觀點(diǎn)網(wǎng) 現(xiàn)如今，內(nèi)地針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的公募REITS市場尚未開放之時(shí)，華潤置地為打通“投融建管退”的閉環(huán)，提高資金營運(yùn)能力，繼續(xù)在商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化上探索。

4月3日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，華潤置地（成都）有限公司擬掛牌華潤置地（太原）有限公司100%股權(quán)，預(yù)披露截至?xí)r間至2023年4月28日。

觀點(diǎn)新媒體了解到，本次轉(zhuǎn)讓披露的決議文件名稱顯示，本次掛牌的實(shí)際資產(chǎn)為華潤置地華北大區(qū)的太原萬象城項(xiàng)目。

(相關(guān)資料圖)

太原萬象城截至目前已營運(yùn)超4年時(shí)間，開業(yè)當(dāng)年的的出租率就已超96%，本次掛牌極有可能是華潤置地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的證券化嘗試的又一落子。

華北最大萬象城

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露數(shù)據(jù)顯示，本次掛牌華潤置地太原公司的底價(jià)暫未披露，該司成立于2013年9月，目前公司法人為凌曉潔。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解到，華潤置地太原公司目前持有物業(yè)包括太原華潤中心、太原萬象城等項(xiàng)目。截至2023年1月31日，該公司營業(yè)收入為8539.9萬元，營業(yè)利潤為2098.04萬元，凈利潤1574.97萬元，資產(chǎn)總計(jì)27.48億元，負(fù)債總計(jì)19.02億元，所有者權(quán)益8.46億元。

從轉(zhuǎn)讓方基本情況上看，本次掛牌的轉(zhuǎn)讓方為華潤置地成都公司，而按照2016年華潤完成的大區(qū)架構(gòu)調(diào)整后，太原公司屬于華北大區(qū)、成都公司屬于華西大區(qū)。那為何一個(gè)華西大區(qū)的公司手握著華北大區(qū)的資產(chǎn)？

對(duì)于上述問題，觀點(diǎn)新媒體聯(lián)系到華潤置地對(duì)外關(guān)系相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿時(shí)，未得到企業(yè)方的回應(yīng)。

但有市場人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，華潤置地正在處理此前“區(qū)域架構(gòu)調(diào)整”的歷史遺留問題，從本次掛牌股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜是由華北大區(qū)請(qǐng)示簽報(bào)的，不排除為華潤置地太原公司通過掛牌轉(zhuǎn)回華北大區(qū)的可能。

據(jù)觀察，華潤置地太原公司法人凌曉潔，其在2020年接任華潤置地華北區(qū)總經(jīng)理,而原華北總蔣智生則是前往另一個(gè)央企地產(chǎn)平臺(tái)—中國融通集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擔(dān)任總經(jīng)理。太原公司將通過掛牌轉(zhuǎn)讓的操作，從而“正式”轉(zhuǎn)入華北大區(qū)的管理體系。

在未設(shè)立太原地方公司時(shí)，華潤置地在太原的擴(kuò)儲(chǔ)動(dòng)作，一直都是由成都公司“代勞”的。

2013年8月，華潤置地成都公司以總價(jià)20.13億元，競得山西省太原市三塊共計(jì)16.76萬平方米商業(yè)用地，借助三宗地塊的落位，達(dá)成了首進(jìn)太原市場的布局。彼時(shí)就有市場消息指出，華潤置地的商業(yè)項(xiàng)目萬象城或?qū)⒙渥犹?/p>

時(shí)隔一個(gè)月，華潤置地成都公司于太原再以17.9億元斬獲一宗商住地，并奪得當(dāng)年“地王”的桂冠，“轟轟烈烈”進(jìn)入太原。

說回太原萬象城，項(xiàng)目位于長風(fēng)商務(wù)區(qū)核心位置，打造指出對(duì)標(biāo)的是青島萬象城模式。據(jù)當(dāng)時(shí)太原華潤中心負(fù)責(zé)人對(duì)外口徑，太原萬象城在賣場布局、商業(yè)業(yè)態(tài)配比、主力店規(guī)模等方面均是“師從”青島萬象城。

觀點(diǎn)新媒體了解到，萬象城太原項(xiàng)目于2015年前后開始招商及建設(shè)，并在2018年9月建成開業(yè)。該項(xiàng)目落成時(shí)不僅是山西第一個(gè)萬象城項(xiàng)目，還是華北地區(qū)規(guī)模最大的萬象城。開業(yè)當(dāng)年，僅運(yùn)營了三個(gè)月的該項(xiàng)目便錄得租金收入7755.9萬元，出租率96.2%。到了2021年末，銷售額更是達(dá)到了39億元。

