“很幸運，我畢業來京工作的第一次租房，就順利租住在保障性租賃住房中，這里比較符合我的預期和定位。目前，我的工作比較穩定，估計會長期租下去。”華潤有巢國際公寓社區總部基地店租客小馬如是說。

近年來，為解決新市民和青年人的居住問題，北京在合理增加居住用地供應的同時，加大向租賃住房傾斜力度。隨之，機構化集中式租賃住房項目呈現快速增長態勢，尤其是保障性租賃住房(簡稱“保租房”)迅速擴容。

集中式租賃房贏得青年人“芳心”

(資料圖片僅供參考)

租房不只是簡單的簽合同，一不留神就會“踩坑”，尤其對剛畢業的青年人而言，租房可能是進入社會的第一場“硬仗”。

小馬告訴記者：“今年4月，我來京工作并準備租房，花了些時間、精力，看了不少房子都沒有合適的。最后，經同事推薦，我實地查看了華潤有巢國際公寓社區總部基地店，特別喜歡這里的租住氛圍，就簽了1年的租賃合約。”

作為北京市集體土地租賃住房項目試點第一批公示項目之一的有巢國際公寓社區總部基地店，共有9棟樓、2300余間房。據小馬介紹，他租住的是30多平方米的一居室，打折后月租金約為3000元，他選擇月付。由于沒有10%的服務費，且民水、民電，小馬節省了不少費用。

談及租住體驗，小馬很是滿意：“私密空間強，又能與較熟的朋友相約一起看書、健身。遇到節日，社區里還會舉辦小型活動，有家的感覺。此外，這里的設施比較完善，在安全、服務、衛生等方面都有保障。”小馬的感受并非個例。ICCRA住房租賃產業研究院(簡稱“ICCRA”)調研發現，近半數的青年人認為，可以通過公寓舉辦的社群活動結交新朋友；超過三成的青年人認為租住體驗便捷、租約穩定、且統一管理有安全感。

今年有大量青年人和小馬一樣，在北京實現租房“安居夢”。今年10月，作為順義區首批利用閑置商業辦公用房改建宿舍型租賃住房項目——泊寓天竺店開業，推出324間房源，較大程度解決了周邊職工的居住問題。

近年來，為解決新市民和青年人的居住問題，北京在合理增加居住用地供應的同時，加大向租賃住房傾斜力度，隨之，機構化集中式租賃住房項目呈現快速增長態勢。

ICCRA調研顯示，截至今年9月，北京市機構化集中式租賃住房項目(已開業)合計約72000套(間)。按分類來看，市場化運營管理的長租房占比約83%，保租房占比為17%；從籌集方式來看，仍以存量盤活和改造為主。

從供給分布來看，2021年-2022年機構化集中式租賃住房新增項目大多分布于五環外，朝陽、海淀、通州、豐臺、大興等地區均有覆蓋，從而助力提升全市的職住平衡。另一方面，呈現多組團態勢，中心城區的人口不斷向外圍區域進行疏解。

長租公寓逐步納入保租房

對北京這座特大城市來說，做好保障性租賃住房，對服務城市新市民、保障青年人住房需求具有重大意義。

今年9月，《北京市“十四五”時期住房保障規劃》發布，其中提到，“十四五”時期，全市力爭建設保租房40萬套(間)，加大保障性住房建設用地供應力度，新增保障性租賃住房供地占比不低于住房用地供應總量的15%。

在此背景下，北京保租房發展按下“加速鍵”。ICCRA統計數據顯示，截至今年9月，北京已開業的保租房超12000套(間)。基于此，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然預計，未來2-3年，北京潛在供給合計約87124套(間)。其中，市場化運營管理的長租房占比約44%，保租房占比將達56%。這意味著，未來保租房將成為北京集中式租賃住房供給的主力軍。

從保租房籌集方式來看，ICCRA統計數據顯示，集體經營性建設用地建設保租房的占比最高，占比達81%。此外，北京也在鼓勵利用現狀建筑改建保租房，通過多渠道增加保租房的有效供給，因此，非居住存量住房改建的保租房，占比約16%。

值得一提的是，在一系列政策利好下，不少長租公寓也在逐步納入保租房體系。據ICCRA統計，從申請納保的企業背景來看，以國資背景企業與集體經濟組織的聯合體為主，占比約44%；集體經濟組織、市屬國企單獨主體占比相當，均為19%。民企在納保申請上也有突破，萬科以聯合體形式申請3個項目，城家以單獨主體申請兩個項目也完成了認定。

與此同時，在“納保”項目中，機構的品牌化趨勢明顯，品牌化機構占比約48.5%，包括華潤有巢、泊寓、城家、首開樂尚等。對此，趙然指出，品牌化、機構化建設及運營，能夠實現保租房的高標準打造和高品質呈現，從而保障新市民、青年人住有所居、住有宜居。

保租房需要更加強化“職住平衡”

而在社會普遍關心的職住平衡上，目前的保租房是否能滿足青年人的需求？又存在哪些難點？

ICCRA統計數據顯示，目前，北京80%的保租房集中在五環以外，保租房在分布上還存在不均衡的問題。對此，趙然表示，這并不利于緩解大部分熱點就業區域(如CBD、金融街、東單、望京、中關村產業園等)的職住平衡，建議未來通過存量物業更新改造的方式增加保租房供應，特別是地鐵沿線存量物業，緩解上班族的職住平衡壓力。

與此同時，保租房在運營方面，面臨不少難點。趙然指出，租賃式社區由于規模體量大，服務配套更加豐富多元，因此，其管理難度也呈數量級增長，這很考驗租賃管理企業的運營能力。此外，租賃式社區除了提供住宅小區類似的物業服務之外，更強調社區歸屬感，因此，租賃運營企業需探索客群相處之道，在此之上開展社群活動，并綜合住房與商業業態，動態把控客群需求，以長期規劃獲得穩定現金流。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，隨著保租房項目不斷入市，保租房運營者更需注意更需考量如何將政策紅利更好地落地，讓目標群體充分了解此類項目，更加便捷、高效地申請保租房，從而讓保租房產品和青年人的租賃需求更有效、精準地對接和匹配。

本版采寫/記者張曉蘭

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