文/樂居財經徐酒眠

中國奧園(03883.HK)“暴雷”后，郭梓文、郭梓寧兄弟一邊甩賣資產、洽談展期、質押資產，一邊等待“白衣騎士”。

從山東高速集團到廣州國資，“緋聞對象”傳了好幾個，卻一直未有正式官宣。

(資料圖片僅供參考)

中國奧園引入戰投遲遲未有實質性進展，郭氏兄弟最終還是決定要為奧園健康（03662.HK）公開招親，以換一份豐厚的“聘禮”來回血。

12月5日，中國奧園集團在官網發布了一則招標文件——《公開招標承投購買奧園健康生活集團有限公司全部已發行股本的29.9%》，招標期由12月5日起，將于12月19日截止，包括首尾兩天每日下午四時正。

有奧園集團內部人士向媒體表示，此舉是希望加速引進國企戰投，推動公司規范治理提升，實現中國奧園、奧園健康盡快復牌；而推動奧園健康復牌也為配合中國奧園整體債務重組所需。

因未能按期刊發2021年業績公告，中國奧園與奧園健康于今年4月1日開始停牌，至今尚無復牌跡象。

截至停牌前，中國奧園的股價為1.18港元/股，市盈率(TTM)0.51倍，總市值約為34.99億港元。而奧園健康的股價為1.86港元/股，市盈率(TTM)3.47倍，總市值13.51億港元。

出售29.9%股權

招股文件披露，奧園集團現針對奧園健康已發行股本中的217,148,750股、每股面值港幣0.01元的普通股進行公開招標，該部分股份相當于招標文件公告日奧園健康已發行股本的29.9%。

根據這份招標文件，賣方為明興有限公司（簡稱“明興”），其為中國奧園集團的全資附屬公司、奧園健康生活的控股股東。明興直接持有奧園健康合共396,375,000股股份，占奧園健康已發行股份的54.58%。

換而言之，此番中國奧園擬出售其持有的部分奧園健康股份，而非整體退出奧園健康。

不過以當前的持股占比情況來看，明興出售奧園健康29.9%股權后，也意味著中國奧園喪失控股權，奧園健康或將易主他人。

在這份公開招標文件中，奧園集團尚未透露針對這部分擬出售股權的掛牌底價。不過，對于潛在賣家的付款要求作了陳述。

根據招股文件披露，買方須在簽訂臨時合約時，向賣方支付臨時訂金500萬港元。正式合約若未在買方接納書的日期后的五(5)個工作日內簽訂，買方支付的臨時訂金，即被沒收歸于賣方。

與此同時，在簽立正式合約時，買方要向賣方再支付相等于購買價百分之二十的進一步訂金。受正式合約的條款及條件所規限，買方須于正式合約完成時，向賣方支付購買價的余下結余。

不難看出，出售奧園健康這部分股權置換的資金，中國奧園要得很急切。

此外，買方須與中國奧園或其指定成員公司訂立受中國法律規管的戰略合作協議，內容有關在中國奧園滿意的程度進行舊城改造項目。

二度上架

事實上，這是奧園健康第二次擺上貨架了。

在去年11月4日晚間，中國奧園與奧園健康曾刊發聯合公告稱，奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論，但尚未就可能交易訂立任何條款或具體協議。

彼時有知情人士透露，中國奧園希望收購方能在11月底前先完成收購奧園健康55%的股權，然后再完成全部股權交易，而其接觸的潛在買家包括合生創展、碧桂園、世茂、美的等公司。

傳聞不斷，卻始終沒有確切的買主浮出。而后不久，奧園健康的出售計劃似乎按下了暫停鍵。有分析認為，“不肯賤賣”或是最主要的原因。

事實上，在奧園健康出售公告發布后，其二股東無極資本曾公開喊話奧園健康董事會成員及股東，希望管理層能夠仔細考慮估值問題，同時“希望奧園健康將出售整間企業”，不要對奧園健康進行資產拆賣。

據悉，彼時奧園集團對于奧園健康55%股權給出的報價是30億元。換而言之，奧園方對于奧園健康的整體出售的標價在54億元左右。

數據顯示，2020年奧園健康的凈利潤約為2.5億元，同比增長約55.1%。以此計算，彼時奧園健康出售的心理PE約在13.97倍左右。

而當時物管行業收并購平均PE在10倍-14倍之間，奧園健康傳聞中的報價已在這個區間上限。

最新數據顯示，截至2021年6月末，奧園健康在管收費面積為4429.7萬平方米，較上年同期增長175.98%。其中47.2%來在管面積自于母公司及關聯方，52.8%來自于獨立第三方。

收入方面，同期，奧園健康的總收入為10.03億元，毛利約3.5億元，同比增長57.2%；凈利潤約1.9億元，同比增長66.3%。

其四大主營業務為物業管理服務、商業運營服務、智能化工程服務及大健康服務，收入分別約為8億元、1.56億元、3627萬元、1021萬元，分別占總收入的79.8%、15.6%、3.6%和1.0%。

物業救急地產

在奧園健康敲鐘上市的現場，曾定格下了一張頗為經典的照片。

郭梓文、郭梓寧兄弟與“奧園系”管理層等19位與會人員，在港交所敲鐘大廳的舞臺上站列一排，他們交錯雙手相攜，筑成一道人墻，每個人的臉上都洋溢著笑容。

郭氏兄弟躊躇滿志，計劃將IPO募資用于尋找戰略投資和收購，助推業務快速發展，以客觀的收益回報股東。

而今不過4年的時間，奧園健康也被迫走上了“賣身救父”之路。

放棄物業這塊兒現金流穩定的肥肉，對于急需還債的房企而言，無疑充滿了無奈。

幾天前，德信中國召開旗下唯一存續美元債投資人會議時曾透露，德信服務集團（02215.HK）也在談判出售。

而在此之前，金科股份旗下的金科服務（09666.HK）易主二股東博裕資本；藍光發展將旗下物業上市平臺賣給了碧桂園服務。

歷經千難萬難躋身資本市場的物企們接連被出售，而在資本市場之外的物企，更是在不斷被賣。

據樂居財經不完全統計，房企出售物企51%以上股權的交易有12筆。其中，今年以來發生了4筆，包括禹洲物業、中南服務、中梁百悅智佳，以及首置物業。

51%及以上的股權轉讓，意味著房企失去了對物業的絕對控股權，對于售出的物企而言則意味著要“改姓易主”。

關鍵詞： 中國奧園 招標文件 同比增長