多個城市首套房貸利率下限已放寬！

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9月29日，人民銀行、銀保監會發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》（下簡稱“通知”），決定階段性調整差別化住房信貸政策。通知中指出，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，當地政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

據悉，納入統計局調查的70個大中城市中，共有天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、溫州等23個城市符合條件。

截至10月13日，濟寧、武漢、宜昌、襄陽、清遠、江門、云浮、湛江等城市已經加入房貸利率下調的行列。其中，濟寧由4.1%降至3.95%；武漢、宜昌、襄陽由4.1%降至3.9%；清遠由4.1%降至3.7%；江門、云浮、湛江則是取消了利率下限。

“響應了此前央行房貸利率下限放寬的政策，對于后續其他城市有較好的啟發意義。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進10月13日對表示，各地是否會直接調整至3.7%，就目前看還不會，“各地若是要調整，3.9%的利率是最合適的。”

嚴躍進對進一步指出，未來首套房貸利率有可能繼續下調，不過也是循序漸進的過程。在嚴躍進看來，一些地方雖然下放權限，但不會立馬調得太低。四季度房貸“破四進三”是各地重要的動作。

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多地陸續調低房貸利率

首個傳出下調下降的城市是廣東清遠。10月1日，清遠下調首套房貸利率，官方文件顯示，從2022年10月1日至2022年12月31日，清遠市將階段性地調整首套房利率下限，由現行的“LPR-20BP”調整為“LPR-60BP”。按照目前5年期LPR4.3%計算，調整后清遠市的首套房貸利率可低至3.7%。

10月13日，廣東清遠的房產中介林先生告訴，“清遠首套房貸利率真的到了3.7%，這真正是最低了。”林先生還一再叮囑，“實施時間是10月到12月份。如果要買房就要趕緊考慮。”嚴躍進稱，目前來看清遠是各個城市中下調幅度最大的。

緊跟清遠的是山東濟寧，10月5日，濟寧首套房貸利率自起最低由4.1%降至3.95%。10月13日，武漢、宜昌、襄陽等城市房貸利率已經加入下調的行列，由4.1%降至3.9%。

據財聯社報道，宜昌多位房產中介表示，“首套房貸利率前兩天（10月11日）剛從4.1%降下來。”襄陽某大行襄州支行個貸人員表示，該行首套房貸利率為3.9%-4.1%，根據客戶資質有所不同，最低利率為昨天調整至3.9%。據界面新聞，自10月8日起，在武漢市內購買首套住宅的房貸利率已經由此前的4.1%降至3.9%，所有銀行均是。

嚴躍進指出，這三個城市是湖北能級最高的城市，換而言之，此類城市樓市壓力若是較大，那么其他地級市后續政策也會模仿此類城市。這給很多省市有啟發，尤其是此前提及的哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽這幾個省會城市，后續要密切關注相關地級市的房貸政策調整可能性。

數據顯示，6-8月國家統計局70個大中城市房價指數數據中，有23個城市符合此次央行新政要求。其中二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽；三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

據央行及銀保監會在《通知》指出，這一政策措施的出臺有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

即便廣東陽江不在上述城市之列，據界面報道，陽江的首套利率下限也調整為LPR減40BP。此外，江門、云浮、湛江等廣東地級市甚至取消了利率下限。10月13日向湛江一位中介了解，對方稱目前還是執行4.1%。

房貸“低利率”時代開啟

據9月20日中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新一期貸款市場報價利率，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。據悉，日前央行降低首套房貸利率20個基點，按照最新的LPR，首套房貸款利率最低可至4.1%。

值得注意的是，4.1%的房貸利率，是從1998年央行出臺《個人住房貸款管理辦法》以來的歷史最低。此前“歷史最低”出現在2008年底，當時5年期LPR為5.94%，央行允許貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，即按4.16%利率發放房貸。

房貸利率從過去的4.1%直接下調至4%以下的水平，即意味著房貸利率破4的時代到來。據相關人士推算，首套房貸款利率如果降低0.5個百分點，對于一筆100萬元、25年的房貸，利息總額將減少超過8萬元，每個月可少還約270元。

嚴躍進稱，此類放松，說明各地尤其是樓市疲軟的地方，可以基于實際情況做調整，這也就意味著各地在是否放松、如何放松方面的權限很大，對于營造寬松的房貸利率環境具有積極的作用。但需要注意，部分城市也允許把個別二套房交易認定為首套房，其也可以享受此類優惠政策。

國慶節前最后一個工作日，中國人民銀行官網發文稱，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

節后，多個城市積極響應紛紛下調公積金貸款利率。據21世紀經濟報道，一線城市中，北京市管首套房住房公積金貸款利率已下調0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別降到2.6%和3.1%；上海目前公積金貸款利率從3.25%下調至3.1%。二線城市中，杭州、南京、嘉興、湖州、寧波、無錫等地也紛紛下調，鄭州、南寧、石家莊、天水、吉林、成都、瀘州、襄陽、宜昌、黃石、荊州、隨州、恩施州、仙桃、天門、南昌、哈爾濱、合肥、馬鞍山以及海南省等，也發布了相關的利率調整信息。

嚴躍進指出，目前房貸“低利率”時代開啟，對于四季度樓市行情提振的作用確實會比較明顯。

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