而本次出讓太原公司100%股權(quán)，華潤置地除了為解決歷史遺留問題外，另一種可能便是為太原萬象城的資產(chǎn)證券化做提前準(zhǔn)備，而掛牌轉(zhuǎn)讓是資產(chǎn)證券化的必經(jīng)路徑。

證券化探索

價(jià)值回歸的當(dāng)下，如何將持有的商業(yè)地產(chǎn)資本化，進(jìn)行存量盤活，獲取增量資金，為存量商業(yè)項(xiàng)目提供新的退出渠道，均是眾房企不斷探索嘗試的方向。

目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域由于尚未開放公募REITs的發(fā)行，最為常見的證券化融資工具有為兩種，分別為CMBS和類REITs。

實(shí)際上，華潤置地在資產(chǎn)證券化方面的已有諸多“嘗試”，其證券化的底層資產(chǎn)一直以成熟的商業(yè)項(xiàng)目為主，包括萬象城系列、華潤大廈系列，目前已延伸至萬象匯系列。

而本次預(yù)掛牌的華潤置地（太原）有限公司100%股權(quán)，或與實(shí)際轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)無關(guān)，極有可能是為其背后最有可能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的項(xiàng)目——太原萬象城提前“鋪路”。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，同樣是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，同樣是轉(zhuǎn)讓公司背后擁有成熟的商業(yè)項(xiàng)目，2022年華潤置地在以清河萬象匯作為底層資產(chǎn)做類REITs資產(chǎn)證券化項(xiàng)目時(shí)就有這樣的操作。

去年10月，華潤置地?cái)M轉(zhuǎn)讓北京華潤新鎮(zhèn)置業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)，底價(jià)為33.93億。而華潤新鎮(zhèn)置業(yè)持有北京清河萬象匯項(xiàng)目是萬象匯產(chǎn)品的首個(gè)項(xiàng)目，并處于穩(wěn)定營運(yùn)的階段。

彼時(shí)對(duì)于該公司股權(quán)的出售，華潤置地曾對(duì)外表示，華潤新鎮(zhèn)置業(yè)股權(quán)掛牌于北交所披露，是清河萬象匯做證券化項(xiàng)目所必需程序。同年11月，成功發(fā)行以該項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的類REITs產(chǎn)品，項(xiàng)目規(guī)模33.96億元，稍高于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓底價(jià)。

華潤置地在資產(chǎn)證券化已有不少成果，截至目前其已發(fā)行7只CMBS產(chǎn)品，2只類reits產(chǎn)品，1只reits產(chǎn)品，累計(jì)退出金額超280億元。發(fā)行利在3.28%-4%之間，融資成本較低且優(yōu)勢明顯。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

另外，華潤置地在資產(chǎn)證券化道路上，還開創(chuàng)了多個(gè)“首次”。

2021年發(fā)行的“中信證券-國君-上海萬象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，在單筆發(fā)行規(guī)模上為該年度最大規(guī)模的CMBS。

2022年10月，華潤置地成功發(fā)行10年期，規(guī)模30億元的“石家莊萬象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，已成為市場首單10年期CMBS項(xiàng)目。

2022年12月，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT成功上市，發(fā)行累計(jì)募集資金達(dá)到1200億元，網(wǎng)下發(fā)售份額213倍，曾一舉刷新公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)紀(jì)錄。該項(xiàng)目還成為首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障性租賃住房公募REIT。

截至2022年末，在不含海口萬象城與海口N次方公園兩個(gè)項(xiàng)目，華潤置地在營購物中心66個(gè)，已在23個(gè)城市實(shí)現(xiàn)2個(gè)及以上購物中心布局。該司預(yù)計(jì)未來幾年每年新開業(yè)購物中心10個(gè)或更多，預(yù)計(jì)2026年末，在營購物中心將增加至111個(gè)。

未來，隨著更多的商業(yè)項(xiàng)目的不斷進(jìn)入成熟期，華潤也勢必將更多的資產(chǎn)投入到證券化道路上，快速將資產(chǎn)變現(xiàn)，提升自身流動(dòng)性水平同時(shí)，也能空出“手”來繼續(xù)做大商業(yè)地產(chǎn)版圖。

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