11月14日，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、中國人民銀行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），指導商業銀行按照市場化、法治化原則，向優質房企出具保函置換預售監管資金。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“此次政策出發點是明確的，即通過銀行保函的制度，確保預售監管資金合理使用、同時防范化解房企流動性風險。”

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房企將置換出更多可用額度

據《通知》顯示，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30％，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70％。

房天下青島公司總經理紀禮剛提到，“將置換預售監管資金額度控制在項目交付所需額度總額的30%以下，一方面保證項目后期能夠交付，另一方面又兼顧到預售監管資金的有效利用，增強房地產企業開發建設或者還債可用資金，緩解當前房地產企業的融資壓力，助力優質房地產企業渡過因短期債務積聚面臨的各種問題，從而深層次化解房地產行業風險，避免地產行業風險規模化造成對經濟平穩運行的沖擊。”

值得注意的是，監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務。此外，商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房企出具保函置換預售監管資金。

“《通知》對商業銀行開具保函提出明確條件限制，評級低或資產規模小的銀行不得開展業務，不得給有關聯的房地產企業出具保函等，同時明確商業銀行要通過保證金、房地產企業反擔保以及其他增信措施，防范保函業務風險。保函置換的預售監管資金額度也納入銀行對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度，這就在銀行監管范圍內為房企通過預售監管資金置換出更多可用額度。”紀禮剛說。

預售監管資金新用途

房企要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。此外，房企要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

對此，紀禮剛認為，“《通知》提出置換出的預售監管資金優先用于項目工程建設、償還項目到期債務，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等，這就避免部分房地產企業繼續走之前的高周轉之路，降低房地產泡沫風險，堅定貫徹房子是用來住的，不是用來炒的方針政策。”

“在資金使用方面，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等。這一點具有突破性和創新性。過去對于銀行保函置換預售資金的操作，更多是明確要用于工程建設，而此次增加了新用途即償還債務。”嚴躍進也提到。

市場信心逐漸恢復

2022年10月全國房地產開發投資額為1.0萬億元，同比下降16.0%，單月降幅較9月擴大3.9個百分點。10月全國房屋新開工面積約為0.9億平方米，同比下降35.1%，單月降幅較9月收窄9.3個百分點。

紀禮剛提到，“房地產開發投資降幅還在擴大，表明目前市場尚處于探底階段。而新開工面積同比降幅收窄，又說明市場信心也在逐漸恢復中。下一步更重要的是要促進市場銷售企穩，只有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。”

青島財經日報/首頁新聞記者 周潤

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