房地產是國民經濟的支柱產業。當前，房地產業正迎來二十年未有之變局。在“房住不炒”的指導思想下，房地產行業尋求新發展模式的轉變至關重要。12月18日，在“《財經》年會2023：預測與戰略”上，朱民、倪鵬飛、秦虹等多位來自知名高校、權威機構的專家學者分別從宏觀經濟、房地產市場、房企三個視角，就房地產業的健康發展建言獻策。

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朱民：住房更新的消費需要有新政策來鼓勵和支持

展望2023年中國經濟，中國國際經濟交流中心副理事長、國際貨幣基金組織前副總裁朱民認為，我國的宏觀經濟政策管理越來越需要聚焦總需求管理。而消費和房地產是造成今年經濟增長低于預期目標的兩大缺口。接下來，要擴大居民消費，把恢復、擴大消費擺在優先位置。同時，支持住房，改善消費。

朱民表示，今年房地產銷售數據下滑明顯，房地產開發投資數據在今年或同比下降10%左右。房地產業通常能夠貢獻1個百分點的GDP增長速度。當前，房地產業不但沒有貢獻，還拖累了經濟增長。

朱民認為，支持住房改善消費問題現在主要是消費而非供給。今年預計新婚夫婦約650萬對，若每對夫婦新購住房100平米，約有6億多平方米，而目前總供給已經達到1年10億平方米，總供給大于總需求，剩下需求在于住房更新。住房更新的消費需要有新的政策來鼓勵和支持，來提振居民的信心，特別是對第二套房的支持。

“我們不能認為，隨著流動性的注入，房地產業穩住了住房，明年會自然反彈。因為它總需求和總供給的結構是不平衡的，還是要用政策。”朱民說。

倪鵬飛：中國房地產應爭取實現“彈跳式軟著陸”

當前，房地產市場形勢較為嚴峻，采取措施穩住市場已是共識。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，中國房地產應爭取實現“彈跳式軟著陸”，順應著陸換擋轉型的發展趨勢，抵消市場機遇期快速下行的慣性，防范和化解風險，為此必須加大政策力度，讓市場機遇期出現反轉。

倪鵬飛表示，中國房地產應爭取實現“彈跳式軟著陸”，他對此提出六項建議：

1、減緩沖擊是條件。要通過加快復蘇經濟，增加收入、擴大就業，防范和減緩外部不確定性沖擊。

2、“保交樓”是重點。要加快解決“三支箭”的梗阻，結合新住房融資模式的建設，建立房地產紓困基金，定向用于出險或困難企業及項目的股權投資。

3、處置債務是要務。要探索建立政府引導社會參與的房地產引導基金，加快戰略并購、債務重組和資產盤活，重塑和縮小企業資產負債表，構建企業新開發模式。

4、擴大需求是基礎。要放寬購房條件、降低購房成本。要結合完善住房保障體系，鼓勵國有企業或優質民營企業收購出險企業項目用于保障性租賃房、共有產權房等。

5、穩定房價是關鍵。房價下降有助于降低生活和商務成本，但要逐步消化，若出現下降過速的情況，可以采取一些臨時性管制措施。

6、扭轉預期是保障。做好輿論引導，發揮一、二線城市風向標作用，先讓一、二線城市回暖，同時減少三、四線及以下城市的土地供應，逐步消化庫存。

在尋求新發展模式的過程中，“活下去”并穿越周期是房地產企業的必經之路。中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任，住建部政策研究中心原主任秦虹表示，進入新發展階段，房地產企業轉型有五方面變化：

一是房企依然需要優化開發模式。中國房地產市場的需求規模依然龐大，剛性需求和改善型需求都有較大規模。房企應針對需求做好開發模式優化，比如針對改善型需求來提高房企產品供給的質量等。

二是房企要探索輕資產業務。過去圍繞開發和銷售大周期運行的模式在未來總量將會減少，如代建、服務等輕資產運營可以作為房企盈利的新來源模式，尤其是代建市場在近年來成長很快。

三是房企要開拓存量業務，即城市更新。未來中國城市發展要從過去的城市擴張攤大餅、外延式的發展，轉變為聚焦內在式的高質量發展，所以房企的轉型要和城市發展轉型相結合，其中重要的結合點就是城市更新。

四是房企要探索增長型業務。許多發達國家房企都在做資產的運營和管理，而我國房企資產運營和管理的規模仍然較小。

五是房企要抓住政策機遇。抓住如租賃住房需求、基礎設施REITs增量擴圍等政策機遇。

在秦虹看來，房企需要從開發、盈利、融資、目標模式四方面向新發展模式轉型：開發模式從“三高”向輕重并舉的開發、運營、服務一體化進行轉型；盈利模式從單純的增量開發向存量更新進行轉型；融資模式從高負債到股債多元進行轉型；房企的目標模式從追求規模和速度的擴張向品牌和品質提升方向轉型。

王錦程

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