浙商證券（601878）發(fā)布研究報(bào)告稱，疫情管控優(yōu)化+房企融資受益，一季度業(yè)績(jī)?cè)鏊儆型嵘?，預(yù)計(jì)2023年一季度房企營(yíng)收及歸母凈利潤(rùn)分別為1447億元、63億元，對(duì)應(yīng)同比增速分別為1.4%、5.8%。2023年地產(chǎn)銷售仍會(huì)保持結(jié)構(gòu)性修復(fù)的特點(diǎn)，利好2022年核心城市補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的房企。良好的銷售表現(xiàn)能夠帶動(dòng)公司良好的業(yè)績(jī)結(jié)轉(zhuǎn)。該行看好土儲(chǔ)區(qū)位優(yōu)質(zhì)(重倉(cāng)長(zhǎng)三角和珠三角)、2023年進(jìn)入銷售釋放期的房企，土儲(chǔ)倉(cāng)位越聚焦銷售彈性越大。

看好：1)都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份（600325）(600325.SH)、越秀地產(chǎn)(00123)、濱江集團(tuán)（002244）(002244.SZ);2)全國(guó)化龍頭房企：保利發(fā)展（600048）(600048.SH)、招商蛇口（001979）(001979.SZ)、華潤(rùn)置地(01109);3)二手房新房聯(lián)動(dòng)邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼-W(02423)和我愛(ài)我家（000560）(000560.SZ)持續(xù)看好。

浙商證券主要觀點(diǎn)如下：

(資料圖片)

預(yù)售制度拉長(zhǎng)收入確認(rèn)時(shí)間，并表項(xiàng)目選擇具備不確定性

與一般商品銷售相比，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋一般具有以下特點(diǎn)：①房屋開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，從獲取土地到房屋竣工交付，一般約為2-4年;②一般房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售為為預(yù)售方式，即在房屋建成之前預(yù)先收取購(gòu)房款，因此房企在收到購(gòu)房款和確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入之間存在時(shí)間差;③成本計(jì)量情況復(fù)雜，房地產(chǎn)項(xiàng)目往往具有配建的業(yè)態(tài)，在成本計(jì)量時(shí)可能出現(xiàn)成本計(jì)量相對(duì)滯后的情況。因此，房地產(chǎn)公司在確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入時(shí)一般需要達(dá)到以下條件：①項(xiàng)目已完成竣工備案，符合合同約定的交付條件;②商品房成本已實(shí)際發(fā)生，可以可靠計(jì)量;③購(gòu)房業(yè)主確認(rèn)收房，開(kāi)出房款發(fā)票。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目是資金密集型行業(yè)，且土地資源不可再生，行業(yè)內(nèi)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較為普遍，合作項(xiàng)目由多個(gè)房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，但一個(gè)項(xiàng)目的并表權(quán)往往只有一家房企擁有，因此房企營(yíng)業(yè)收入除受到交付節(jié)奏影響外，同樣也受到房企并表比例的影響。

年中及年末為房企交付高峰期，四季度結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)收及利潤(rùn)約占全年一半

該行選取6家A股上市的行業(yè)龍頭企業(yè)及區(qū)域“小而美”企業(yè)進(jìn)行2023年一季度業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)研究，研究公司包括萬(wàn)科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口、華發(fā)股份及濱江集團(tuán)。經(jīng)過(guò)該行對(duì)歷年收入情況分解研究，2017-2022年Q1-Q4單季度營(yíng)業(yè)收入占比全年?duì)I業(yè)收入比例分別為11%、22%、20%、47%。2017-2022年Q1-Q4單季度歸母凈利潤(rùn)占比全年歸母凈利潤(rùn)比例分別為9%、26%、15%、50%。從交付時(shí)間上看，年中及年末普遍為傳統(tǒng)的房企交付高峰期，四季度的營(yíng)業(yè)收入占比及歸母凈利潤(rùn)占比約為房企全年業(yè)績(jī)的一半。該行認(rèn)為，整體來(lái)看一季度不是房企傳統(tǒng)的交付高峰期，一季度房企收入占全年收入比例較小。

營(yíng)收預(yù)期穩(wěn)中有增，歸母凈利潤(rùn)有望企穩(wěn)回升

房企報(bào)表中合同負(fù)債科目表示房企已經(jīng)收到房款但尚未交房，合同負(fù)債的多少意味著未來(lái)能夠交付房屋的數(shù)量和未來(lái)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的潛力。結(jié)合房企合同負(fù)債/營(yíng)業(yè)收入比例來(lái)看，由于部分房企暫未公布2022年年報(bào)，該行選用三季度數(shù)據(jù)用作參考，6家房企2020Q3-2022Q3綜合合同負(fù)債/營(yíng)業(yè)收入比例為294%、271%、218%，對(duì)應(yīng)2020-2022年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)比例分別為16%、14%、9%，對(duì)應(yīng)2020-2023年歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)比例分別為1%、-23%、-17%。2022年歸母凈利潤(rùn)走低除受到行業(yè)下行的影響，也受到部分房企大額計(jì)提減值的影響。該行預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)逐漸修復(fù)，2023年房企整體營(yíng)收預(yù)計(jì)會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，歸母凈利潤(rùn)有望筑底企穩(wěn)。該行給予2023年6家房企平均營(yíng)收10%增速，對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)5%增速。

疫情管控優(yōu)化+房企融資受益，一季度業(yè)績(jī)?cè)鏊儆型嵘?/strong>

考慮房企的交付節(jié)奏及歷年的結(jié)算比例，該行認(rèn)為2023年一季度仍將保持歷史趨勢(shì)，但隨著疫情管控政策調(diào)整，及各政府部門對(duì)房企融資端政策的支持，施工人員到位可能更加便利，房企在資金端有望獲得更多支持，竣工節(jié)奏有望加快。該行給予2023年一季度營(yíng)業(yè)收入及歸母凈利潤(rùn)占全年比例分別為13%、10%。結(jié)合房企營(yíng)收及歸母凈利潤(rùn)增速來(lái)看，該行預(yù)計(jì)2023年一季度房企營(yíng)收及歸母凈利潤(rùn)分別為1447億元、63億元，對(duì)應(yīng)同比增速分別為1.4%、5.8%。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房企開(kāi)發(fā)資金到位不及預(yù)期;一季報(bào)業(yè)績(jī)受到公司結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目選擇、計(jì)提減值等方面影響。