2023年年初，自頂層設計重新定調房地產改革，明確“房地產依舊是支柱產業”，從學術到輿論，對于房地產到底走向何方的討論就不曾停止。

中指研究院數據，2023年第25周，全國300城宅地成交建面696萬㎡，單周環比26%，單周同比-25%，平均溢價率11%。年初至今，全國300城累計宅地成交建面15104萬㎡，累計同比-20%；此外，華潤置地、保利發展（600048）、建發房產、招商蛇口（001979）、越秀地產的權益拿地金額位居行業前五，分別為419、256、230、200、189億元。整體看，房地產投資端所呈現的，與炒房客和某些唱衰地產的短視頻不同，并沒有外界預想中的冷清。

(資料圖片僅供參考)

這一現象恰好說明，無論輿論層面的討論如何演繹，當前不可否認的是，在經濟轉型時期內的房地產依舊是中國經濟支柱行業；不置褒貶地看，在政策指導下的“穩主體”機制會促使房地產行業繼續激濁揚清；同樣，不言而喻，資源向現存的頭部企業靠攏的“二八定律”分化路徑會更加明顯。

拿地前20強房企（截至2023年6月16）

數據來源：中指研究院，IESC政策及產業研究部收集整理

糾偏和路徑轉換

2001年全國商品房平均售價2170元/㎡，2020年售價9860元/㎡，20年累計上漲454%，秒殺市場所有投資理財產品，通過“購入－持有－轉售”的模式，居民能夠低門檻、放心、穩定地實現財富保值增值。

經濟問題從來都不能割裂地看待，房地產是嚴重依靠資金推動的行業，前20年中國快速發展過程中的貨幣發行量十分客觀，之所以沒有引發大規模通脹，房地產這個資金蓄水池功不可沒。相應地，如果沒有不動產投資，普通人無法更直接享受到經濟快速騰飛帶來的財富增值。否定過去20年的模式，并不能更好地找到未來的出路。進一步來看，2020年“房子是用來住的而不是用來炒”的這個新定位，本質上并沒有推翻過往，而是對過度炒作和過度金融化進行了糾偏。

以此看，房地產并不需要被“拯救”，也并不需要讓其“重回C位”，在不同周期內所承擔的具體職能不同，并不會當然改變其國民經濟支柱地位，當下更多的是需要投資者正視周期、降低預期，尊重市場規律，要意識到房價不會永遠飆漲，房地產投資不是簡單的“買”就能賺，跟所有的投資一樣，稀缺優質的標的，才是硬通貨。

資料來源：中信證券研究部

通過對比歷年政府工作報告可以發現，新時期房地產的增量空間和存量改善在一定維度上將在“改善需求”重疊，讓新市民和年輕人安居樂業，是中國式現代化實現過程的重要一環。

優質杠桿與儲備

發展路徑的轉換，讓處于調整周期的房地產市場進一步分化。這種分化，既表現在銷售端，人口凈流入的核心城市不愁賣，而曾經被高周轉裹挾的城市和地塊已近賣不動；也表現在房企投資端，核心城市的土拍市場競爭分外激烈。根據目前的行業數據，國有房企的市場份額將進一步提升，原因在于國有企業“讓利與民”的天然屬性，在房地產行業利潤日漸微薄的情形下，國有企業強大的股東背景和優質杠桿優勢將愈發明顯。

房企杠桿分為三類，經營杠桿、財務杠桿與合作杠桿。其中，主要通過預售、供應商墊資形式存在的低成本經營杠桿一度是房企眼中的優質杠桿。但在限售制度和金融監管介入，財務杠桿也無法實現盈利目標的前提下，經營杠桿失去能效，迫于債務壓力的一部分房企鋌而走險，陷入非吸非集泥潭。對這種房企而言，時代是其最大的α，也讓其在經濟換擋時原形畢露。

未來，房地產行業投資的邏輯將圍繞以核心城市復蘇為中心，在這些核心城市擁有優質稀缺地塊的企業，或將繼續發揮領先優勢；此外，圍繞“中特估”，以國央企估值修復為中心，國央企享有天然優勢，銷售、拿地、融資端均有顯現，而股權融資的放開，也將進一步放大該優勢。在此過程中，被信用誤殺的民營企業，也將獲得退出更換賽道或重整旗鼓的機會。

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