文/樂居財經(jīng)徐酒眠

在物管圈，碧桂園服務(wù)（06098.HK）和萬物云（02602.HK）之間的磁場十分微妙，市場總是喜歡把二者放在一起對比。

從業(yè)績指標到規(guī)模擴張，從業(yè)務(wù)邊界拓展到發(fā)展模式。萬物云上市之后，對比的緯度又多了一道——它們在資本市場的表現(xiàn)。

(資料圖)

“萬物云總市值首超碧桂園服務(wù)”，3月15日一早，有自媒體平臺發(fā)布了有如是觀點的一篇推文。作者詳細盤點了最近兩天萬物云和碧桂園服務(wù)的股價走勢：

3月13日收盤，萬物云以總市值449.6億港元力壓碧桂園服務(wù)的439.9億港元總市值，歷史性的超越了后者，躍居板塊市值第二位；次日，雙方股價繼續(xù)下跌，由于碧桂園服務(wù)跌幅較大，雙方的市值差異進一步拉大，截至收盤，萬物云總市值440.7億港元，碧桂園服務(wù)總市值416.2億港元。

過去兩天收盤，萬物云的總市值的確壓過了碧桂園服務(wù)。但言說為“首超”“歷史性的超越”，卻有所失實。

事實上，去年9月29日萬物敲鐘上市之時，就曾擠掉碧桂園服務(wù)，成為總市值第二的物業(yè)股“新貴”。

在過去幾個月的物業(yè)資本市場上，碧桂園服務(wù)和萬物云在總市值方面的較量，也是各有輸贏，輪坐亞軍和季軍的座次表，但均未撼動過華潤萬象生活（01209.HK）的“王位”。

截至2023年3月15日收盤，碧桂園服務(wù)總市值再度反超過萬物云，前者約為435.13億港元，后者約為430.14億港元，二者咬得很緊。

而同期，華潤萬象生活的總市值約為940.39億港元，領(lǐng)先了碧桂園服務(wù)與萬物云的總和。

龍爭虎斗

上世紀八十年代，物管概念從深圳河的對岸傳入，并在廣東扎根。沒過多久，萬科物業(yè)和碧桂園服務(wù)相繼有了雛形。

三十多年的發(fā)展，如今兩家物企已經(jīng)成為龐然大物，形容它們是物管行業(yè)里的兩大寡頭也不為過。

雖然目前萬物云和碧桂園服務(wù)均未刊發(fā)2022年業(yè)績報告，它們各自敲定的董事會召開日期分別在3月27號和29號。不過以2022年中期數(shù)據(jù)來看，萬、碧在營收與在管面積方面，都是其他物企尚且難以望其項背的程度。

數(shù)據(jù)顯示，2022上半年，碧、萬的總收入分別位200.55億元、142.43億元。同期，總營收排在碧、萬之后的是雅生活服務(wù)，約為76.2億元。據(jù)此來看，去年上半年，碧、萬的營收差距擴大到了58億元，不過萬物云的營收也超過了雅生活服務(wù)約66億元。

以營收規(guī)模來看，目前的上市物企中，碧桂園服務(wù)與萬物云是唯二能在去上半年就已經(jīng)沖破百億營收的物企。

回溯過往，事實上在很長一段時間里，都是萬物云牢固占據(jù)著物管行業(yè)營收霸主之位。2020年度大考放榜，萬物云營收182億元，甩開碧桂園服務(wù)（156億元）約26個小目標。

但在這之后，萬物云的營收榜首之位便被碧桂園服務(wù)動搖了。

2021年上半年，碧桂園服務(wù)開啟上市物企間并購先河，吞下了當時的藍光嘉寶服務(wù)。2021年“期中考”，碧桂園服務(wù)實現(xiàn)營收115.6億元，同比大增84.3%，首次超過了萬物云（103.8億元）。

2021年下半年，萬物云通過換股方式收購了在管面積3020萬方的陽光智博、拿下了在管面積7000萬方的伯恩物業(yè)。不過，碧桂園服務(wù)也沒有落后，耗資近百億收購的富良環(huán)球規(guī)模就有8000萬方，此外還有鄰里樂等標的。

也是在這一年，萬物云的規(guī)模擴張速度，已經(jīng)跟不上在資本市場上財大氣粗的碧桂園服務(wù)了。

截至2022年中期，碧桂園服務(wù)剔除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，在管面積約為8.43億平方米，而萬物云的在管面積微微落后，約為8.40億平方米。

華潤入局“三國殺”

萬、碧龍爭虎斗多年，雖然已經(jīng)有了營收和規(guī)模的寡頭地位，但目前遙居物業(yè)股“市值王”的華潤萬象生活，卻也是不能忽視的一股力量。

過去的2022年，華潤萬象生活在資本市場向萬、碧發(fā)起趕超的背后，其實是規(guī)模體量的擴充。

2022開年，華潤萬象生活連續(xù)下單禹洲物業(yè)和中南服務(wù)，四月份又拿下了四川九州千城物業(yè)；下半年，其再次攬入了祥生物業(yè)。4筆收購，總耗資超過46億元，占據(jù)了2022年上市物企收購總金額的近4成。

收并購帶來的規(guī)模增長立竿見影。截至2022年6月30日，華潤萬象生活物業(yè)總在管面積達2.45億平方米，較2021年底大幅增長0.98億平方米。其中，僅憑收并購禹洲物業(yè)、四川九州、中南服務(wù)三家物企，就為其帶來了約0.73億平方米的在管面積新增。同期，華潤萬象生活的總營收約為52.78億元。

與碧桂園服務(wù)和萬物云相比，華潤萬象生活的營收和在管面積都還有一定差距。不過，華潤萬象生活的盈利能力要更高。

2022年上半年，碧桂園服務(wù)凈利率和毛利率分別為13.7%、26.9%，萬物云凈利率為6.3%，毛利率為14.9%。同期，華潤萬象生活的凈利率和毛利率分別為19.5%、31.7%。

日前，碧桂園服務(wù)刊發(fā)了2022年全年業(yè)績預(yù)警。一個不爭的事實上是，其陷入了增收不增利的困境。

據(jù)公告內(nèi)容，預(yù)期截至2022年12月31日止十二個月，碧桂園服務(wù)未經(jīng)審核綜合收入同比增長超過40%，同期歸屬于公司股東的核心凈利潤同比增長僅超過5%。其表示，該增長主要由于收費管理面積增長與社區(qū)增值服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)收入的綜合上升等。

幾項與利潤掛鉤的業(yè)績，較上一年跌幅不小，幾近腰斬。未經(jīng)審核稅前利潤、期內(nèi)凈利潤，及歸屬于公司股東的凈利潤將較2021年同期分別下降約34%-40%、45%-51%、51%-57%。

有人評論道：“碧桂園服務(wù)的問題不在于大股東占款，而在于大規(guī)模收并購之后的商譽減值?！北坦饒@服務(wù)也在公告中承認了這一點，收并購公司帶來的商譽及其他無形資產(chǎn)減值等因素是導(dǎo)致相關(guān)利潤、凈利潤下降的原因之一。

收并購狂飆之后，是不可避免的、漫長的投后管理。碧桂園服務(wù)熄火的凈利，何時再復(fù)燃，需要時間給出回答。

事實上，華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、萬物云，分別代表著物業(yè)資本市場的三股力量：央企、民企、國資。資本市場風(fēng)云變幻，但它們的競爭并不只是在資本市場。

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