“小陽春”后勁乏力，多地出臺“松綁”政策，為樓市復蘇蓄力。3月底以來，包括廈門、合肥、鄭州在內的二線城市相繼出臺樓市寬松政策，就連一線城市北京，也將在房山區試點 “一區一策”，涉及多子女家庭和職住平衡家庭的購房支持政策。

在業內人士看來，部分城市開始新一輪政策優化，有利于進一步修復市場預期，鞏固當前市場企穩修復態勢。

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廈門、合肥、鄭州相繼“松綁”樓市

3月下旬以來，樓市增長逐漸出現乏力現象，在政策上，部分城市開始接力出臺新政。

在3月底，廈門對限購、限售政策進行了調整，廈門戶籍單身人士可購買第二套住房；廈門戶籍二孩以上家庭可以購買第三套住房；縮短島外限售時間，從取得不動產產權證日期調整為自網簽日期之日起2年內限售。

進入4月份，鄭州、合肥跟進調整政策。4月3日消息顯示，鄭州已經調整了限購范圍，二環以外區域不再限購；同時，限售政策調整為以網簽或契稅繳納或不動產權登記，三者任一滿一年可售。

不僅如此，鄭州還調整了公積金政策，加大對剛性及改善性住房需求的支持力度。針對剛性住房需求，購買家庭首套住房、首次使用住房公積金貸款、夫妻雙方均滿足貸款條件的，最高貸款金額為100萬元；僅購房人滿足貸款條件、家庭第二次使用住房公積金貸款、購買家庭第二套改善性住房的，最高貸款金額為80萬元。

除了鄭州外，“合肥發布”4月4日消息顯示，該市進一步松綁購房政策，具體來看，廬陽區大楊鎮、三十崗鄉，蜀山區小廟鎮，包河區淝河鎮、大圩鎮購買住房不再限購；剛需資格認定由繳納社保或納稅證明“連續兩年”調整為“累計兩年”；降低外地人在合肥購房門檻，通過居住證辦理，可以申購一套住房；增加老人家庭以及多子女家庭購房套數。

值得關注是，就連目前樓市政策最嚴格的一線城市北京，也出現調整信號。4月11日消息顯示，北京市住建委官網發布2023年北京市政府工作報告重點任務清單及進展情況，其中提到多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照“一區一策”的方式由房山區試點。

中原地產首席分析師張大偉表示，未來房山區最有可能試點的政策是二孩或三孩家庭公積金貸款多一點，或者是最被關注的二套房首付降低。職住平衡方面，在該區上班的購房者，很可能可以享受二套房首付的降低。

政策調整背后，市場成交增長乏力

這一輪政策調整的大背景是，2月份起來的樓市復蘇熱度，在3月份部分城市出現下降。

以北京為例，張大偉表示，北京樓市最近明顯降溫，從單周數據來看，市場成交量已經連續幾周放緩，繼續沖高趨勢沒有出現。

在2022年業績發布會現場，多家房企高管的發言也透露出3月份樓市不及2月份的信號。

萬科董事長郁亮在業績發布會現場表示，3月份以來，尤其是3月第二周以來，看房人數各方面人氣有所下降，很多人得出結論是不是“倒春寒”了，但從周成交水平來看，3月份周成交水平只比2月份的高點回落6%，且大多數時間都超過2022年同期水平。

綠城中國執行董事、副總裁李駿說，綠城重點續銷監測項目，2月份日均來訪環比提升1.5-2倍，日均新增協議環比提升1.5倍左右。從3月份來看，存量項目的日均來訪量有小幅調整，主要為2月份漲幅較高城市（濟南、石家莊、杭州等）在需求集中釋放后逐漸趨穩，同時外部競品增加，部分綠城項目也調升了價格，但整體來訪量仍明顯好于去年4季度和今年1月。

美的置業執行董事兼副總裁王全輝稱，2月份樓市無論到訪量還是成交量出現了復蘇的苗頭，3月份有所回落，但對比去年同期還是增長幅度比較大的。

克而瑞分析稱，總體來看，3月份仍處于需求持續釋放期，核心一二線城市和強三線城市領漲，既有疫情全面解禁迎來的補償性需求釋放，也有政策利好疊加刺激市場信心修復。值得關注的是，部分弱二三線城市成交環比轉降，需求已現階段性瓶頸。展望后市，4月成交延續弱復蘇，增長動能還將轉弱；預期本輪需求釋放之后，多數城市也將恢復筑底態勢，若后續漲價或取消優惠，無政策利好疊加刺激，市場會有壓力。

新一輪政策優化有助進一步修復預期

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這一輪政策出臺的背景主要是近期樓市盡管回升，但是進入3月份以來，回升的趨勢和勢頭在減弱，動力接續不足。

在業內人士看來，部分城市開始新一輪政策優化，有利于進一步修復市場預期，鞏固當前市場企穩修復態勢，增強樓市“小陽春”的可持續性。

展望二季度，克而瑞認為，中央政策將以穩為主，延續“托而不舉”的政策基調，繼續托底房地產市場，引導市場預期穩步修復，逐步化解市場風險，但不會搞強刺激，以免造成市場大起大落，更加側重風險防范化解，包括“保交樓”等政策底線繼續堅守。

地方層面，克而瑞分析稱，將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，進一步解除購房限制、加大財稅激勵，一線及強二線城市局部放松遠郊區域限購、下調落戶門檻、下調二套房首付比例、優化普宅認定標準等均是可選項。

不過，李宇嘉也指出，需求端的政策刺激邊際效應在明顯減弱，此前積累的需求在第一季度釋放完畢后，接下來應該是讓新的需求能夠接續上，而新需求目前存在的主要問題是動力不足。

“單獨某一個政策很難繼續刺激樓市，需要一攬子政策疊加起來形成合力，我認為接下來還需要供給側的改革，包括地價的降低、公共配套的提升等，能夠為中長期樓市需求可持續提供動力。”李宇嘉如是說。

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