自“第二支箭”（民營企業(yè)債券融資支持工具）射出后，房企融資正有“遍地開花”趨勢。

截至11月16日，中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)已經(jīng)受理了包括龍湖集團(tuán)、新城控股（601155）、保利發(fā)展（600048）、美地置業(yè)等多家房企的發(fā)債申請(qǐng)，房企此輪融資總金額已經(jīng)超過660億元。除了在公開市場發(fā)債外，也有包括房企趁股價(jià)大幅反彈后，啟動(dòng)折價(jià)配股。不過這一行為也令公司股價(jià)在二級(jí)市場上又迅速回落。

不過，記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，發(fā)債資金實(shí)際落地，可延長房企壽命，同時(shí)增加房企抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但不代表房企絕對(duì)沒有風(fēng)險(xiǎn)，最終需要觀察房企銷售回款能否正?；?。

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房企密集融資

在11月15日，美的置業(yè)公告披露，交易商協(xié)會(huì)已經(jīng)受理美的置業(yè)150億元中期票據(jù)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。同時(shí)中債增進(jìn)公司也受理了美的置業(yè)增信業(yè)務(wù)意向，美的置業(yè)成為“第二支箭”支持的首批房企單位。

同日，福星股份（000926）也公告披露，擬向中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行額度不超過60億元的中期票據(jù)。為進(jìn)一步拓寬融資渠道，優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，滿足公司經(jīng)營發(fā)展需要。

此輪房企密集再融資源于11月8日交易商協(xié)會(huì)發(fā)文。當(dāng)時(shí)發(fā)文稱，“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

這一消息令市場為之振奮，融資迅速開閘，多家房企宣布融資回血，其中打頭陣的是龍湖集團(tuán)。11月10日，交易商協(xié)會(huì)發(fā)文，受理了龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。

交易商協(xié)會(huì)同時(shí)表示，除龍湖集團(tuán)外，還有多家民營房企也在溝通對(duì)接發(fā)債注冊(cè)意向，交易商協(xié)會(huì)、中債增進(jìn)公司正在積極推進(jìn)受理評(píng)議工作。

當(dāng)日晚上，央企保利發(fā)展也公告稱，收到交易商協(xié)會(huì)出具的四份《接受注冊(cè)通知書》，同意接受公司中期票據(jù)、短期融資券注冊(cè)，注冊(cè)額度自各《接受注冊(cè)通知書》落款之日起2年內(nèi)有效，注冊(cè)額度合計(jì)100億元。

此外，新城控股當(dāng)晚也公告稱，為積極改善融資情況，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，公司擬向交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)新增150億元債務(wù)融資工具的注冊(cè)額度。

據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，自11月8日以來，上述房企發(fā)債總額度已經(jīng)高達(dá)660億元。此外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比超六成的南京高科（600064）近日也公告，公司于2022年11月10日在全國銀行間市場發(fā)行了2022年度第八期超短期融資券，實(shí)際發(fā)行總額為2.5億元，期限為120天，發(fā)行利率為2.08%。

房企趁股價(jià)反彈火速配股

事實(shí)上，支持民營企業(yè)拓寬融資途徑“三支箭”早在2018年便已經(jīng)存在。華南一位頭部房企高管告訴記者，所謂三支箭，是從債券、信貸、股權(quán)三個(gè)融資主渠道，支持民營企業(yè)拓寬融資途徑。“具體來說，第一支箭是信貸支持，第二支箭是民營企業(yè)債券融資支持工具，第三支箭民營企業(yè)股權(quán)融資支持工具。但地產(chǎn)這塊，股權(quán)融資和定增目前沒有放開?！?/p>

總體上看，此次通過中證金融、中債增信擔(dān)保，能在一定程度上解決房企因信用資質(zhì)不佳而無法發(fā)債問題。

值得注意的是，除了公開市場發(fā)債外，也有房企在地產(chǎn)板塊股價(jià)大漲后，火速進(jìn)行配股。雅居樂集團(tuán)16日早間港交所公告稱，按配售價(jià)每股2.68港元配售2.95億股股份。配售股份占公司已發(fā)行股本約7.53%，配股所得款項(xiàng)凈額估計(jì)約為7.83億港元。而配售價(jià)較前一日收盤價(jià)折讓17.8%。

在一天前，“宇宙房企”碧桂園也公告宣布，擬配股14.63億股，配股價(jià)2.68港元/股，較前一日收盤價(jià)折價(jià)約18%，融資金額約39.21億港元。而配股所得款項(xiàng)凈額約為38.72億港元，公司稱資金用途為“現(xiàn)有境外債項(xiàng)再融資、一般營運(yùn)資金和未來發(fā)展”。

當(dāng)然，在港股市場上，折價(jià)配股的結(jié)果便是，二級(jí)市場股價(jià)迅速大幅回落。雅居樂集團(tuán)截至今日午盤，股價(jià)下跌21.17%；而碧桂園15日早盤股價(jià)就曾應(yīng)聲下跌，開盤跳水一度達(dá)13.5%。截至今日午盤，該公司再次下跌17.5%。

記者注意到，自11月8日至11月14日之間，上述兩家房企股價(jià)反彈幅度分別達(dá)到67.03%和129.58%。

不代表“警報(bào)解除”

此輪融資潮中，房企獲得“回血”，是否意味著“警報(bào)解除”？在業(yè)內(nèi)人士看來，并非如此。

一位不愿具名的券商分析師認(rèn)為，發(fā)債資金的實(shí)際落地，可以延長房企的壽命，同時(shí)增加房企抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，但不代表房企絕對(duì)沒有風(fēng)險(xiǎn)。

他認(rèn)為，這一輪房企發(fā)債更重要是給市場注入信心?！耙札埡瘓F(tuán)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行為例，一方面減少后續(xù)的行政審批，另一方面給這些額度是給市場一個(gè)預(yù)期，資金會(huì)持續(xù)穩(wěn)定落地?！?/p>

前述房企人士也表示，目前中債增信仍然要求提供抵押物，從已經(jīng)公布的公司看，抵押率都在50-55%之間。“也就是說，如果未來發(fā)行200億，需要潛在400億的資產(chǎn)用于抵押，這對(duì)于公司就會(huì)有一定壓力?！?/p>

他表示，目前能夠公開發(fā)債，是經(jīng)營較為穩(wěn)健的房企，且有足夠物業(yè)用于抵押。“接下來，如果抵押物要求降低，目前境內(nèi)外都沒有出現(xiàn)展期違約、或者境內(nèi)債務(wù)沒有展期違約的房企，也是潛在發(fā)行公司。”

在他看來，當(dāng)前市場邏輯是，在資金支持下房企不會(huì)出現(xiàn)展期違約，增強(qiáng)市場信心從而促成銷售。換言之，房企是否涉險(xiǎn)過關(guān)，仍需要觀察未來能否實(shí)現(xiàn)銷售回款的回暖。

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