觀點網 地產業務的表現正影響著首創集團在資本市場的信用預期。

近日，惠譽確認了首創集團旗下Beijing Capital Polaris Investment Co., Ltd.10億美元中期票據計劃的評級為“BBB”。同時，惠譽還確認首創集團的長期外幣和本幣發行人違約評級(IDR)為“BBB”，展望仍為負面。

房地產業務之所以對首創集團信用影響較大，原因是首創集團的房地產業務由北京首創城市發展集團有限公司（“首創城發”）運營，該業務占首創集團資本投入的一半，是首創集團信用狀況的主要驅動因素。

(相關資料圖)

惠譽認為：“相較于信用狀況相似的同業，首創集團房地產板塊的業務狀況弱于評級相當的同業，其規模較小，地域分布多元化程度較低，且市場地位較弱。首創城發2022年第四季度總合約銷售額同比下滑51%，降幅大于國有開發商平均水平（20%）?！?/p>

事實上，隨著2022年房地產行業的深度調整，首創城發銷售額同樣有明顯下降，不過在一眾房企銷售均大減的背景下，首創城發排名并未有大變動。

據觀點指數發布的《2022年度房地產企業銷售表現》顯示，首創城發2022年實現全口徑銷售額268.3億元，同比下滑50.88%；權益銷售額219億元，同比下滑43.2%，分別位于銷售榜第65位、第62位，較上年的64名、68名分別下降1個名次及上升6個名次。

另外，隨著首創城發地產上市平臺首創置業于2021年9月30日從港交所退市，首創城發或者首創集團的房地產業務相關數據就少有見報，因此未能獲取其去年全年的財務數據，僅能從近日首創城發所披露的公司債募集說明書中一窺前三季度的數據簡況。

房地產表現

觀點新媒體查閱報告，首創城發業務板塊主要分為房地產開發、土地一級開發、城市運營及其他板塊，2022年1-9月，首創城發主營業務收入為143.32億元，2021年全年營業收入為351.78億元；歸屬于母公司所有者的凈利潤為-6.05億元，上年末為盈利6.4億元。

其中，房地產開發部分1-9月實現收入124.54億元，占總收入比例達86.9%，2021年全年該項收入達279.04億元，占比79.32%；土地一級開發收入5.9億元，占總收入比例4.12%，上年該項收入占比為15.73%；城市運營收入10.74億元，占總收入比例7.49%；其他板塊實現收入2.14億元，占總收入比例1.49%。

從收入占比變化可以看出，去年前三季度，首創城發在房地產開發上的收入占比有較明顯提升，原因或許與大部分房企一樣，即“保交付”成為全年首要任務。

報告披露，2019年、2020年、2021年及2022年1-9月，首創城發的房地產開發業務（含商品房及保障房）收入分別為164.16億元、215.76億元、279.04億元和124.54億元，公司主要以商品房銷售為主。商品房銷售聚焦于京津冀、長三角、粵港澳三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市。

商品房業務方面，2019年，首創城發及其合營公司、聯營公司實現竣工總建筑面積約232萬平方米；2020年實現竣工總建筑面積約189萬平方米；2021年實現竣工總建筑面積約421萬平方米；2022年1-9月，實現竣工總建筑面積約123萬平方米。

首創城發表示，近三年，公司商品房業務土地投資堅持聚焦三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市。但隨著2022年土地投資減少，這些重點區域的占比也出現驟降。

據了解，首創城發2019年-2021年的土地投資分別為355.5億元、189.9億元、33.67億元，其中三大核心城市圈占比67.1%、73.2%、100.0%。2022年1-9月，土地投資為32.94億元，總建筑面積49.79萬平方米，其中三大核心城市圈（京津冀、長三角、粵港澳）合計投資額4.30億元，占比僅為13.05%。

截至2022年9月30日，首創城發擁有的土地儲備未售總建筑面積約1378萬平方米，“現有的土地儲備可以滿足本公司未來三年發展需要，規模適中”。

保障房業務方面，首創城發保障房業務主要圍繞首創集團在北京自有用地盤活開展。

據介紹，首創城發在北京大興區擁有4000余畝尚未開發自有土地，均為劃撥取得，待開發土地資源充裕，目前主要項目有大興區首創團河區地塊定向安置房項目及通州區臺湖嘉創二路4號地定向安置房項目，合計保障房建設數量達7000余套。

截至2022年9月末，保障房項目未售面積為34.04萬平方米。此外，大興區首創團河區地塊定向安置房項目尚有3983余畝未開發土地，待開發土地資源充裕。

除了房地產開發業務外，城市運營業務收入占比也連年攀升，2020年-2022年1-9月，該項業務收入分別為7.97億元、14.38億元、10.74億元，占總收入比例分別為2.99%、4.09%、7.49%。

據悉，首創城發投資性物業目前主要為奧特萊斯綜合體及租賃住房，截至2022年9月末，已布局16家奧特萊斯，其中已開業奧特萊斯共有14家，成為全國布局數量最多的奧特萊斯營運商。

2021年，首創城發奧特萊斯共實現營業額100億元，同比增長約35%，年客流量達4853萬人次，同比增長約27%。2022年1-9月，發行人奧特萊斯共實現營業額62.85億元，客流量達3024萬人次。

租賃住房方面，首創城發借助自身優勢，重點打造集體用地租賃住房業務模式。目前，公司下屬十八里店集租房項目已進入開業全面籌備階段，可出租單元6390套，其中第一期部分地塊已完成結構封頂，預計將于2023年入市，可提供約2312套房源，第二期已與十八里店鄉政府簽訂合作框架協議。

