觀點網(wǎng) 時隔四天，招商蛇口于3月3日晚間披露關(guān)于深交所重組問詢函的回復公告。

這份逾160頁的文件涉及重組購買資產(chǎn)的評估方法選擇，標的資產(chǎn)的評估增值率等，但最為人所關(guān)注的仍是它對募集資金是否符合股權(quán)融資政策要求的解釋。

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招商蛇口回應(yīng)，本次公司的10個募投項目均五證齊全，項目已在售、主體建設(shè)工程已開工，為存量住宅項目。經(jīng)逐項核對，本次募集資金符合證監(jiān)會發(fā)布的房地產(chǎn)股權(quán)融資五項措施的相關(guān)規(guī)定。因此，該公司重組的核心條款并未發(fā)生實質(zhì)性調(diào)整。

問詢事項起源于2月17日，招商蛇口宣布擬發(fā)行股份購買南油集團24%股權(quán)以及招商前海實業(yè)2.89%股權(quán)，標的資產(chǎn)交易價格合計為89.28億元；同時，擬向包括招商局投資發(fā)展在內(nèi)不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票募集配套資金不超過85億元。

當時招商蛇口在重組及融資正式方案提及，募集配套資金在扣除相關(guān)費用后，擬用于10個存量涉房項目、補充流動資金、償還債務(wù)，不用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。

而至2月27日晚間，招商蛇口接獲了深交所下發(fā)的問詢函，矛頭之一便指向募集配套資金的使用情況：結(jié)合證監(jiān)會于2022年11月28日發(fā)布的房地產(chǎn)股權(quán)融資五項措施，就10個募投項目逐項說明資金用途是否符合用于存量涉房項目、補充流動資金、償還債務(wù)，不用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等要求。

上述話題被輿論充分發(fā)酵并傳播后，一度在資本市場引起一定擔憂，這種擔憂主要來自“金融16條”為代表性的政策出臺后，房企得到的流動性支持并不如想象那般大。

不過，若細細品讀相關(guān)部門的表態(tài)便不難發(fā)現(xiàn)，政策精準實施的基調(diào)歷來都已很明確。

輿論的焦點之一是股權(quán)融資所得資金的用途，其中限制用于拿地拍地早在2016年便已經(jīng)開始，彼時A股房企定增募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)，不能用于拿地和償還銀行貸款。此后，包括境內(nèi)外債權(quán)融資渠道也基本被限制用于置換到期的中長期債務(wù)。

至于不能用于開發(fā)新樓盤，則在“第三支箭”政策出臺時就已設(shè)置了紅線。

去年11月28日，證監(jiān)會五項措施提出，允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務(wù)等。

在監(jiān)管部門進行窗口指導之下，包括萬科、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、豫園股份、榮盛發(fā)展、大名城、華夏幸福等房企陸續(xù)推出了股權(quán)融資方案，其中多數(shù)投向項目建設(shè)用途。

據(jù)觀點新媒體對比，這些募投項目符合“保交樓”的存量標準，同時大部分是發(fā)行人全資持有的項目。

以招商蛇口為例，該公司募投的10個項目首次獲得預(yù)售證的時間基本在2021年至2022年之間；其中拿地最晚的是合肥臻和園，于去年9月27日由招商競得，此后招商出讓49%股權(quán)予保利。其他項目包括徐州山水天地二期也是和萬科共同開發(fā)，但招商持有控股權(quán)。

保利發(fā)展同樣如此，募投的14個項目基本是在2022年及今年年初獲得預(yù)售證，其中有11個項目100%持股。

剩余項目中，南京保利燕璟和頌由保利直接持股76.40%，剩余由保利設(shè)立的有限合伙基金等持有；南京保利揚子萃云臺則是保利聯(lián)合南京江北區(qū)管委會合作的項目；莆田保利建發(fā)棠頌和府則是保利、建發(fā)兩家國央企的合作項目。

上述案例同樣反映一個事實，房企股權(quán)融資出于風險隔離的考慮，往往會遴選獨自開發(fā)或與地方政府及具有國資股東背景的企業(yè)所合作項目。反之，民企尤其是出險民企想要獲得政策支持解決流動性問題，仍充滿挑戰(zhàn)。

1月17日，住建部部長倪虹在2023年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上提及“防范風險”這項工作時強調(diào)，要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風險。

具體而言，“一頭”抓出險房企，一方面幫助企業(yè)自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責的追責，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)。“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負債狀況。

過去四個多月以來，“三支箭”齊發(fā)帶來了數(shù)萬億的銀行授信、中債增擔保融資以及股權(quán)融資潮流，流動性有所增加的效果是顯而易見的。

但這些政策最大受惠對象仍是國央企，以及極少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企。比如萬科至少獲得了3000億元授信，并先后在A股計劃股權(quán)融資150億元，在H股配股募集39億港元，另外還獲得建行伸出的百億住房租賃基金合作橄欖枝。

更深層次觀察，由于股權(quán)融資能提高企業(yè)自有資本率，降低負債率，因而股本金提升就可以間接提高公司的籌資能力。仍以萬科為例，按截至去年三季末合并口徑資產(chǎn)負債率77.85%計算，若該公司A+H股權(quán)融資成功，就可撬動大約648億元的負債。

至于位于中間地帶的未出險民企，只有少量獲得銀行授信或者借助中債增支持發(fā)行債券。以至于近期禹洲集團創(chuàng)始人林龍安在兩會期間呼吁，將經(jīng)營較好、債務(wù)結(jié)構(gòu)合理的優(yōu)質(zhì)民企列入可增信名單。

而那些處于爆雷階段的企業(yè)如佳兆業(yè)、陽光城、恒大，仍在就債務(wù)重組方案與債權(quán)人展開一次又一次艱難的談判。

一個分化的房地產(chǎn)時代已然到來，我們都需要熟悉并適應(yīng)。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。

關(guān)鍵詞： 股權(quán)融資 招商蛇口 募集資金