文/樂居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮

(資料圖)

上周，越秀服務(wù)在香港舉行了2022年度業(yè)績發(fā)布會(huì)，這是一次久違的線下會(huì)面。

隨著財(cái)報(bào)發(fā)布時(shí)間的臨近，不少物企已經(jīng)開始籌備業(yè)績會(huì)，這無疑是值得興奮的。但是另一面，企業(yè)的業(yè)績也在經(jīng)歷著考驗(yàn)，從目前披露的預(yù)告來看，不容樂觀。

3月13日晚間，金科服務(wù)發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告。而在不久前，融創(chuàng)服務(wù)和佳兆業(yè)美好等也已經(jīng)披露，截至目前已有6家物企公布業(yè)績走向。

和外界預(yù)測的一樣，盈利增長放緩。從房地產(chǎn)市場傳導(dǎo)而來的寒意，早已侵入物企，估值擠完水分，業(yè)績開始大洗澡，潮水退去才知道誰在裸泳。

上周多家物企發(fā)布盈利警告，有業(yè)內(nèi)人士表示，物企股價(jià)波動(dòng)在所難免。3月13日，新一周的第一天，物管股普跌。截至當(dāng)天收盤，30家物企股價(jià)下跌，平均跌幅2.62%，最高跌幅是中奧到家16.33%。

資本投票，講究的是一個(gè)趨利避害，他們的態(tài)度已經(jīng)說明一切。

一位投資人向樂居財(cái)經(jīng)表示，業(yè)績預(yù)告可能只是一個(gè)開端，三月下旬年報(bào)集中發(fā)布的時(shí)候沖擊力或許更大。

而且該投資人還指出，今年物企應(yīng)收款計(jì)提減值的影響范圍不小，這直接關(guān)系到企業(yè)的盈利，而在去年，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)遭遇過一輪計(jì)提減值。

具體來看已經(jīng)披露業(yè)績預(yù)告的中天服務(wù)、碧桂園服務(wù)、佳兆業(yè)美好、綠城服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)和金科服務(wù)，整體上似乎陷入“增收不增利”的困境。

不過，企業(yè)披露的業(yè)績維度各不相同，有的是凈利潤變動(dòng)，有的是利潤變動(dòng)，還有的是擁有人應(yīng)占利潤變動(dòng)，而表現(xiàn)形式上，有物企直接公布減少的數(shù)額，有物企則用跌幅來表示。

其中碧桂園服務(wù)和中天服務(wù)披露出來的跌幅較大，以碧桂園服務(wù)為例，未經(jīng)審核稅前利潤、期內(nèi)凈利潤及歸屬于本公司股東的凈利潤，將較2021年同期分別下降約34%-40%、45%-51%、51%-57%。

而在具體數(shù)額上，金科服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)分別表示，公司擁有人應(yīng)占凈虧損約18億元-23億元、公司擁有人應(yīng)占虧損不超過5億元。

有意思的是，佳兆業(yè)美好的業(yè)績表現(xiàn)有些不一樣，2022年收入減少，但擁有人應(yīng)占利潤同比增長超60%。其表示，收入減少主要源于交付前及顧問服務(wù)所得收益減少，也就是我們通常理解的非業(yè)主增值服務(wù)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)主要來自關(guān)聯(lián)地產(chǎn)。其次，利潤增加則是因?yàn)椴o就出售按公平值經(jīng)損益入賬的金融資產(chǎn)而產(chǎn)生的虧損，以及沒有就終止收購交易而產(chǎn)生的虧損。

物企的這一輪業(yè)績洗澡，原因主要指向兩個(gè)方面：疫情之下，收入受到?jīng)_擊而成本增加；其次關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備增加，從而壓縮了利潤。而像碧桂園服務(wù)這一類曾經(jīng)大肆擴(kuò)張的企業(yè)，或許還可以加上一條，收并購帶來的商譽(yù)減值。

融創(chuàng)服務(wù)就曾指出：“本年度基于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項(xiàng)回款情況，對非業(yè)主增值業(yè)務(wù)做出主動(dòng)調(diào)整，非業(yè)主增值服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模大幅下降。若剔除非業(yè)主增值業(yè)務(wù)，本集團(tuán)于本年度的其他核心業(yè)務(wù)毛利額不低于去年同期。”

非業(yè)主增值服務(wù)一度被稱作房企為物企輸送業(yè)務(wù)的“暗門”，但在流動(dòng)性危機(jī)襲來之時(shí)，物企的關(guān)聯(lián)方回款放慢，不得不增加計(jì)提減值，這道“暗門”悄悄地被關(guān)上。

事實(shí)上，非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)的衰退在2022年中期財(cái)報(bào)已經(jīng)顯露。克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年41家上市物企非業(yè)主增值服務(wù)收入均值下降至2.84億元，整體增速下降至-6.9%。非業(yè)主增值服務(wù)收入在營業(yè)收入中的占比也一路下滑，至2022年上半年占比下降至13.08%。

同時(shí)克而瑞物管還表示，物企與關(guān)聯(lián)方的關(guān)系從“依賴”變成了“被拖累”，多家企業(yè)收購地產(chǎn)公司資產(chǎn)，還有物企向關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司借款，這就導(dǎo)致上市物企應(yīng)收賬款和壞賬壓力進(jìn)一步加大。2022年中期，57家上市物企應(yīng)收賬款12.44億元，較上年增長40.72%，增速遠(yuǎn)大于營收增速（約17%）。48家上市物企平均壞賬準(zhǔn)備金額達(dá)5384萬元/家。

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