本報綜合報道新年伊始，樓市再度迎來重磅利好。

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1月5日，人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》(下稱《通知》)。住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況。

那么，首套房貸利率新政影響究竟有多大？房貸將如何變化？

首套房貸款利率可動態調整

2022年11月以來，地產第二第三支箭不斷創新擴容，第一支箭信貸也給予大力授信支持，12月，高層領導再次定調房地產為支柱產業，地產政策風向不斷轉暖。年底年初，地產政策發力點逐漸從供給側轉為需求側，各地不斷放松一些不再適宜的房地產限制措施，更大力度取消不合適的限購措施。按照中央經濟工作會議精神，在擴大國內需求部署上，明確把“支持住房改善”擺在支持新能源汽車、養老服務等消費政策之前的首位。

《通知》提出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

按照《通知》規定，2023年一季度各城市的首套住房商業性個人住房貸款利率政策將根據2022年9月-11月當地新建商品住宅銷售價格環比和同比是否連續3個月均下降來決定。對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

《通知》還提出，對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示，建立動態調整機制，意味著現在首套住房貸款利率政策和市場具體表現掛鉤。《通知》的出臺，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

有何影響

上海金融與發展實驗室主任曾剛預計，維護房地產市場穩定的政策要從供給和需求兩端入手，而此次的相關政策與表態均是加大了需求端的支持力度，這有助于房地產行業恢復健康可持續發展。根據市場供求的情況，后續房地產市場相關政策仍將有放松空間。

業內專家表示，《通知》的出臺，意味著首套住房貸款利率政策和市場具體表現掛鉤，既有利于地方政府和金融機構“因城施策”，也將降低購房成本，更好地支持剛性和改善性住房需求。近段時間房地產市場仍較為低迷，短期內或能看到更多城市的首套房貸利率將延續此前水平或進一步下調。

首套房貸利率新政影響究竟有多大？機構這么說：

中金公司（601995）表示，政策的調整已經使得房地產部門的金融條件處在一個相當寬松的狀態。2022年金融條件的寬松沒有轉化為房地產的實質性改善，與疫情的影響、房地產開發商的信用風險以及房地產長周期的下行都有一定的關系，但疫情的不確定性下降、保交樓得到資金支持，房地產大幅下調后基數已經不高，因此需求政策的效果可能逐步顯現，2023年房地產周期企穩的概率在上升。

中信建投（601066）表示，本次首套房利率長效機制的建立，有助于地方政府進一步用足用好“因城施策”工具箱。預計未來需求端政策空間將持續打開。

招聯金融首席研究員董希淼認為，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，是差別化住房信貸政策的具體體現，具有積極意義。一是有利于“因城施策”，授權地方政府根據本地房地產市場情況調整首套房貸利率下限；二是有助于地方政府和金融機構及時、靈活地根據市場變化情況，對首套房貸利率下限進行適時調整；三是有助于降低居民住房消費負擔，更好地支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

業內：改善地產需求端是今年重心

此前，人民銀行、銀保監會在2022年9月29日發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》(下稱“930政策”)，明確對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。據中指研究院統計，該政策發布后，武漢、天津、溫州等多個城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執行截至2022年12月31日。

本次《通知》是對“930政策”的接續。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，本次政策較去年“930政策”更加靈活。當前，多個城市房地產市場調整壓力較大，價格仍處于下跌通道，短期符合條件可以下調或取消房貸利率下限的城市數量較多。

從中央經濟工作會議提出“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求”到日前召開的2023年中國人民銀行工作會議提出“支持房地產市場平穩健康發展”。普遍觀點認為，2023年房地產市場將著力于需求端的改善。

董希淼指出，從2022年金融數據看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，是拖累人民幣貸款增長的重要因素，反映出居民住房消費意愿和能力仍然不足。2023年要從房地產需求側發力，提振居民購房消費意愿和能力。應進一步加大差別化住房信貸政策實施力度，加快采取下調首付比例、取消“認房又認貸”、降低貸款利率等措施進行優化。對住房信貸政策，二套住房貸款利率下限也應進行適當調整。對限購政策，可考慮適當放開一、二線城市限購政策，允許結清貸款的居民購買第三套住房。

隨著更多房地產市場支持政策落地生效，龐溟表示，預計2023年上半年尤其是二季度房地產市場銷售將出現較為明顯的回暖勢頭，“銷售-拿地-新開工”鏈條將更為暢通，銷售端、融資端、投資端數據將逐步呈現企穩反彈態勢。

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