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湘財證券發布研究報告稱，3月新房供應大幅增加，銷售同比和環比較2月明顯擴大，前期積壓的剛性及改善需求得到釋放。但分析師認為，目前樓市復蘇分化仍較明顯，尤其是反映在新開盤去化率上，一線及熱點城市保持高去化，能級較低的城市受供應增加影響去化率有所下降，因此市場熱度持續性還需觀察，居民收入恢復情況及購房意愿仍是主要影響因素?，F階段建議關注拿地投資能力強、城市布局優異的房企，維持行業“增持”評級。

湘財證券主要觀點如下：

3月新房銷售繼續回升，一二線城市復蘇明顯，市場熱度分化

30個大中城市3月商品房成交面積同比+44%、環比+46%，增幅較2月分別擴大12pct、17pct，成交面積接近19年同期。分城市看，一線、二線和三線城市3月商品房成交面積同比分別為+63%(前值+10%)、+33%(前值+27%)和+53%(前值+79%)。其中，一二線城市熱度較高，3月成交已超過市場較熱的19年和21年同期，而三線城市由于去年基數較低，導致同比增速較快，實際銷售仍低于19年和21年，僅與18年持平。

從高頻數據來看，3月以來周度成交持續上升，30大中城市3月的4周滾動同比分別為+14%、+15%、+32%、+41%。此外，從更能反映市場熱度的去化率看，克而瑞公布的3月20個重點城市平均開盤去化率為46%，與上月基本持平，但分化仍較明顯。一線及熱點城市(上海、成都、杭州)去化率保持在70%以上，剛性和改善需求仍然較多;部分二線城市(南京、蘇州、武漢、寧波)去化率下降，除蘇州外均不到50%。由此可見，目前新房市場熱度分化較明顯，我們預計隨著供應增加，傳統熱點城市銷售復蘇還將持續，但低能級城市復蘇情況有待觀察。

供應環比增長導致庫存小幅上升，銷售顯著改善加快去化。3月十大城市(北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門)商品房庫存環比+0.6%、同比-0.1%，庫存去化周期為13.9個月(前值15個月)。其中，一線城市庫存去化周期為11.9個月(前值13個月)，二線城市庫存去化周期15.7個月(前值16.6個月)。

TOP100房企3月銷售金額同比高增，一季度同比轉正

從房企銷售金額看，克而瑞公布3月TOP100房企實現銷售操盤金額6609億元，單月環比+42%、同比+29%;1-3月實現銷售操盤金額14828億元，同比增長3.1%(1-2月同比下降11.6%)。3月銷售金額顯著回升的主要原因是由于房企推盤增加，克而瑞統計的3月重點30城供應環比增長164%，前期積壓的需求持續釋放。從競爭格局來看，1-3月TOP10房企銷售操盤金額門檻同比+36%，但是TOP30、TOP50房企銷售操盤金額門檻同比分別下降13%、-18%，TOP100門檻同比下降9%，行業競爭格局持續分化。

風險提示：房地產支持政策落地執行不及預期;經濟復蘇不及預期導致居民收入恢復較慢;市場銷售復蘇低于預期;房企信用風險暴露增加。

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