文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)徐酒眠

在剛過(guò)去的第十四個(gè)雙“11”狂歡盛宴，遠(yuǎn)洋服務(wù)（06677.HK）也劃出了近1.57億元的消費(fèi)預(yù)算，“激情”下單。不僅在北京、深圳購(gòu)置辦公樓，而且還在北京朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)的遠(yuǎn)洋國(guó)際中心A座，簽租了約2.86萬(wàn)方的商用物業(yè)。

而本著“肥水不流外人田”的原則，遠(yuǎn)洋服務(wù)此番買樓與簽租的交易方，皆是其母公司遠(yuǎn)洋集團(tuán)(03377.HK)。

(資料圖片僅供參考)

物業(yè)在地產(chǎn)消費(fèi)的資金，地產(chǎn)又讓物業(yè)用另一種方式賺回去。11月13日晚間，遠(yuǎn)洋服務(wù)在刊發(fā)上述兩項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易的同時(shí)，還公告了進(jìn)一步擴(kuò)張與遠(yuǎn)洋集團(tuán)的關(guān)聯(lián)交易。

一方面，上調(diào)了2022年度遠(yuǎn)洋服務(wù)向遠(yuǎn)洋集團(tuán)提供的物管服務(wù)、交付前服務(wù)，以及顧問(wèn)及其他增值服務(wù)的額度上限；另一方面，雙方重續(xù)截至2025年末，三個(gè)年度的關(guān)聯(lián)交易協(xié)議。

而為了推動(dòng)以上的關(guān)聯(lián)交易，遠(yuǎn)洋服務(wù)決定對(duì)5.47億尚未動(dòng)用的IPO募資凈額，進(jìn)行重新分配，金額約為5.32億元。

購(gòu)買辦公樓、租賃及運(yùn)營(yíng)商用物業(yè)、修訂2022年度上限與重續(xù)未來(lái)三年協(xié)議、更改募資凈額用途，遠(yuǎn)洋服務(wù)1月13日晚間張貼出的這4則公告，暗含了其擴(kuò)張關(guān)聯(lián)交易的“小心思”。

高舉“2025年進(jìn)入百億營(yíng)收俱樂(lè)部”的戰(zhàn)略目標(biāo)旗幟，遠(yuǎn)洋服務(wù)加速版圖擴(kuò)張，并借助關(guān)聯(lián)交易豐厚業(yè)績(jī)報(bào)表。

低于市場(chǎng)價(jià)的購(gòu)樓

在北京和深圳購(gòu)置物業(yè)作辦公樓，遠(yuǎn)洋服務(wù)給出了自己的理由——目前位于北京的總部已滿員，且位于中山的區(qū)域總部需要搬遷至深圳，以應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張需求。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，遠(yuǎn)洋服務(wù)共有8978名雇員。其中，今年上半年增加1951名。

根據(jù)公告，遠(yuǎn)洋服務(wù)分別與北京遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)”）、天基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(深圳)有限公司（簡(jiǎn)稱“天基地產(chǎn)”）訂立買賣協(xié)議。據(jù)此，其將收購(gòu)位于北京總建筑面積為3316.14平方米的物業(yè)，對(duì)價(jià)為4896.83萬(wàn)元；收購(gòu)位于深圳建筑面積為1555.84平方米的物業(yè)，對(duì)價(jià)為2839.3萬(wàn)元。

據(jù)此計(jì)算，遠(yuǎn)洋服務(wù)在北京、深圳購(gòu)買的辦公樓，單價(jià)分別為每平米約為1.48萬(wàn)元、每平米約為1.82萬(wàn)元。參考第三方平臺(tái)提供的市場(chǎng)均價(jià)，遠(yuǎn)洋服務(wù)購(gòu)置的這兩處辦公樓價(jià)格都相對(duì)優(yōu)惠。

根據(jù)公告介紹，遠(yuǎn)洋服務(wù)在北京買下的辦公樓，是位于北京門頭溝區(qū)金沙西街17號(hào)院的遠(yuǎn)洋都會(huì)中心(亦稱為遠(yuǎn)洋新天地)1樓3層、4層及5層；在深圳買下的辦公樓，則是位于深圳龍崗區(qū)龍崗街道南聯(lián)連湖劉屋路的遠(yuǎn)洋新干線遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)13棟6層，建筑面積為1555.84平方米。

