觀點(diǎn)網(wǎng) “2023年對(duì)本信托而言，整體上仍然會(huì)是充滿挑戰(zhàn)的一年。”
2月24日午后，冠君產(chǎn)業(yè)信托于線下舉行2022年全年業(yè)績(jī)傳媒簡(jiǎn)報(bào)會(huì)，行政總裁侯迅、投資及投資者關(guān)系總監(jiān)陸嘉萍均有出席。
(資料圖)
整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)圍繞著冠君產(chǎn)業(yè)信托過(guò)去一年的業(yè)績(jī)情況展開(kāi)，陸嘉萍于現(xiàn)場(chǎng)提及2022年業(yè)績(jī)的影響因素，表示仍受到全球經(jīng)濟(jì)和本地第五波的疫情影響，租戶(hù)的生意與業(yè)績(jī)均受到環(huán)境制約。
據(jù)冠君同日披露的報(bào)告顯示，冠君產(chǎn)業(yè)信托物業(yè)的續(xù)租租金收益總額23.59億港元，相較去年下跌5.5%，旗下物業(yè)項(xiàng)目花園道三號(hào)冠君大廈也因中環(huán)寫(xiě)字樓市況疲弱而受到較大影響。
2022年，冠君產(chǎn)業(yè)信托的跌勢(shì)持續(xù)，除企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)原因之外，也側(cè)面體現(xiàn)出香港當(dāng)前物業(yè)租金走勢(shì)受制于大市的情況。
市場(chǎng)壓力需消化
于報(bào)告期內(nèi)，冠君產(chǎn)業(yè)信托旗下朗豪坊商場(chǎng)于2021年底開(kāi)業(yè)了2000平方米的Langham Beauty美妝概念店項(xiàng)目，入駐品牌包括嬌蘭，赫蓮娜，蘭蔻，M.A.C,Sisley等，這直接導(dǎo)致其營(yíng)運(yùn)開(kāi)支及推廣開(kāi)支上升至3.28億港元。
在市場(chǎng)環(huán)境低迷情況下，冠君產(chǎn)業(yè)信托選擇以注入新概念為方向招攬消費(fèi)者，于2022年內(nèi)共有30名新租戶(hù)進(jìn)駐朗豪坊商場(chǎng)，當(dāng)中包括初次在港開(kāi)業(yè)的商戶(hù)。
但由于2022年上半年疫情影響，朗豪坊商場(chǎng)的銷(xiāo)售額及消費(fèi)客流情況并不理想。即便朗豪坊商場(chǎng)租戶(hù)的業(yè)務(wù)全年銷(xiāo)售額上升8%，美容行業(yè)在新店開(kāi)業(yè)的加持下推動(dòng)分成租金上升210.4%至1.17億港元，但也無(wú)法彌蓋項(xiàng)目基本租金下跌16.3%至4.81億港元，而續(xù)租租金下跌拉低了基本租金收入，租金收益總額下跌3.1%至6.50億港元。
至于寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)方面，侯迅則在業(yè)績(jī)現(xiàn)場(chǎng)表示，去年中環(huán)寫(xiě)字樓出租率出現(xiàn)負(fù)吸納的情況。
“市場(chǎng)需要時(shí)間消化，料租金仍然受壓，但難以預(yù)料寫(xiě)字樓租金的谷底。”為減緩此類(lèi)影響，冠君產(chǎn)業(yè)信托方面表示會(huì)采取靈活租賃策略，為租戶(hù)度身訂造一些租賃方案。
她同時(shí)透露，花園道三號(hào)冠君大廈正進(jìn)行資產(chǎn)增值，“整個(gè)香港寫(xiě)字樓的市場(chǎng)都因疫情和全球經(jīng)濟(jì)不明朗因素受到壓力，花園道三號(hào)也不例外。”
據(jù)最新業(yè)績(jī)顯示，花園道三號(hào)寫(xiě)字樓出租率跌至82.7%，平均現(xiàn)收租金從每平方呎108.3港元跌至99.7港元。
此外，由于租金傭金減少，以及政府地租及土地稅下跌，該項(xiàng)目租金收益因平均出租率和續(xù)租租金下跌而減少7.8%至13.46億港元，物業(yè)經(jīng)營(yíng)凈開(kāi)支也下跌至1.35億港元，期內(nèi)物業(yè)收益凈額同比下跌7.8%至12.11億港元。
