張大偉認為，如今“房住不炒”基本實現，“認房又認貸”政策已完成歷史使命，是時候取消了。對當下房地產市場來說，出臺“認房不認貸”政策眾望所歸，各地應該抓緊。

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