二手房交易迎來重大變化。自然資源部和中國銀行保險監督管理委員會近日印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》（以下簡稱《通知》），要求在全國范圍內全面推進存量住房“帶押過戶”。什么是“帶押過戶”？對房地產市場有何影響？對買賣雙方有哪些利好？對此，“強觀察”欄目采訪了業內專家。

百城“試水”推動“帶押過戶”常態化

傳統的二手房交易，需要賣方把房貸還清，解除原有抵押，才能辦理過戶手續，而后買方將房產再次抵押，獲得銀行貸款。

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上海市房地產科學研究院院長嚴榮表示，不動產“帶押過戶”是指根據民法典規定，已抵押的不動產轉移登記時，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。

《通知》要求，全面推進存量住房“帶押過戶”，實現地域范圍、金融機構和不動產類型全覆蓋，常態化開展“帶押過戶”服務。

“強觀察”欄目了解到，目前“帶押過戶”主要涉及二手房商業貸款。全國有100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇等省市已經全面開展二手房“帶押過戶”。

北京樓市的政策向來具有風向標作用。3月31日，北京銀保監局等四部門聯合發布通知，在北京市啟動存量住房“帶押過戶”模式。

嚴榮表示，從當前來看，由于地域差異、金融機構以及不動產類型的多樣性，全面推進“帶押過戶”呈現出漸進性特征。“因為不動產交易具有聯動性，為減少各地交易規則差異帶來的不確定性，要在全國加快推進‘帶押過戶’，需盡快實現統一交易規則。”

“這將進一步刺激二手房市場交易的活躍度，也有助于改善房地產市場預期，對促進房地產市場平穩健康發展起到積極作用。”北京房地產中介行業協會副會長尹迪分析。

“近期二手房市場的火熱，一定程度上與超百城推行‘帶押過戶’有關。三四線城市的二手房銷售要弱一些，但在二手房市場大勢的傳導下，也迎來了向好預期。”中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華說。

多重優勢利好買賣雙方

“帶押過戶”為交易雙方帶來了實實在在的好處。

“存量住房‘帶押過戶’具有省時、省錢、安全的優勢。”尹迪表示，首先是省時。“帶押過戶”實行以前，交易成本高、時間長，流程繁瑣。新政實施后，手續簡化，交易周期縮短；其次是省錢。之前，購房者在購買二手房時，賣家需清償已有貸款，如果借用“過橋資金”，成本一般在總房款的1%左右。但如果“帶押過戶”，相當于這筆錢就可以不用花，“沒有中間商賺差價”。最后是安全。例如，北京這次的新模式能最大程度地保護交易資金的安全。買家的首付款或全款打入的是資金監管賬戶，在確認“帶押過戶”完成后，銀行才會將首付款和貸款劃至賣家的貸款銀行賬戶，解除原賣方貸款的抵押。

尹迪表示，“帶押過戶”意味著居民出售住房時不再需要提前結清房屋現有按揭貸款，可在原抵押權不解除的情況下直接辦理住房所有權轉移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本，后續對于盤活二手房市場、以二手房交易帶動一手房交易等都具有積極的作用。

不過，專家也提醒，買賣雙方涉及不同貸款方的業務，應該積極引入預告登記等手段，防止“一房二賣”，防范“抵押權懸空”等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。

部分城市試點公積金貸款“帶押過戶”

“銀行一般有個‘總行’，可以出臺一些規定，而公積金屬于各地政府設立的專門機構，需要由各地政府出臺相應的規則。”鄒琳華表示。

2022年12月9日，浙江省寧波市首例二手房交易試點“公積金貸款帶押過戶”成功在寧波市政務服務中心辦理。此案例屬于“房東商業貸款、買家組合貸款”的情況；4月4日，江蘇省無錫市不動產登記中心成功辦理了全市首筆公積金貸款類不動產帶押過戶業務，這也意味著“帶押過戶”服務適用場景已經從之前的商業銀行貸款，正式延伸到了公積金貸款。

嚴榮表示，為切實提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，不動產“帶押過戶”的實踐不能僅限于商業貸款，應該將公積金貸款也納入全國范圍。

“在實踐中，不少城市已經開展了有益探索。”嚴榮表示，有城市規定在二手房交易過程中，經買賣雙方協商一致，無須賣方先結清貸款并解除抵押，即可通過公積金“帶押過戶”貸款業務，辦理房屋過戶和抵押登記，從而使買方具備住房公積金貸款放款前須落實所購住房抵押擔保的條件。在經過各地公積金管理中心審批后，進而獲得公積金貸款放款。買方申請的貸款總額要不小于賣方原住房貸款合同項下的剩余貸款本息、逾期利息、罰息及其他應還債務之和。相較于傳統模式，減輕了賣方還清原住房貸款等多個環節，公積金“帶押過戶”簡化了交易流程，縮短了交易時間，減輕了購房人籌措資金的壓力，有助于縮短房產交易周期，滿足剛性和改善性住房需求。

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