另一邊，由于香港2022年5月生效《商業(yè)租戶(hù)短期保護(hù)措施（2019冠狀病毒病疫情）條例》中針對(duì)健身中心和美容院等進(jìn)行保護(hù)措施，加上政府于疫情期間強(qiáng)制停業(yè)的情況，對(duì)冠君產(chǎn)業(yè)信托旗下朗豪坊辦公樓業(yè)績(jī)以及部分租戶(hù)業(yè)務(wù)造成影響，但在放寬限制社交距離措施后業(yè)務(wù)則逐步回復(fù)正常。
值得注意的是，朗豪坊辦公樓租戶(hù)構(gòu)成仍以時(shí)尚生活行業(yè)為主，比例達(dá)到71%。截至2022年年底，項(xiàng)目出租率為93.3%，現(xiàn)收租金則下跌至為每平方呎46.0港元，租金收益總額為3.63億港元，相較2021年的3.65億港元微有下降。
經(jīng)濟(jì)前景待明朗
除香港項(xiàng)目外，冠君產(chǎn)業(yè)信托還披露了持股27%的英國(guó)倫敦66 Shoe Lane項(xiàng)目虧損情況。報(bào)告期內(nèi)，倫敦項(xiàng)目應(yīng)占合營(yíng)公司虧損達(dá)到4300萬(wàn)港元，而下跌的主因則被歸結(jié)為期內(nèi)物業(yè)重估減值。
總體來(lái)看，冠君產(chǎn)業(yè)信托旗下物業(yè)項(xiàng)目于2022年度均受到市場(chǎng)環(huán)境外因影響，截至報(bào)告期末，旗下物業(yè)組合總估值為636億港元，同比減少2.7%。其中，花園道三號(hào)、朗豪坊辦公樓及朗豪坊商場(chǎng)所采用的資本化率分別維持于3.7%、4.1%及4.0%。
“我們的寫(xiě)字樓會(huì)有壓力，雖然已經(jīng)通關(guān)，但實(shí)際的市場(chǎng)需求沒(méi)有這么快恢復(fù)。加上全港寫(xiě)字樓的空置率達(dá)到史上最高水平，市場(chǎng)仍然需要時(shí)間吸納和消化。”侯訊于業(yè)績(jī)會(huì)中坦言，冠君產(chǎn)業(yè)信托于分派方面和租金收入方面仍然有壓力。
此外，環(huán)球金融市場(chǎng)仍然都是不明朗，加息的持續(xù)會(huì)影響到其利息支出。“2022年，冠君產(chǎn)業(yè)信托的利息支出由平均2.4%到2.8%，這個(gè)數(shù)字在2023年也許會(huì)更高。”
對(duì)于冠君產(chǎn)業(yè)信托來(lái)說(shuō)，當(dāng)前加息周期進(jìn)一步提高了新投資機(jī)會(huì)的收益門(mén)檻，同時(shí)加重了借貸成本。據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告指出，2023年借貸成本預(yù)料仍會(huì)隨著拆息上升而增加，經(jīng)濟(jì)前景仍未明朗。
另悉，在贖回2023年1月到期的中期票據(jù)后，冠君產(chǎn)業(yè)信托固定利率債務(wù)比例下降至54.4%，一定程度上足夠抵御市場(chǎng)波動(dòng)。
今年1月，冠君產(chǎn)業(yè)信托還簽訂了4700萬(wàn)美元的貨幣掉期合約，未償還的2030年到期的3億美元中期票據(jù)目前已完成對(duì)沖，“我們的財(cái)務(wù)狀況仍然是穩(wěn)健的，目前有后備的資金，拿到的銀行貸款也有28億港元可以隨時(shí)動(dòng)用，足夠還今年到期的7億港元未還貸款。”
值得注意的是，截至報(bào)告期末，冠君產(chǎn)業(yè)信托的未償還債務(wù)總額為146億港元，由于內(nèi)部財(cái)務(wù)資源贖回2022年3月到期的中期票據(jù)，且在期內(nèi)償還貸款余額，債務(wù)總額共計(jì)減少了8億港元。而總借貸占總資產(chǎn)值的百分比則由22.9%微降至22.5%，總負(fù)債占總資產(chǎn)的百分比則為27.6%。
提及分派情況，侯迅談到了冠君產(chǎn)業(yè)信托當(dāng)前在該方面的壓力。
截至報(bào)告期末，期內(nèi)可分派收入同比下降13.6%至12.98億港元，每基金單位分派也同樣跌14%至約0.19港元。
“租金收益和每基金單位分派維持處于下降軌道，利率波動(dòng)或?qū)е旅炕饐挝环峙傻鴦?shì)加劇。2023年對(duì)本信托而言，整體上仍然會(huì)是充滿挑戰(zhàn)的一年。”于報(bào)告中，冠君產(chǎn)業(yè)信托表達(dá)了對(duì)今年業(yè)績(jī)的展望，也進(jìn)一步表示仍會(huì)趁機(jī)會(huì)持續(xù)留意優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目收購(gòu)。
