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中金公司（601995）發(fā)布研究報(bào)告稱，6月二手房成交量環(huán)比降幅略有收窄，房?jī)r(jià)邊際進(jìn)一步下行，但頭部城市月末掛牌價(jià)降速略有趨緩。今年上半年，存量房市場(chǎng)在短期需求沖擊下呈現(xiàn)先增后降態(tài)勢(shì)，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)預(yù)期整體偏弱，中金認(rèn)為須密切關(guān)注頭部城市供需緊平衡下價(jià)格預(yù)期何時(shí)企穩(wěn)，以及整體上居民預(yù)期的邊際變化，延續(xù)此前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“弱復(fù)蘇，強(qiáng)分化”的判斷。

中金公司主要觀點(diǎn)如下：

6月二手房成交量環(huán)比降幅略有收窄，房?jī)r(jià)邊際進(jìn)一步下行。6月二手住宅成交量指數(shù)環(huán)比下降9%，較4、5月環(huán)比跌幅(均為-24%)有所收窄，同比增幅因去年同期疫情因素消退而明顯收窄至+7%(5月+64%)，較2021年6月降約一成;上半年累計(jì)同比增長(zhǎng)73%，較1H21同比增長(zhǎng)6%。6月中金同質(zhì)性二手住宅成交價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降1.8%(5月-1.3%)，已基本回吐1季度漲幅，上半年房?jī)r(jià)累計(jì)微增0.5%;成交議價(jià)空間再創(chuàng)監(jiān)測(cè)以來峰值，達(dá)到4.53%。綜合量、價(jià)表現(xiàn)，認(rèn)為今年上半年市場(chǎng)經(jīng)歷的短期積壓需求先釋放后消減過程已基本演繹完畢，2季度以來需求消減帶動(dòng)整體預(yù)期明顯偏弱，認(rèn)為后市走勢(shì)更多取決于居民預(yù)期的邊際變化，3季度二手房成交量、價(jià)環(huán)比下行幅度或逐步收窄。

6月掛牌價(jià)仍延續(xù)下行趨勢(shì)，但頭部城市月末掛牌價(jià)降速略有趨緩。6月中金監(jiān)測(cè)的18城二手房掛牌量環(huán)比下降9%(5月+18%)，再次驗(yàn)證掛牌量的變化具有一定的偶然性，中期趨勢(shì)上看有所上行但幅度可控，今年1-6月二手房掛牌量累計(jì)增幅為+9%。6月中金同質(zhì)性二手住宅掛牌價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降1.3%，掛牌價(jià)調(diào)價(jià)幅度也下行11BP至-2.90%，整體延續(xù)2季度以來的下降趨勢(shì);但從月內(nèi)節(jié)奏來看，以北、上、廣、杭四個(gè)重點(diǎn)城市為例，下降趨勢(shì)呈先急后緩態(tài)勢(shì)，認(rèn)為后市須持續(xù)觀察該趨勢(shì)能否有所延續(xù)，賣家價(jià)格預(yù)期的逐步企穩(wěn)或最先從頭部城市開啟。

6月租賃市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)旺季，租金水平同比微降。6月待租周期回歸至2.25個(gè)月，同比基本持平，中金同質(zhì)性掛牌租金指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.4%，符合旺季特征。6月20城平均租金水平(包括整租和合租)為50.8元/(平方米*月)，可比口徑下同比下降0.9%，對(duì)應(yīng)租售比中位數(shù)為2.00%。

今年上半年，存量房市場(chǎng)在短期需求沖擊下呈現(xiàn)先增后降態(tài)勢(shì)，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)預(yù)期整體偏弱，但不宜對(duì)后市慣性式悲觀，須密切關(guān)注頭部城市供需緊平衡下價(jià)格預(yù)期何時(shí)企穩(wěn)，以及整體上居民預(yù)期的邊際變化，延續(xù)此前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“弱復(fù)蘇，強(qiáng)分化”的判斷。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策變化和基本面修復(fù)不及預(yù)期;房企信用加速惡化。

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