而據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》在第三方平臺(tái)查詢，北京遠(yuǎn)洋都會(huì)中心目前在售的寫(xiě)字樓、商業(yè)公寓，均價(jià)約2.09萬(wàn)元/平方米；而寫(xiě)字樓的出租單價(jià)為2元/平方米/天。

深圳遠(yuǎn)洋新干線遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，目前售賣單價(jià)約在1.95萬(wàn)元/平方米至2.3萬(wàn)元/平方米不等。

北京遠(yuǎn)洋都會(huì)中心、深圳遠(yuǎn)洋新干線遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)分別由遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)、天基地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，遠(yuǎn)洋服務(wù)此番購(gòu)買的辦公樓項(xiàng)目，為一手物業(yè)，且目前處于空置狀態(tài)。

穿透股權(quán)，出讓方之一的遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)由遠(yuǎn)洋集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）各自間接持股51%、25%，余下24%的股權(quán)則由北京圖晟企業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“北京圖晟”）持有。

而北京圖晟由瑞喜創(chuàng)投有限公司（簡(jiǎn)稱“瑞喜創(chuàng)投”）持股占比50%，另外4位獨(dú)立第三方(張宏偉、周秀英、劉子超及宗陽(yáng))持股占比50%。值得注意的是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有瑞喜創(chuàng)投49%的股權(quán)。

據(jù)此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)合共持有遠(yuǎn)創(chuàng)置業(yè)56.88%的股權(quán)。而另一出讓方天基地產(chǎn)由香港公司天基投資100%持股，是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的全資附屬公司。

實(shí)驗(yàn)新的商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

此番向遠(yuǎn)洋集團(tuán)簽租的商用物業(yè)，是遠(yuǎn)洋服務(wù)新資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)模式——整體承包商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行一站式運(yùn)營(yíng)及管理——的實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目。

根據(jù)公告，其簽租的商用物業(yè)項(xiàng)目，涵蓋位于北京朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)中路56號(hào)遠(yuǎn)洋國(guó)際中心A座的若干單位，總建筑面積為2.86萬(wàn)平方米。租期由2022年11月12日起至2023年12月31日止，租金總額為7936萬(wàn)元。

“于2022年6月30日的出租率為約90%”，遠(yuǎn)洋服務(wù)在公告中表示，現(xiàn)時(shí)的高出租率可確保其在租賃及運(yùn)營(yíng)協(xié)議期限一開(kāi)始，就獲得穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)收入；同時(shí)，在其未來(lái)的品質(zhì)整體運(yùn)營(yíng)及管理中還可以吸引更多新租戶。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》了解，在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作中，委托管理與租賃運(yùn)營(yíng)是最常見(jiàn)的兩個(gè)模式。以租金收取來(lái)看，相較于委托管理模式，租賃運(yùn)營(yíng)模式下管理的商業(yè)項(xiàng)目通常產(chǎn)生的收入更高；不過(guò)因?yàn)橛凶饨鸪杀荆虼俗赓U模式下的商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的毛利率相較更低。

以萬(wàn)達(dá)商管為例，2019-2021年，以及2022上半年，其委托管理模式的毛利率分別為30.8%、31.3%、48.2%及55.4%，同期，其租賃運(yùn)營(yíng)模式的毛利率分別為46.4%、42.8%、36.9%及30%。

具體到遠(yuǎn)洋服務(wù)來(lái)看，今年上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)營(yíng)業(yè)收入16億元。其中，物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入9.44億元，同比增加26.7%。而再進(jìn)一步拆分，商寫(xiě)板塊收入2.77億元，同比提升34.3%。

報(bào)告期內(nèi)，其商寫(xiě)板塊是營(yíng)收漲幅最大的細(xì)分業(yè)務(wù)，且盈利能力也可觀。同期，其商寫(xiě)板塊毛利率達(dá)到38%，與其社區(qū)增值服務(wù)的毛利率相當(dāng)。

遠(yuǎn)洋服務(wù)的商業(yè)項(xiàng)目主要包括購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓，其中來(lái)自購(gòu)物中心的商寫(xiě)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入1.6億元，較去年同期增長(zhǎng)約28%；寫(xiě)字樓的商寫(xiě)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)貢獻(xiàn)收入1.16億元，較去年同期增長(zhǎng)約43%。

