觀點(diǎn)網(wǎng) 開(kāi)春時(shí)節(jié)，滬上陸續(xù)迎來(lái)新一批入市項(xiàng)目，浦東、楊浦、閔行、松江等9個(gè)區(qū)域均有新盤亮相。

值得關(guān)注的是，在此期間，保利與越秀聯(lián)合打造的楊浦項(xiàng)目也上新了。

(相關(guān)資料圖)

2月22日，保利越秀和樾天匯與古美華邸、馨嘉雅苑項(xiàng)目同步開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，除去首次開(kāi)盤的江匯銘庭和古美華邸外，和樾天匯項(xiàng)目自去年12月就已開(kāi)放了公共展廳，而此次進(jìn)行推盤的房源均分布于項(xiàng)目一期。

保利楊浦帶節(jié)奏

公開(kāi)資料顯示，和樾天匯項(xiàng)目總規(guī)劃8幢高層住宅，共有624套住宅將在今年陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，保利這一次拿出了340套公寓房源，均價(jià)達(dá)到11.5萬(wàn)元/平方米，社保系數(shù)0.17分/月，入圍比2.5，主要面對(duì)戶群十分明確——想要置業(yè)上海的中低積分改善型購(gòu)房者們。

說(shuō)起這宗項(xiàng)目的今生前世，于2022年二批次上海集中供地現(xiàn)場(chǎng)，在競(jìng)拍中接連失去四宗土地的保利發(fā)展，聯(lián)合越秀以底價(jià)47.75億元底價(jià)攬獲了一塊位于楊浦區(qū)江浦社區(qū)3.59萬(wàn)平方米地塊，彼時(shí)樓面價(jià)為5.6萬(wàn)元/平方米，與目前超過(guò)11萬(wàn)的單價(jià)相差整整一倍。

從區(qū)域角度來(lái)說(shuō)，保利這宗項(xiàng)目的售價(jià)或多或少映射出當(dāng)前上海內(nèi)環(huán)板塊的價(jià)值攀升。

類似跡象同樣體現(xiàn)在和樾天匯北側(cè)鄰居項(xiàng)目金隅外灘東岸的銷售情況中，截至2月中旬，金隅外灘東岸已售住宅648套，網(wǎng)簽率約97.3%。

該項(xiàng)目于2022年8月首開(kāi)推盤，推出了270套公寓戶型，或許是由于相鄰加上聯(lián)動(dòng)價(jià)的影響，銷售均價(jià)同樣為11.5萬(wàn)元/平方米。從8月首次開(kāi)盤到12月底的加推，金隅外灘東岸項(xiàng)目吸引了超2000組客戶參與搖號(hào)。

金隅項(xiàng)目開(kāi)盤階段的火熱從側(cè)面證實(shí)當(dāng)前楊浦內(nèi)環(huán)區(qū)域新盤的空白，而保利與越秀選擇在開(kāi)年將和樾天匯項(xiàng)目推入市場(chǎng)，順應(yīng)了當(dāng)前的樓市供需節(jié)奏。

更何況，保利手中的牌還不止這一張。

回到去年二批次土拍當(dāng)天，攜手越秀帶走江浦社區(qū)地塊后，保利并沒(méi)有停手，繼續(xù)聯(lián)合上海建工以27.64億元價(jià)格競(jìng)得了同地段的楊浦區(qū)江浦社區(qū)S-09宅地，這宗地塊過(guò)去這里曾是街道社區(qū)衛(wèi)生中心和舊區(qū)地塊，周邊商業(yè)配套成熟，占地面積2.25萬(wàn)平方米，建筑面積7萬(wàn)平方米。

拿地僅僅過(guò)去23天，地塊就啟動(dòng)了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示，規(guī)劃建設(shè)成住宅社區(qū)，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)舊城區(qū)更新，項(xiàng)目命名為保利建工海玥天匯，預(yù)計(jì)將在今年一季度正式入市。

據(jù)了解，海玥天匯首推房源數(shù)量相較和樾天匯來(lái)說(shuō)要少一些，但銷售均價(jià)依舊為11.5萬(wàn)/平方米。

兩宗銷售均價(jià)均超過(guò)11萬(wàn)元的項(xiàng)目，接連出現(xiàn)在楊浦這片新盤緊缺的區(qū)域其實(shí)并不突兀。

此前2022年10月，上海楊浦區(qū)政府發(fā)布了一則歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體公開(kāi)遴選的答疑紀(jì)要，其中所提及相關(guān)地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到了21萬(wàn)元/平方米。此價(jià)一出，瞬時(shí)突破了楊浦區(qū)域及上海市區(qū)最高新房的價(jià)格上限。

