支持房地產融資再出新招。證監會近日啟動不動產私募投資基金試點工作，進一步發揮私募基金多元化資產配置、專業投資運作優勢，滿足不動產領域合理融資需求。

市場人士認為，不動產私募投資基金試點有利于促進房地產行業整體發展，將有效緩解行業面臨的燃眉之急。隨著我國房地產市場發展進入新階段，構建存量資產和新增投資的良性循環成為大勢所趨，多渠道盤活存量資產將合理擴大有效投資，規范行業運作，支持房地產市場平穩健康高質量發展。

拓寬融資渠道

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此次試點啟動后，私募基金可投資地產范圍比過去有所拓寬。業內專家指出，此次試點在將大部分不動產業態一次性納入的同時，還充分體現了監管機構盤活存量資產、滿足合理融資需求的態度。

“對不動產資產業態覆蓋面廣，并且鼓勵投資者廣泛參與。”談及對此次試點的看法，中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師張聰如是說。

張聰表示，相關規則明確不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(含存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業經營用房、基礎設施項目等，幾乎涵蓋了所有房地產類資產，并不只局限于個別“政策紅利型資產”。

申萬宏源證券（000562）分析師袁豪認為，不動產私募投資基金試點啟動，將拓寬房地產行業融資渠道，并有助于行業去庫存，推動行業健康穩定發展；同時，投資范圍擴大至商業地產，也為公募REITs擴圍打下基礎，有利于商業地產企業實現價值重估及資產盤活。

“一方面，利于多渠道盤活不動產存量資產，更好發揮其在保交樓相關項目建設、不良資產項目處置、企業轉型發展等方面的積極作用；另一方面，也為后續房地產類公募REITs提供標的，形成完整的業務鏈條。”光大證券分析師何緬南補充說。

嚴格監管穩妥推進

業內人士認為，此次試點在通過適度放寬股債比等方式提升基金運作靈活度的同時，通過一系列規范性要求強化風險防控，有助于促進行業規范自律發展，從根本上保護不動產私募基金投資者的利益。

“此前，私募基金也可投資住宅市場，且一度成為房企融資的重要來源。但之前行業無序擴張時，滋生了明股實債、影子銀行等不規范行為。”某私募機構人士對中國證券報記者表示，2017年中國證券投資基金業協會出臺《備案管理規范第4號》之后，私募基金在住宅市場相關投資基本被限制住了。

有鑒于此，監管部門對參與試點工作的私募股權投資基金管理人提出了較高要求，即須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近三年未發生重大違法違規行為等。

為促進試點工作穩妥推進，相關部門對基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規范要求。

“為穩妥推進不動產私募股權投資基金試點而采取了提高投資者準入門檻、嚴格監管、加強行業指導等措施，可見證監會秉持積極推動與嚴格監管并舉的審慎態度。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜說。

構建多層次融資體系

綜合機構人士觀點，此次試點作為“第三支箭”的延續措施，將成為房地產行業股權融資渠道的有益補充，促進構建多層次房地產融資體系，引導更多長期資金、個人資金參與，支持房地產市場平穩健康高質量發展。

此次不動產私募股權投資基金試點，也是“第三支箭”的延續和細化舉措之一。證監會于2022年11月發布了優化調整房企股權融資“5項措施”(即“第三支箭”)。其中，除了“恢復涉房上市公司并購重組及配套融資”相關舉措，還提到了“積極發揮私募股權投資基金作用”。

嘉興鼎信智贏股權投資管理有限公司合伙人、董事總經理馬林說，試點工作的推出非常及時，將成為“第三支箭”組合拳的重要構成部分，為不動產私募基金行業開辟新路徑，促進房地產業良性循環和健康發展。

展望后市，專家預計，短期看，隨著不動產資產定價體系持續優化，將有效緩解行業部分企業的融資困境。“私募基金大規模、規范化地參與房地產行業投資將大幅優化我國不動產資產定價體系，有效緩解行業部分企業的融資困境，降低企業資金成本，對具備資產運營管理能力、手握優質存量資產的房企發展帶來實質性助力。”張聰說。

中長期看，試點出臺將有利于構建多層次的房地產融資體系，促進房地產行業與企業新發展模式的形成。第一太平戴維斯華北區研究部負責人、董事李想表示，不動產私募投資基金的推出，為資本市場進一步豐富、健全資金配置，鼓勵實力雄厚的投資者廣泛參與不動產投資指明了方向。未來，不動產私募投資基金與現有的公募REITs間可形成相互補充、相互促進、共同發展的格局。

關鍵詞： 房地產市場