據(jù)中報(bào)披露，截至2022年6月30日，遠(yuǎn)洋服務(wù)已為8個(gè)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，籌開(kāi)項(xiàng)目4個(gè)；期內(nèi)，其為12個(gè)寫(xiě)字樓提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，其中來(lái)自第三方外拓項(xiàng)目的數(shù)目為4個(gè)，籌開(kāi)項(xiàng)目3個(gè)。

更改5.32億IPO募資用途

收購(gòu)辦公樓、整租商用物業(yè)，遠(yuǎn)洋服務(wù)所動(dòng)用的資金都是IPO募集資金的余額。

資料顯示，遠(yuǎn)洋服務(wù)IPO上市，向資本市場(chǎng)合計(jì)募資凈額約16.72億港元，折合約14.26億元。按照原本的計(jì)劃，其中60%擬用于收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資，20%將用于升級(jí)智能化管理系統(tǒng)，10%將用于提升數(shù)字化建設(shè)，余下10%將用作運(yùn)營(yíng)資金及一般公司用途。

截至2022年11月11日，其尚未動(dòng)用的IPO募資款凈額約為5.47億元。其中，并購(gòu)金、升級(jí)智能管理系統(tǒng)，以及數(shù)字化建設(shè)均有余額，分別約為1.93億元、2.57億元，以及0.99億元。

更改IPO所得款用途后，僅在數(shù)字化建設(shè)部分留下了0.15億元。另外5.32億元重新分配，此番收購(gòu)辦公樓與租賃商用物業(yè)，分別劃去7740萬(wàn)元、7940萬(wàn)元；余下3.76億元?jiǎng)t將用于進(jìn)一步擴(kuò)展及多元化增值服務(wù)。

值得注意的是，對(duì)于進(jìn)一步拓展增至服務(wù)，遠(yuǎn)洋服務(wù)特意提到了取得遠(yuǎn)洋集團(tuán)車位的獨(dú)家銷售權(quán)。

公告介紹，非獨(dú)家方式提供車位銷售代理服務(wù)，一直是遠(yuǎn)洋服務(wù)增值服務(wù)的一部分。自2021年下半年開(kāi)始，其也通過(guò)向關(guān)聯(lián)方支付保證金的方式，獲得車位的獨(dú)家銷售代理銷售權(quán)。

今年年初，遠(yuǎn)洋服務(wù)與遠(yuǎn)洋集團(tuán)簽訂車位銷售代理服務(wù)框架協(xié)議，約定的年度應(yīng)付的保證金最高總金額將不會(huì)超過(guò)1億元；而10月14日，遠(yuǎn)洋服務(wù)公告，將這筆交易的保證金上限調(diào)整至了4.5億元。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)在社區(qū)增值服務(wù)中收入3.05億元，占總收入的19%。而包含了車位銷售交易的物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，貢獻(xiàn)收入約為0.51億元，占社區(qū)增至服務(wù)收入的16%，占總收入的3%。

據(jù)此來(lái)看，車位銷售產(chǎn)生的收益在遠(yuǎn)洋服務(wù)的營(yíng)收結(jié)構(gòu)中，目前的占比并不高。

事實(shí)上，物企與關(guān)聯(lián)方就車位進(jìn)行代銷或直接收購(gòu)，產(chǎn)生的可退換保證金或收購(gòu)金，已經(jīng)成為關(guān)聯(lián)地產(chǎn)向物企提款的一張通票。

此番遠(yuǎn)洋服務(wù)更改募資用途，向關(guān)聯(lián)方收購(gòu)辦公樓、租賃商用物業(yè)，以及鋪墊未來(lái)獲得關(guān)聯(lián)方車位的獨(dú)家銷售代理銷售權(quán)可能產(chǎn)生的資金項(xiàng)，也難免被外界質(zhì)疑：“或有輸血母公司之嫌。”

不過(guò)，從遠(yuǎn)洋服務(wù)與遠(yuǎn)洋集團(tuán)修訂與重續(xù)的關(guān)連交易來(lái)看，雙方也是在相互成就。

根據(jù)公告，遠(yuǎn)洋服務(wù)與遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年度的關(guān)連交易上限總額，由原定的8.18億元上調(diào)至了9.41億元。

關(guān)鍵詞： 遠(yuǎn)洋集團(tuán) 關(guān)聯(lián)交易 增值服務(wù)