李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

日前，國家統計局發布最新的70城房價指數。3月份，70城新房價格指數環比上漲0.44%，這是自2021年9月份以來連續16個月負增長之后，連續2個月實現正增長。其中，一二三線城市3月份新房價格指數環比分別增長0.33%、0.56%和0.35%，一二線城市均連續3個月環比正增長。值得注意的是，二線、三四線城市房價漲幅明顯大于一線城市。

(資料圖)

主要原因在于，去年四季度以來，在調控政策松綁、需求端紓困方面，二三線城市對商品房市場的扶持力度均較一線城市大。比如，多數二線城市退出或收縮了限購政策的范圍，按揭利率下調幅度也比較大。

因此，在政策積極紓困需求端，疫情后積壓的購買力迅速釋放，剛需和換房需求形成有效循環，預期有所改善等利好下，3月份商品房銷售迅速回升。中指院數據顯示，今年1-3月份，百強房企銷售額同比增長8.2%，其中3月份銷售額同環比分別上升24.6%和36.7%。3月份，30城新房成交面積同比增加43.6%，一線和三線城市回暖明顯，分別增長63%和53.3%。

從房價漲跌城市數量來看，3月份70城有64個城市新房價格指數環比上漲，比上月增加了9個；3月份二手住房價格指數有57個城市環比上漲，比2月份增加了17個。而2022年12月，新房和二手住房價格指數分別只有15個城市和7個城市環比上漲。從絕大多數城市房價下跌到絕大多數城市房價上漲，只用了一個季度，也說明房價急漲的態勢比較明顯。

事實上，從3月份一二三線城市新房價格指數環比0.3%-0.6%的較高漲幅來看，也有急漲的特征。筆者認為，主要原因在于需求在短期內迅速釋放。2-3月份，多重利好下積壓的需求急速釋放，超出了包括開發商在內的市場主體的預期。今年一季度商品房市場會慣性回升，各方對此都有預期，但考慮到經濟恢復基礎仍不牢固，各方的樂觀情緒是比較謹慎的。

因此，開發商一季度推新盤的節奏并不激進，甚至以緩推或消化存量為主。一季度銷售業績目標也相對保守。當購房需求快速釋放時，很多開發商存量貨值去化快，但增量貨值短期內難以補上來。在超額完成業績（一季度有的開發商完成全年40%左右的業績）的情況下，很多開發商收回了折扣優惠，甚至采取漲價的策略，從而導致3月份新房價格指數快速反彈。

從房價漲幅居前的城市看，武漢、昆明、徐州、鄭州、南寧排在前五位，3月環比平均漲幅達到1.1%，都是前期房價下跌明顯、近期政策紓困非常積極，需求釋放比較充分的城市。再看二手房方面，3月份70城二手住房價格指數環比上漲0.26%，連續2個月環比上漲，其中一二三線城市分別上漲0.48%、0.32%和0.18%，一線城市二手住房價格指數漲幅明顯較大。

主要原因在于，一線城市存量市場特征明顯，且長期人口凈流入、年輕人較多，剛性需求集中。因此，房價仍在高位運行的情況下，對集中于二手住房市場的“中低價位、中小戶型”的房源需求量大。以廣州為例，一季度廣州二手住房交易中，總價300萬以下的房源成交占比達到65.7%，而600萬以上房源成交占比僅9.6%，中間300-600萬的房源交易占比24.7%。

另外，值得注意的是，3月份70城二手住房價格指數漲幅明顯低于新房漲幅，一方面是因為二手住房市場以剛需為主導，對房價較為敏感，前期連續17個月環比下跌（2021年8月至2022年12月），月平均跌幅高達0.3%，遠大于同期新房價格跌幅（0.18%），市場形成了跌價預期；另一方面，二手住房掛牌量迅速增長，3月份一二線城市掛牌量同比均增長50%左右。

此外，開發商資金鏈普遍緊張，去年以來各大房企在新推盤時，普遍采取貼著或低于周邊二手“次新房”（樓齡在5年以內）的價格策略。再加上，去年商品房供地、新開工大幅下降，各大城市新房在售庫存消化周期并不大，熱點城市普遍在18個月的警戒線左右。由此，導致新房價格在此輪回升中反彈幅度更大。不過，筆者認為，房價并不存在持續反彈的趨勢。

首先，成交量持續回升的動力不足。積壓的購房需求釋放后，近期商品房銷售量已有所下行。根據廣州貝殼研究院的數據，2月中下旬以來，廣州新房購房咨詢量環比連續6周下降；3月單盤平均認購25套，環比下降21%，單盤平均來訪量292組，同環比分別下降18%和16%。

近期，上海、深圳也呈現類似走勢，比如上海二手住房單周交易量從2月底的5800套/周降至3月底的4700套/周。其次，近期房價上漲，不管是開發商漲價或收回折扣優惠，還是二手房業主提高掛牌價格，都可能導致購房者看房和買房的積極性下降。一方面，居民存在對房價下跌的預期，漲價就會“擊退”購買欲望；另一方面，剛需和改善主導的需求格局下，居民的房價預期和支付能力不支持房價上漲。因此，合理定價迎合市場預期仍舊是主旋律。

最后，房價穩定的持續預期下，住房存量時代已經到來，二手住房掛牌量還會明顯增加，而且增長幅度將超過二手房交易規模，這是壓制房價漲幅的供給側因素。同時，在兼顧保交樓、穩增長和促消費的框架下，各大城市新房開工和推盤量會增加，二季度及下半年新房供應也會明顯增加。重要的是，作為領頭羊的一線城市調控政策保持定力，有利于穩定全國房價。

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