以下為冠君產(chǎn)業(yè)信托2022年度業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄節(jié)選：
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：香港特區(qū)政府遞派5000港元消費(fèi)券，這對(duì)零售市場(chǎng)和信托本身有什么幫助？
侯迅：此前在2022年我們已經(jīng)看到派消費(fèi)券的刺激成效，政府一派消費(fèi)券，美容美妝行業(yè)、餐飲行業(yè)租戶(hù)會(huì)直接受惠，相信能夠繼續(xù)提振香港的消費(fèi)市場(chǎng)。
消費(fèi)券加上內(nèi)地香港通關(guān)，以及入港旅客數(shù)量增加，相信2023年市場(chǎng)會(huì)逐步復(fù)蘇。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：未來(lái)冠君有沒(méi)有資產(chǎn)增值計(jì)劃？
侯迅：是有的。剛才說(shuō)到，例如我們?yōu)榱酥协h(huán)花園道三號(hào)這個(gè)物業(yè)能夠保持競(jìng)爭(zhēng)力，也會(huì)投放一些資源將物業(yè)更新。現(xiàn)在已經(jīng)在進(jìn)行閘機(jī)更換，更快搭乘電梯，租客出入大廈得到更好的安保。
為了保持信托物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，朗豪坊商場(chǎng)也在研究做翻新階段的初步設(shè)計(jì)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：空置率方面，冠君大廈會(huì)跌到什么位置？另外，現(xiàn)在債息都高，且到期年期短，有沒(méi)有什么手段令債務(wù)比較穩(wěn)健一點(diǎn)？
陸嘉萍：關(guān)于分派，我們有很多方面的考慮，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境和資金需要。
花園道三號(hào)物業(yè)正在更新物業(yè)素質(zhì)，也需要一些租金，會(huì)定時(shí)定期檢討分派，但至少會(huì)維持90%。
債務(wù)方面，今年到期的債務(wù)大部分在1月份已經(jīng)還了，還完之后，我們還都希望有足夠的資金去應(yīng)付不同的需要。此外，2023年只有7億的銀行貸款沒(méi)有還。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：報(bào)告中寫(xiě)到你們對(duì)于寫(xiě)字樓的前景不是很樂(lè)觀，在今年會(huì)繼續(xù)受壓，是不是租金或者續(xù)租租金方面，預(yù)期今年還會(huì)再跌？2023年如何同租戶(hù)配合滿足雙方的需求？
侯迅：關(guān)于寫(xiě)字樓的租金，因?yàn)楣?yīng)很多，空置率比較高，而需求又還沒(méi)有恢復(fù)，所以我們覺(jué)得租金仍然會(huì)受壓，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。
寫(xiě)字樓往往是供求的關(guān)系，當(dāng)全香港寫(xiě)字樓庫(kù)存有這么多，而真正租賃寫(xiě)字樓的需求少過(guò)供應(yīng)，當(dāng)然租金就會(huì)有壓力。
朗豪坊方面的租戶(hù)租約到期時(shí)，我們會(huì)審視過(guò)往的營(yíng)業(yè)數(shù)額，盡量將無(wú)底租的租戶(hù)變成有底租。當(dāng)時(shí)接受無(wú)底租的條件，也是因?yàn)榛谧鈶?hù)的承受能力。
在租戶(hù)配合滿足雙方的需求層面，我們會(huì)推進(jìn)一些對(duì)社會(huì)環(huán)境方面產(chǎn)生正面影響的活動(dòng)，同時(shí)租戶(hù)也參與在其中，希望可以納入ESG整體的活動(dòng)。例如花園道三號(hào)項(xiàng)目已經(jīng)做了很多措施來(lái)減排、節(jié)能，租戶(hù)可以參與其中。
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