房企從拿地到規劃公示，今年最快的紀錄是10天。若是拿地之后一個月才公示規劃方案，就已經算是慢的了。

前些年，“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發模式曾一度被眾多房企奉為圭臬。如今，高負債、高杠桿的模式已轟然倒塌，但高周轉依然延續，且速度越來越快。

(資料圖片僅供參考)

5個月開盤曾被視為“異類”

如今卻成“常態”

在21世紀的第一個十年，杭州房地產行業的黃金時代，最常見的是“慢工出細活”，幾乎每個樓盤都有產品的創新。

2013年，景瑞御華府從拿地到開盤僅用了5個月，創下了在杭開發樓盤的紀錄，在當時被視為“異類”。

隨后，碧桂園又將之提速，其456模式成為招牌，即拿地4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金再周轉。

但過快的速度，也帶來了施工安全、房屋質量等諸多隱患。

這兩年，高負債、高杠桿模式走到了頭，房企紛紛降負債、降杠桿。但唯有“快”字被繼承了下來。

在杭州也是如此。尤其是2019年6月，杭州土拍市場開啟“雙限”，既限房價又限地價，這也意味著房企不可能再通過提升房價來提高利潤。各家房企開始在看得到的利潤空間里“賽跑”，想要獲得更高的利潤，就必須更高效地進行開發，即講究一個“快”字。

“雙限”后出讓的70余宗地塊，拿地到規劃公示平均僅花64天，最快的是祥生，僅用了18天。2020年，知名本土房企濱江集團（002244）也大大提速，有4個項目從拿地到規劃公示不到1個月，最快的一個項目僅用了24天。

而今年，更是有房企拿地僅10天就公示了規劃方案。

“現在拿地后5個月開盤已是生存常態，不然很容易被市場淘汰。”杭州一本土房企營銷總直言不諱。

和濱江一樣，綠城也練就了“快”的本領。馥香園去年9月才拿地，今年3月就實現了清盤。

上午拿完地

最快下午就可以報規

現在的快速開發與前幾年比有什么不同？潮新聞·記者采訪了多家在杭房企，得到一個較為統一的答案：從前期開始不斷壓縮時間。

“快體現在三個方面：大的品牌房企，住宅已經形成標準化產品，比如剛需、改善以及豪宅，都有標準化的模塊和方案，按照地塊要求稍加調試就可以套用；設計院的效率也比以往要高，原本一個團隊可能全省甚至全國好多項目一起做，現在同樣的團隊只負責杭州和周邊項目，肯定要快很多；政府審批效率也大大提高，像一些‘白名單’房企，在審批階段可以節約不少時間，少說也快了1個月。”杭州一本土頭部房企工程總告訴記者。

“有的房企上午拿完地后，下午就送方案報規。這背后是他們對地塊做了詳細的調研，拿地前就把深化方案做好了。一般的房企也都會在拿地前有初步的規劃方案，落定后只需稍加調整也就送審了。”一本土開發商人士告訴記者。

在高周轉中，設計方案的提速起到重要作用。“設計方案的快與慢，甚至可以相差2個月。”一設計院工作人員告訴記者，只有少數高端產品的細節需要反復打磨，大部分是成套的體系產品。

輪到施工階段時，節奏已基本穩定下來，只要不是特殊的產品，大家的建造速度都差不多：高層建筑一般建到10層拿預售證，一般4-5天建一層。

營銷工作則與工程進度嚴絲合縫。悅潮云望府項目負責人告訴記者，開發提速要求各個環節都絲絲相扣，工程進度達到預售條件，就要確保按計劃銷售，“我們項目2022年8月中旬公布案名，9月20日示范區開放，10月~12月開盤四次然后清盤。”

事實上，杭州的新房市場在全國也算得上活躍，尤其是主城區的熱盤，銷售速度和資金回籠速度較快，也支持了“高周轉”。

標準化也可以保證品質

但對創新有一定影響

開發速度的加快，會對產品帶來什么影響？在杭州房產專家荊海燕看來，創新的產品肯定越來越少，“有些房企可能在個別產品上投入比較大的精力，但大部分都是模塊化操盤。”

一家在杭頭部房企的營銷負責人表示，標準化不意味著品質差，而是通過過去的創新，將受歡迎的戶型、精裝等穩定下來，如今在標準化的模塊上進行微創新。“原來在戶型上大肆比拼，經歷了從90㎡戶型的多次迭代，到經典的‘四葉草’改善戶型，現在的戶型設計都非常穩定，很難再創新；精裝修也經歷了幾代產品，一些優秀房企已經把細節做到極致，復刻成本很低；哪怕是外立面，其實也只能做微創新，因為材料就那幾種。”他說。

談及最敏感的品質問題，絕大部分受訪房企認為現在拿地利潤都很透明，利潤薄也是事實，但只要不是打一槍換一個地方的“游擊隊”開發商，大都能保證質量。“其實一個房企的品質和高周轉并不矛盾，比如濱江和綠城，其標準化的產品，已經包含了品質的要求。”荊海燕補充道。

此外，與“高負債、高杠桿”之下的高周轉不同，過去資金回籠后房企立即去拿其他地塊，杠桿過高，一旦資金出現問題，就會影響在建項目，而如今的資金監管更嚴格，首先要保證的是本項目的交付。

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