王麗新

短短20天內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”穩(wěn)融資。在筆者看來，這將大大增強(qiáng)房企流動(dòng)性預(yù)期，對(duì)投資、銷售產(chǎn)生積極作用，促進(jìn)供需兩端發(fā)力，進(jìn)而加速重塑行業(yè)生態(tài)。

“第一支箭”支持房企信貸融資，穩(wěn)預(yù)期。從“保交樓”2000億元免息貸款到萬(wàn)億元授信額度，這其中，三條細(xì)則可見穩(wěn)預(yù)期的決心和力度。

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一是當(dāng)下各大銀行紛紛與優(yōu)質(zhì)房企簽訂授信協(xié)議，意向授信額度已超兩萬(wàn)億元；二是2023年3月31日之前，央行將提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于“保交樓”，封閉運(yùn)行、專款專用；三是“金融16條”中提到，“對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。”

如此多管齊下，首先，可打消金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)融資產(chǎn)品的顧慮，調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，提示優(yōu)質(zhì)房企融資預(yù)期，保證經(jīng)營(yíng)性資金流入；其次，利于房企、供應(yīng)商、施工方以及金融機(jī)構(gòu)盡快達(dá)成一致，專項(xiàng)增量資金進(jìn)場(chǎng)，縮短樓盤交付周期。“保交付”順利推進(jìn)，讓信心傳遞到每個(gè)購(gòu)房者，是穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期，亦是助樓市回暖的關(guān)鍵“鑰匙”。

“第二支箭”支持民營(yíng)房企債券融資，穩(wěn)信用。由人民銀行再貸款提供資金支持，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購(gòu)買債券等方式，預(yù)計(jì)可支持約2500億元債券融資。此外，“金融16條”中也提到“支持開發(fā)貸款和信托貸款等存量融資合理展期。”

多線并行，近期已看到房企債券融資邊際明顯改善。從“第二支箭”發(fā)布到接收民營(yíng)房企增信需求郵件，再到受理龍湖集團(tuán)200億元債券儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，僅用時(shí)三天，且單一房企債券融資總額升至數(shù)百億元。核心是定向穩(wěn)定市場(chǎng)主體信用體系，緩解開發(fā)主體及房地產(chǎn)上下游企業(yè)償債壓力，防止出險(xiǎn)房企擴(kuò)容。如此一來，“三好生”房企將率先受益。同時(shí)，若債務(wù)順利展期，將不會(huì)觸發(fā)債務(wù)交叉違約條款，避免了債務(wù)擠兌，可為地產(chǎn)商贏得緩沖時(shí)間。

“第三支箭”重啟房企股權(quán)融資，穩(wěn)系統(tǒng)。相較于前兩支箭，“第三支箭”是防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)、謀行業(yè)健康發(fā)展的重要利器。時(shí)隔6年多再次放開股權(quán)融資，且募資可用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，既能給房企“輸血”，又不會(huì)增加負(fù)債，同時(shí)避免地產(chǎn)商重走高杠桿發(fā)展的老路。

其一，減輕房企資金壓力之際，可加快并購(gòu)重組及不良資產(chǎn)出清節(jié)奏。自去年年底以來，市場(chǎng)化并購(gòu)重組推進(jìn)效果不如預(yù)期，此次證監(jiān)會(huì)調(diào)整優(yōu)化房企股權(quán)融資五項(xiàng)措施后，買方會(huì)減少對(duì)加杠桿的擔(dān)憂，利于推動(dòng)收并購(gòu)。其二，再融資重啟后，國(guó)企、央企也可定向參與民營(yíng)房企定增，這對(duì)行業(yè)及市場(chǎng)主體信用重塑將有積極作用。再者，本次政策強(qiáng)化REITs與不動(dòng)產(chǎn)私募基金的作用，將為保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等存量資產(chǎn)注入增量資金，有利于探索不動(dòng)產(chǎn)新的經(jīng)營(yíng)模式。

更重要的是，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及高達(dá)50多個(gè)行業(yè)。“第三支箭”落地釋放實(shí)質(zhì)性利好，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)與金融、建筑、家居、基建投資等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈系統(tǒng)。

“三箭齊發(fā)”，引活水入渠，房地產(chǎn)行業(yè)加速新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。告別粗放式發(fā)展，行業(yè)投資邏輯有望從“舊三高”向“兩低一專”切換，即由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“低負(fù)債、低杠桿、專業(yè)化”。房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來平穩(wěn)健康發(fā)展的新格局。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)融資