樂居財經李禮5月22日，中銀證券發布房地產行業第20周周報。

核心觀點

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本周新房成交面積同環比增速均轉負；二手房成交面積環比轉降，同比仍保持正增長。43城新房成交面積為336.8萬平方米，環比下降9.2%，同比下降5.5%，同比增速較上周減少了9.6個百分點，一、二、三線城市新房成交面積環比增速分別為-3.3%、-15.1%、-12.9%，同比增速分別為114.3%、2.1%、-14.8%，其中一線城市同比增速較上周增加了49.7個百分點，二、三線城市同比增速較上周分別減少了23.5、43.3個百分點。15城二手房成交面積為191.3萬平方米，環比下降13.6%，同比上升58.2%，同比增速較上周小幅下降1.3個百分點，一、二、三線城市環比增速分別為-11.4%、-13.0%、-23.7%，同比增速分別為40.0%、63.6%、85.2%，其中一線城市同比增速較上周增加了19.6個百分點，二、三線城市同比增速較上周分別減少13.4、49.8個百分點。

新房庫存面積、去化周期環比均上升，同比均下降。14城新房庫存面積為1.01億平方米，環比上升0.1%，同比下降2.4%，去化周期為12.5個月，環比上升0.1個月，同比下降6.0個月。一、二、三線城市新房庫存面積環比增速分別為-0.2%、-0.2%、0.0%，同比增速分別為3.6%、-12.6%、-12.6%；去化周期分別為10.0、11.2、11.6個月，環比變動為0.2、0.1、-0.3個月，同比變動為-8.5、-4.2、-2.8個月。

土地市場環比量價齊升，溢價率同環比均上升，土拍熱度有所回升。百城成交土地規劃建筑面積為2728萬平方米，環比上升2.8%，同比上升10.0%；成交土地總價為513億元，環比上升56.0%，同比上升4.2%；樓面均價為1879元/平方米，環比上升51.8%，同比下降5.2%；溢價率為6.47%，環比上升54.8%，同比上升128.6%。

本周房企國內債券發行規模同環比均下降。房地產行業國內債券總發行量為13.0億元，同比下降79.8%，環比下降80.1%，凈融資額為-35.4億元。其中國企國內債券總發行量為13.0億元，同比下降78.2%，環比下降36.1%，凈融資額為-16.0億元。民企國內債券總發行量為0.0億元，總償還量為19.4億元，同比下降50.1%，環比下降33.2%，凈融資額為19.4億元。

板塊收益有所下降。房地產行業絕對收益為-4.0%，較上周下降2.2個百分點；相對滬深300收益為-4.2%，較上周下降4.4個百分點。房地產板塊PE為14.42X，較上周下降0.60X。北上資金對電力設備、電子、傳媒加倉金額較大，分別為40.99、21.58、8.97億元。對房地產的持股占比變化為-0.08%（上周為0.00%），凈賣出10.54億元（上周凈買入0.21億元）。

投資建議

本周統計局公布房地產銷售與投資數據，盡管4月銷售均價受結構性因素持續提升，但投資仍在下降，房地產市場整體處于調整期。同時，區域分化進一步加劇，4月東部地區銷售與投資均有所修復。

核心城市利好政策仍在持續推出，本周杭州和南京局部限購放松。杭州市余杭區的瓶窯鎮、中泰街道限購放松，外地戶籍僅需1個月社保即可購買新房或二手房，本地戶籍購房無社保要求，購買二套不受落戶5年限制。南京本地戶籍居民無論在南京主城區名下有幾套房，均可新開一張購房證明，在產業聚集區（江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創新區）能再購置一套房源。目前，南京仍舊限購的區域只剩下河西中、河西南，以及主城少部分區域。

具體標的，中銀證券建議在板塊目前估值仍然相對較低的情況下，關注內生增長快、拿地有效性強的內驅動力型公司；REITS相關的商業地產、保租房、產業園區、物流地產等資產持有方；以及在行業大環境收縮的背景下，重要性提升的渠道公司。

中銀證券建議關注以下兩條主線：1）主流的央國企和區域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，行業見底復蘇后帶來β行情：招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、綠城中國、華發股份、濱江集團；2）主題性投資機會，包括REITs相關：大悅城、光大嘉寶、中新集團；房地產渠道相關的標的：貝殼、我愛我家。

風險提示

房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。

相關公司：中銀證券sh601696

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