此外，首創城發在順義、平谷和房山擁有7宗集體土地建設租賃住房項目，總建筑面積約80萬平方米，可提供租賃住房約6200套，其中白各莊、張鎮、下坡店三宗項目已完成結構封頂，預計于2023年入市。

可以看出，首創城發在房地產銷售和收入上的占比仍較大，但與房地產行業利潤率下降趨勢一致，近年來的毛利率也在逐年遞減。

2019年-2022年1-9月，該公司營業毛利率分別為36.82%、26.72%、19.45%及13.19%。

首創城發表示，2020年以來，受新冠疫情、房地產板塊調控等因素影響，公司盈利指標有所下降。2020年合并口徑凈利潤為24.80億元，同比下降37.00%，歸母凈利潤10.53億元，同比下滑46.46%，營業毛利率26.72%，同比下降10.10%；2021年合并口徑凈利潤0.21億元，同比下降99.15%，歸母凈利潤6.40億元，同比下滑39.22%，營業毛利率19.45%，同比下降7.27%。

“主要系部分項目受當地限價政策影響，銷售價格及速度未及預期，公司毛利率有所降低，而前期高毛利項目已陸續完成結算。另一方面2021年7月9日，首創城發與首創置業訂立吸收合并協議，吸收合并完成后，首創城發將承繼和承接首創置業的所有資產、負債、權益、業務、人員、合約以及所有其他權利及義務，而首創置業最終將注銷登記，首創置業賬面以前年度以及2021年當期確認的未彌補虧損對應的遞延所得稅資產，因未彌補虧損預計無法繼續使用，全額予以沖減，沖減金額14.23億元。”

杠桿率波動

由于4月4日所刊發的為公司債募集說明書，因而對于首創城發的負債情況也有體現。

據介紹，地產業務為主的企業普遍存在資產負債率較高的特點。截至2021年末，該公司合并報表口徑的資產負債率為80.56%，較上年末75.08%有小幅上升，主要系2021年永續債到期規模較大，部分永續債使用標準債務進行償還，導致杠桿率出現階段性波動。

截至2021年末，首創城發永續債本金為82億元，較2020年末永續債余額186億元減少104億元，導致合并口徑的少數股東權益科目金額下降，從而導致資產負債率上升。

截至2022年9月末，首創城發資產負債率為81.71%，較2021年末小幅上升1.15%，主要是因為發行人出于業務整體規劃，處置了河南鄭州項目、首萬譽業等項目，導致少數股東權益科目減少，從而使得資產負債率小幅上升。

2022年9月末，首創城發總負債為1696.02億元，負債規模較上年末減少101.72億元，資產負債率微升至81.71%。

對此，首創城發表示，房地產業務屬于資本密集型業務，用于項目開發的資本支出除部分來源于自有資金外，主要來源于銀行貸款和經營回款，因此，公司的全部債務余額較大。

截至2019年末、2020年末、2021年末和2022年9月末，首創城發全部債務余額分別為924.33億元、948.48億元、883.42億元和803.34億元。截至募集說明書簽署日（2023年4月3日），尚未出現逾期未還本金或逾期未付息的現象。

“如公司未來的全部債務余額繼續增加，且經營回款、融入資金等現金流入的時間或規模與債務償還安排未能合理匹配，則本公司可能面臨一定的償債壓力以及債務集中到期風險?！?/p>

數據顯示，融資收緊的同時，現金流顯得尤為緊張，現金支出遠遠大于現金流入。

2022年1-9月，首創城發經營活動產生現金流量凈額由上年的198.25億元降至72.24億元；投資活動產生現金流量凈額繼續為負，不過已由上年末-86.45億元大幅收窄至-16.43億元；籌資活動產生現金流量凈額為-199.9億元，很顯然都在進行償債動作。

截至2022年9月末，期末現金及現金等價物余額為170.82億元（2021年末為314.90億元）。報告又介紹，截至2022年9月末，貨幣資金余額為202.38億元，較2021年末減少133.90億元，減少幅度為39.82%，主要系銷售回款減少與還款增加所致。

與此同時，截至2022年9月末，公司的一年內到期的非流動負債余額為168.51億元，較2021年末下降18.29億元，下降幅度為9.79%。

2023年，債務管理工作還在繼續。

為了應對接下來的債務到期及回售，首創城發近期申請發行不超過79.66億元的公司債券業經上海證券交易所審核通過，并經中國證券監督管理委員會注冊（證監許可【2023】號）。

債券期限不超過5年（含5年），可為單一期限品種，也可為多種期限的混合品種。

由于是 “借新還舊”，因此本次債券如能成功足額發行79.66億元且按上述計劃運用募集資金，發行人的資產負債率水平將保持不變。

本次債券募集資金扣除發行費用后全部用于償付行權回售、到期的公司債券本金。屆時將根據資金到位情況，選擇就5只債券進行歸還和/或償還本金。

來源：首創城發公告

首創城發承諾，本次發行公司債券募集資金最終將按照募集說明書約定用途使用，最終不用于直接或間接購置土地及房地產項目。

“本次債券如能成功足額發行人民幣79.66億元且按上述計劃運用募集資金，預計發行人短期償債能力將有所提升?！笔讋摮前l于募集說明書中表示。

解局 | 從局外到局內，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。

關鍵詞：