2023年3月17日晚間，陽光股份（000608.SZ）發布了2022年年報。公司期內實現營業收入3.81億元，較上年同期減少32.84%，歸屬于上市公司股東凈利潤虧損約3.84億元。分析其虧損原因，主要系受2022年度宏觀經濟環境和房地產市場下行影響，商辦市場呈現“僧少肉多”、優質供應遠大于投資需求、平均成交價格下降的大幅萎縮局面，根據《企業會計準則》等相關規定，經評估，公司長期持有性物業的市場價值產生較大幅度的下降所導致的賬面虧損。

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而聚焦主營業務，從最真實反映商業地產核心運營水平的指標——營運凈收入（NOI）來看，2022年陽光股份的商業運營管理、物業租賃板塊仍體現了較強的盈利能力，呈正向、良性的發展態勢，可見其整體的運營管理在充滿挑戰的2022年依舊穩健。

多個購物中心出租率100%平均租金單價逆勢增長

中指研究院在其發布的《2022中國商業地產市場年報》中分析認為：疫情拖累服務業經濟及消費市場，進而對商業地產行業造成沖擊。2022年，重點城市主要商圈寫字樓租金連續四個季度下跌，下半年重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體止漲轉跌。

陽光股份核心業務集中所在地——北京和成都，受沖擊較大。北京市場，根據仲量聯行的數據，截至2022年末，市區購物中心的空置率達7.9%；寫字樓方面，高力國際數據顯示其全年需求側表現持續疲軟且四季度未出現實質性恢復，如望京酒仙橋空置率達到28.7%。成都市場，據高力國際數據，2022年全市購物中心的空置率環比上升至12.5%，寫字樓四季度空置率同比上升7.6%至22.7%。

在空置率攀升、租金水平下降的大環境下，受租金減免、寫字樓/底商租賃情況的拖累，陽光股份的物業租賃營業收入較上年同期下降23.17%。不過，商業運營管理表現較亮眼，營業收入較上年同期增長229.91%。

據陽光股份介紹，2022年公司在商業運營管理方面煥品牌、強經營、優服務，降本增效成果較為明顯。旗下寫字樓和底商的出租表現雖一般，但購物中心展現了較強的韌性，平均租金單價同比上一年逆勢增長7%、出租率亦有微漲達96.3%，其中成都建設路陽光新生活廣場全年維持100%出租率、天津北辰陽光新生活廣場的出租率首次達到100%；引進20余家區域首店、知名品牌，進一步汰換升級品牌，優化業態組合，滿足消費者日趨多樣化需求，形成獨特的核心競爭力，包括比亞迪新能源汽車通州區首店、大眾點評必吃榜羋重山老火鍋通州區首店、成都本土知名品牌陶德砂鍋購物中心首店、成都潮流網紅打卡地KEZEE音樂餐酒吧、國內首家全自選餐酒商店FreeTalk、知名茶飲品牌喜茶、名氣珠寶品牌周大福等。同時，通過開發私域流量等線上線下創新的營銷手段，以及減免租金、經營幫扶等系列措施，提振租戶信心，穩定租戶經營。

發展前景頗受期待托管版圖又添“新員”

查看“公司股東數量及持股情況”，記者發現其前10名流通股東中新增兩家“中字頭”機構：中信證券和中金公司。頭部機構的進入，一定程度反映了其對陽光股份未來發展的期待。

陽光股份在年報中也提及，將以提升商業物業價值為核心，致力精細化管理，并持續關注大灣區以及周邊城市核心地段的優質商業項目，聚焦中小型存量商業項目，多渠道、全方位發掘輕資產輸出合作模式，充分利用公司商業管理的經驗優勢，實現服務品質與服務內容向新項目的快速復制，加大商業運營項目規模，提升公司整體品牌價值。值得一提的是，其托管版圖將在2023年迎來增量變化，大股東京基集團旗下商業項目——KKTIME京基百納時光即將入市。該購物中心體量10萬㎡，位于被譽為“世界寶都”——全國最大黃金交易聚集地的水貝商圈，毗鄰60萬㎡市級洪湖公園，是56萬㎡京基水貝城市廣場綜合體的重要組成部分，亦是深耕深圳市場多年的京基集團傾力打造的第五個大型購物中心。

此外，在充分考慮風險的情況下，陽光股份將加大新賽道的行業研究，拓寬行業與產品形式，篩選與公司商業基因契合的選項，探索適合公司發展的模式，力爭盡快促進接觸項目的轉化。

中指研究院認為，2023年，在疫情影響減弱后，居民消費意愿或將有所提升，消費市場或將穩步復蘇，重點城市商鋪租賃市場有望逐步企穩恢復；疊加中央及各地陸續出臺擴大內需、助企紓困、優化產業結構、招商引資等各方面政策，或將促進寫字樓租賃需求釋放，預計重點城市寫字樓租賃市場將于2023年一季度后逐漸企穩復蘇。

對此，陽光股份表示，公司將積極應對新的經濟形勢，在穩定發展商業運營和物業租賃的基礎上，提速盤活上海項目，“反哺”主營業務和新業務拓展，為達成公司2023年經營目標及促進未來高質量發展提供有力保障。

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