文/樂居財經徐酒眠

新元肇啟，歲序更新。

元旦收假回來的第一天，新大正（002968.SH）張貼出一筆7.88億元的投資訂單，啟封了2023年物管行業的收并購序章。

(資料圖片)

而回望過去的2022年，物業資本市場回歸理性，上市物企收并購擴張趨向謹慎。

事實上，收并購退潮的信號，在2021年底就開始釋放了。彼時，多位物企掌舵人發聲稱要減少收并購；保利物業、新希望服務等，更是直接下調了用于收并購的募集資金比例。

37單交易、118.15億元。從上市物企交出的這張2022年成績單來看，收并購市場整體上確實是降溫了。一方面，發生的收購事項與所涉交易金額較2021年猛減；另一方面，退單戲碼頻頻上演，多宗官宣過的交易“告吹”。

但與此同時，央企、國資物業股收并購活躍。“民退國進”的大戲中，不僅有華潤萬象生活晉升為新科“并購王”，還有上市7年多的中海物業首次展開物企標的收購行動。

值得一提的是，關聯地產債務壓力下，物企收并購交易，也在成為反向“輸血”房企的一條路徑。不過，過去的2022年，已有不少物企通過停關聯交易喊出“獨立宣言”。

37筆、118.15億元

據樂居財經《物業K線》統計，剔除明確宣布終止的交易，2022年，上市物企通過公告和中期報告披露了交易金額的收并購，共有37筆，涉及總金額約118.15億元。

其中，10億元以上的大額收并購，共4筆；10億元之下但超過1億元的收購，共有13筆；千萬級別的交易，則有14筆；余下6筆，均為百萬級別的收購。

與上一年相比，收并購頻率和總額都有所下降。

據樂居財經《物業K線》統計，在2021年，上市物企發起的收并購超過百起，其中未公告的收購案至少46起，通過公告披露相關交易信息的68起，而公告之后終止交易的收購案3起。

剔除以上，2021年全年上市物企發起的收并購達65宗，涉及總金額約341.95億元。

與此同時，大額收并購交易減少。

2022年上市物企收并購交易中，最大的一筆訂單是碧桂園服務收購中梁物業93.76%股權，雙方厘定的代價為不高于31.29億元代價。其次是華潤萬象生活收購中南服務，總對價24.85億元；而其收購禹洲物業、祥生活服務的總代價，則分別為10.58億元、10.37億元。

而2021年超過1億金額的收并購共有31起。其中，7宗交易金額在10億以上，碧桂園服務包攬了3宗，恒大物業、融創服務、合景悠活、世茂服務（現已宣布終止），4家物企各自貢獻了一宗。

“并購王”易主

2022年上市物企收購榜中，華潤萬象生活風頭十足。

一月份，華潤萬象生活連續下單禹洲物業和中南服務，四月份又拿下了四川九州千城物業；下半年，其又攬入了祥生物業。4筆收購，總耗資超過46億元，占據了2022年上市物企收購總金額的近4成。

作為花錢最多的上市物企，華潤萬象生活擠下碧桂園服務，登上2022年物企“并購王”寶座。

華潤萬象生活在收并購牌桌上豪擲46億，與其央企商管物業股身份脫不開關系。

眾所周知，相對于民營企業，央企、國資往往更具有高信用和高穩健發展的特性，因而也更具備抗風險和抗周期的特性。

過去的2022年，民營物企受關聯地產牽連，一個又一個走上“賣身救父”的道路。而“國家隊”物企，卻一改往日保守作風，在并購市場展現出了兇猛的一面。

據樂居財經《物業K線》統計，2022年，中海物業、華潤萬象生活、招商積余、金茂服務4家央企上市物企，以及京城佳業1家國資上市物企，共發起了9筆收并購交易，涉及金額合計約61.19億元，占2022年上市物企收購總金額的一半以上。

2022年初才完成上市的金茂服務，通過北交所的公開掛牌程序，以4.5億元投得了首創置業旗下首置物業100%股權。

此外，招商積余也在收并購市場表現尤為活躍。2022年6月16日，招商積余宣布5.36億元收購新中物業67%股權；11天后，6月27日，招商積余又通過注資的方式，間接收購了深圳市匯勤物業管理65%的股權，總代價4.36億元。

值得注意的是，央企物業股保利物業并沒有跟上步奏，2022年其收并購依然“掛零”。

退單戲碼頻演

2022年，上市物企收并購擴張趨向謹慎，多筆訂單宣布終止。

據樂居財經不完全統計，2022年內，上市物企至少叫停了4筆收購交易，其中不乏2021年公告的收購單。

2022年5月24日，金科服務公告，其兩天前與佳源國際控股及其全資子公司創源控股有限公司簽訂框架協議，擬收購佳源服務控股有限公司4.5億股普通股，相當于佳源服務所有已發行股份約73.56%。

然而，事情并未朝著公告的內容進行。距離收購公告發出23天后，2022年6月16日晚間，金科服務、佳源服務和佳源國際同時宣布，金科服務擬收購佳源服務的的框架協議已經終止。

除了兼并上市物企的計劃終止之外，金科服務與關聯方金科股份2022年內簽訂的收購協議，也有一部分被叫停。

2022年11月，金科服務公告，經考慮相關盡職調查結果后，決定不再與金科股份簽訂收購余下5項托兒所物業的最終協議。

而根據原計劃，金科服務將從金科股份手中收購總計43項托兒所物業，總對價2.71億元，而金科服務最終只對其中38項托兒所物業完成了收購。

叫停關聯交易的還有寶龍商業。其2022年5月宣布，擬斥資8.68億元收購寶龍控股位于上海的一處辦公大樓。然而，收購公告次日，寶龍商業股價跌去24.29%。

市場反對聲不斷，不到一個月，6月初，寶龍商業宣布收購終止。

2022年末的最后一個月，世茂服務宣布終止收購世茂股份旗下的上海世茂物業管理業務。據悉，這筆關聯收購買賣協議在2021年12月簽訂，涉及交易金額16.54億元。

此外，值得一提的是，花樣年在2021年7月宣布12.55億元收購綠地控股旗下綠閔物業的交易，也在2022年內正式告吹了。

關鍵詞： 交易金額 金科股份 框架協議