另外，2022-2023年以來(lái)?xiàng)钇謪^(qū)內(nèi)的新房備案均價(jià)均超過(guò)了11萬(wàn)。其中，新江灣尚海灣項(xiàng)目的聯(lián)排產(chǎn)品備案均價(jià)13.31萬(wàn)元/平方米，而今年仁恒海上源推出的公寓產(chǎn)品均價(jià)也達(dá)到了11.98萬(wàn)元/平方米。

內(nèi)環(huán)新盤尋良機(jī)

事實(shí)上，保利在內(nèi)環(huán)板塊的選址大都趨向集中，以保利越秀和樾天匯與保利建工海玥天匯的地理位置為例，兩宗項(xiàng)目之間僅相隔一個(gè)公共片區(qū)，落在了板塊中心區(qū)。

值得一提的是，與保利項(xiàng)目處于同區(qū)域同板塊的新盤項(xiàng)目還有兩個(gè)。

其中，由上海城建置業(yè)開(kāi)發(fā)的瑞仕云曜璟庭項(xiàng)目與和樾天匯相鄰，已經(jīng)于2月初開(kāi)放了售樓處，預(yù)計(jì)將于一批次入市，預(yù)計(jì)首推342套房源，建面約90-185平方米3-4房，指導(dǎo)價(jià)10.99萬(wàn)元/平方米，交房時(shí)間則擬定在2025年3月。

另一邊，同樣坐落內(nèi)環(huán)板塊的中海海上和集項(xiàng)目，與瑞仕云曜璟庭僅隔一條馬路的距離，因此區(qū)位差異較小。目前項(xiàng)目建設(shè)包含了復(fù)合商業(yè)、鄰里中心、獨(dú)棟企業(yè)公館，預(yù)計(jì)也將在上半年入市，將推出約800套房源。

值得注意的是，這宗項(xiàng)目對(duì)于中海來(lái)說(shuō)有著重要意義。

2022年1月，上海楊浦區(qū)推出首個(gè)市區(qū)聯(lián)手、政企合作的城更項(xiàng)目，最終經(jīng)過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，該項(xiàng)目交給了中海地產(chǎn)與楊浦城建共同開(kāi)發(fā)。經(jīng)此，中海成功將項(xiàng)目版圖挺進(jìn)楊浦內(nèi)環(huán)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

與中海不同，保利已經(jīng)在內(nèi)環(huán)板塊內(nèi)布局了多宗住宅項(xiàng)目。除與其他房企合作操盤的和樾天匯及海玥天匯，位于內(nèi)環(huán)東外灘地段的保利瓏譽(yù)則號(hào)稱擁有“一橋、四隧、雙軌”的通勤路網(wǎng)，首期已于2022年11月開(kāi)盤，二期項(xiàng)目也將在2月底推出。

在保利瓏譽(yù)項(xiàng)目周邊，還聚集了龍光與融創(chuàng)于2022年開(kāi)盤的兩宗項(xiàng)目，均價(jià)相似的三者之間形成了內(nèi)環(huán)板塊中的新房群。

其中，龍光在2020年7月以23.81億元競(jìng)得楊浦區(qū)定海社區(qū)D2-2地塊，彼時(shí)樓面價(jià)為6.54萬(wàn)元/平方米，后來(lái)項(xiàng)目被命名為龍光天境，并于2022年1月正式開(kāi)盤。

而融創(chuàng)則是在2020年10月斥24.46億元摘得了楊浦區(qū)定海社區(qū)D1-5地塊，也就是后來(lái)的楊浦濱江壹號(hào)項(xiàng)目。同樣在2022年1月，這宗項(xiàng)目也順利開(kāi)盤，且沒(méi)有觸發(fā)積分制，銷售均價(jià)達(dá)到了10萬(wàn)元/平方米。

縱觀當(dāng)前落戶上海內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目，多多少少都帶有改善型住房色彩，而在今年購(gòu)房環(huán)境下，該板塊中的稀缺性或?qū)⒅饾u有所體現(xiàn)。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)平方米