9月15日青島市住房和城鄉建設局發布了《我市動態完善房地產政策》。此前，天津、蘇州、寧波等城市先后就限購政策進行了調整松綁。同時，隨著LPR一再下調，不少消費者對于市場的關注度有了進一步的提高。記者發現，在政策托底、金融暖市的市場信號帶動下，改善需求正在蓄力釋放。

政策持續松綁

《青島市動態完善房地產政策》顯示，此次政策調整主要包括：繼續在市南區、市北區（原四方區域除外）實行限購政策、繼續明確限購房源。對限購區域內新建商品住房，本地居民限購2套，二孩、三孩家庭可增購1套，外地居民居住滿半年限購1套。

(資料圖片僅供參考)

本次調整后，青島市在非限購區域（嶗山、李滄，老四方、西海岸、城陽、高新區、即墨、膠州、萊西和平度），青島戶籍、非青島戶籍均可購買3套及以上，3套及以上須全款。非限購區域增加嶗山與李滄。

這一調整，有利于主城區需求外溢，緩解限購區域房價上漲預期，同時緩解非限購區域房價下行壓力，保持和促進全市房價總體穩定。

從政策內容上來看，政策結合了青島市房地產市場實際，對現行房地產調控政策進行了適度調整優化，堅持“房住不炒”定位，支持剛性和改善性住房需求，在很大程度上為房地產市場注入新的動力。

但是從市場反映來看，“多數項目的去化仍然沒有走出困難期。”房天下青島公司總經理紀禮剛提到，“市場回暖，需要供需兩方共同努力。近期政策比較積極，有利消費信心的重塑。考慮綜合因素，政策信號向需求實施的轉化，需要時間。”

紀禮剛指出：“從目前的市場來看，剛需正在逐漸被改善需求取代。因此拋開政策周期不談，近期從開發企業到消費者，對于大戶型、配套、物業服務等需求已經有明顯提升。可預見，改善將進入一個有利的窗口期。”

“政策發布后，我們先后在華潤云上觀海、青啤靜瀾山還有金地等項目看了房子。”雖然認為距出手尚需等待最佳時機，但是王鑫和家人已經行動了起來。她說：“我們的目標是改善。主要考慮兩個問題，一是二寶已經兩歲了，目前家里套二的房子面積實在太小，不僅很多生活用品放不下，未來孩子也沒有獨立的學習和生活空間。二是要考慮學區的問題，我們自結婚一直住在浮山后，浮山后的學區質量還是不錯的。同時大寶已經在浮山后上學，所以距離目前的學區不能太遠。”

利率改革護航

“青島市此次放寬限購，結合利率降低，已近觸底，到了消費者出手的好時機。”青特星城營銷負責人薛強介紹，“雖然星城的住宅已經售罄，但是近期我還是接到不少客戶朋友的電話，咨詢青特相關項目的情況。這其中，有不少客戶對于大戶型和像星城這種配套全面的項目表示了濃厚的興趣。”

據悉，9月20日，中國人民銀行貨幣政策司發布《深入推進利率市場化改革》的文章表示，人民銀行持續深化利率市場化改革，重點推進貸款市場報價利率（LPR）改革，建立存款利率市場化調整機制，以改革的辦法推動實際貸款利率明顯下行。

記者留意到，在推動貸款和存款利率進一步市場化方面，人民銀行一是推動LPR改革。目前，LPR已經成為銀行貸款利率的定價基準，金融機構絕大部分貸款已參考LPR定價。LPR由銀行報價形成，可更為充分地反映市場供求變化，市場化程度更高，在市場利率整體下行的背景下，有利于促進降低實際貸款利率。LPR改革以來，企業貸款利率從2019年7月份的5.32%降至2022年8月份的4.05%，創有統計以來最低水平。

二是建立存款利率市場化調整機制。隨著存款利率市場化機制的逐步健全，2022年9月中旬，國有商業銀行主動下調了存款利率，帶動其他銀行跟隨調整。這是銀行加強資產負債管理、穩定負債成本的主動行為，顯示存款利率市場化改革向前邁進了重要一步。

“在政策松綁的同時，深化利率市場化改革也將帶動房地產市場的健康發展。利率改革使得購房成本能夠充分的體現市場化狀態，能夠充分體現‘房住不炒’精神。”安居客厚屋（青島）公司總經理紀云騰表示：“從近期市場進程來看，在金融和相關政策的護航之下，樓市的表現是健康且平穩的。這樣的市場狀態，更有利于消費者從容的體現自己的需求，進而選到性價比高的房子。”

改善帶動需求

在一系列政策松綁加利率下調之下，青島房產市場“活”起來了嗎？

“9月21日，青啤·靜瀾山項目與客戶簽約8套，是近期單日成交量最高的一天。自15日青島市政策松綁以來，改善型客戶人數日漸提升，24日、25日兩天更是創下了項目開盤以來到訪客戶總量的新高。”在青啤·靜瀾山項目現場銷售負責人李經理向記者介紹，“不少客戶都是奔著改善來的。”

“靜瀾山這個項目真不錯。”在項目現場，一位扈女士向記者表示，“現在在浮山后的核心區域，找個像樣的新房比較難了。”扈女士認為，浮山后作為一個大型社區，對于消費者的吸引力仍然很強。她說：“浮山后目前配套和學區都比較好。同時由于老人也住在浮山后，我們又都是獨生子女，所以我們想更新一下房子，也借這個機會搬到與老人比較近的地方。當然也要考慮以后孩子上學的問題。”

記者發現，靜瀾山等項目之所以吸引了改善型消費者的關注，除了周邊高端住宅、時尚商街、商務辦公星級酒店等業態比較齊備之外。項目南側建有一處北山公園，社區中也有園林公園相呼應，良好的社區環境成為了吸引改善族的利器。

“我覺得我們出手早了，所以現在考慮的是，能不能再入手一套。”在華潤·青鐵·云上觀海項目，一位唐女士告訴記者：“看了云上觀海，直覺是之前出手有點早。華潤這個項目的質量太好了，我們現在還在合計，看看能不能再入手一套。”

“現在的市場已經告別了買啥啥漲的的暴利時代。在健康的周期下，開發商拼產品，消費者講實效。”紀云騰表示：“改善需求目前正在市場上蓄力，隨著金融、地方政策向市場進一步傳導，市場將進入改善需求集中出手的階段。”

青島財經日報/首頁新聞記者 于爽 見習記者 周潤

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