本文來源：時代財經 作者：鐘黛

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杭州未來科技城，菜鳥新總部。 圖片來源：圖蟲創意。

杭州互聯網產業聚集地未來科技城迎來一則樓市利好。

四月，位于余杭區未來科技城核心板塊的菜鳥總部園區正式啟用。約1萬名菜鳥員工，將陸續由城西西溪首座，搬入新總部。而待7月份，緊鄰菜鳥總部的菜鳥智谷開始投運，一期、二期加起來總面積達到46萬平方米，預計吸引超300家科創企業入駐，目標租戶達3萬人。

互聯網大廠的選址和遷移，曾是杭州樓市的“財富密碼”。2020年，螞蟻集團旗下支付寶以26.99億元拿下杭州西湖區之江度假區一宗商業用地，被外界視為螞蟻集團總部遷址的信號。之江樓市因此受提振，一些房源掛牌價上調幾十萬。

而這次，菜鳥新總部附近的租金有所上漲，二手房價則未受明顯提振。“以前五一會有挺多人來看房的，2022年開始行情不好，今年五一也沒有好轉。租房的情況稍好，五月前三天，我們門店已經開了10多單了。”貝殼一名深耕未來科技城的資深中介對時代財經表示，五一期間感到門庭冷清。

租售市場冰火兩重天

菜鳥總部遷移，租房市場聞風而動。

據多名中介介紹，菜鳥新總部附近匯集著杭語藍庭、鳳璽云著、復地上城、瑞城溫莎郡等多個新老小區。其中，杭語藍庭、鳳璽云著步行可達菜鳥總部，且均為2022年新交付住宅小區，租住體驗較好。唯有一點，杭語藍庭和鳳璽云著只有大戶型，篩選掉了不少租客。

“去年菜鳥總部還沒搬過來的時候，這兩個小區的95平方米的三房，整租價格大約在每月4200元左右，而到了今年三月份，整租的價格基本都到了每月5000多元。這兩個小區的租金普遍上浮了500元至1000元。”一名租賃中介對時代財經表示。

其稱，杭語藍庭現有部分房源租賃性價比較高，“一套底樓的95平方米的三房，整租價為每月4400元，還有一套二樓的，整租價是每月4700元”。

復地上城等小區有小戶型可供選擇，但離菜鳥總部相對較遠，房齡較老。“復地上城的兩房現在整租每月要3000元到4000元左右，大約較春節前上浮了300元至500元。”前述租賃中介介紹稱。

二手房市場則要冷清許多。“去年就有消息說菜鳥總部要搬過來，自那個時候開始，就陸續有人在新總部附近置業了。”貝殼一名深耕未來科技城板塊的二手房中介對時代財經表示，三月份，隨全市大行情一起，菜鳥新總部附近的成交量稍有回暖，四、五月又面臨下調。

鏈家網數據顯示，近90天，杭語藍庭、復地上城分別成交了四套二手房，瑞城溫莎郡成交了3套，鳳璽云著的成交量則顯示為零。

前述二手房中介稱，成交價方面未明顯上調，“近期我在余杭街道成交的幾單，如果算上資金成本的話，原業主買入賣出基本沒有賺錢。”

該中介稱，不乏房源的掛牌價較年前下調了二、三十萬。其中，大華海派風范的89平方米的4房2廳2衛，較2021年跌了120萬元。該戶型現在的掛牌價是335萬元，最低330萬元，而同樣戶型在2021年的成交價大約是450萬元、460萬元。

“坦誠講，現在二手房的掛牌價可能一個月比一個月低。如果你考慮在菜鳥總部附近買房，可以先租在附近，節省通勤時間，再耐心尋找高性價比的二手房抄底。”

只有少數房企能拿地了

未來科技城新盤的熱度相對較高，普遍需要搖號，且中簽率較低。原因在于，未來科技城內新房供應較為稀少，且嚴格限價，存在一二手房倒掛。

今年春節后，未來科技城核心區連推兩宗宅地。其中，杭州2023年首批土拍，未來科技城推出241號地塊。濱江集團（002244.SZ）以總價10.9億元將其收入囊中，樓面價24578元/平方米，溢價率6.86%。該地塊出讓面積1.77萬平方米，土地用途為住宅用地，容積率2.5，建筑面積4.43萬平方米。

到了今年杭州第二批土拍，未來科技城推出余杭組團79號地塊，這也是該次土拍體量最大、總價最貴的地塊。該地塊建筑面積約12.7萬平方米，容積率2.9。最終，綠城中國（03900.HK）以約32.46億元斬獲該地塊，成交樓面價25515元/平方米，溢價率10.94%。

上述兩幅地塊相隔僅有700多米。其中，余杭組團79號地塊的西面是浙一余杭院區，北面是未來科技城醫院，東北面為富力中心，距離地鐵5號線葛巷路站約500米。

數名中介認為，這兩幅地塊的地段及配套均較佳。但從競價過程來看，房企的拿地熱情不復往昔。近一年來，未來科技城的拿地主力軍只剩下了濱江、綠城等房企。而在前幾年，該板塊一度為眾多房企的兵家必爭之地。

杭州貝殼研究院院長上官劍對時代財經指出，當下未來科技城新房能夠快速去化，較為安全。但未來科技城地塊起價高，拿地利潤走低，房企拿地意愿一定幅度減少，能拿地的主要是在此深耕，能做到高周轉的、運營能力強的、以及一定程度上追求規模的房企。

好地研究院浙江區域院長朱祖淵也對時代財經指出，未來科技城高層限價較為嚴格，普遍為每平方米36100元，而周邊二手房的掛牌價可以達到每平方米5萬元，甚至每平方米6萬元。也就是說，一二手房存在著每平方米2萬元至3萬元的價格倒掛。這導致，未來科技城的新房銷售非常快。

上官劍指出，241號地塊的實際樓面價與未來新房限價價差較小，利潤空間不大，影響了房企拿地的積極性。而根據測算，綠城拿下的79號地塊，利潤將進一步壓縮，考驗房企工程高周轉的能力。

朱祖淵表示，濱江和綠城在本土集采等方面具備優勢，在成本控制上可能優于其他企業。其他房企也非常關注未來科技城板塊，但是確實拼不過這兩家企業。

事實也部分印證了分析師的觀點。拿地之后，濱江和綠城火速開工。

一名深耕未來科技城的中介表示，地塊開工建設進度超1/3后，方可開盤。而濱江基于241號地塊打造的新盤楓映華庭，在拿地57天后即領到了預售證。該項目已于四月底結束搖號，中簽率為24.56%。

綠城基于79號地塊打造的楓秀云庭，也在3月的最后一天領到了首張預售證。最新信息顯示，該項目合計有272套房源，120、139、168、190平方米三種戶型，預計將于五月開盤。

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