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11月8日，中指研究院數據顯示，2022年10月房地產企業非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，融資規模年內首現正增長。行業平均利率為3.48%，同比下降2.39個百分點，環比上升0.01個百分點。
對此，中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，10月單月融資規模首現同比上升，與行業進入下行周期的初期相比，行業融資已出現修復跡象，其中信用債發行同比差距明顯縮小。當前央國企為信用債發行主力，受政策支持影響，預期民企融資將有所突破。
實際上，近期相關部門加大支持民營房企融資的動作不斷。11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集21家民營房企召開座談會，這也被業內視為民企發債將成為行業融資新發力點的一大前兆。此前，中債信用增進公司已獲得單一主體集中度監管豁免，可支持前期已獲得增信的民營房企的持續發債需求。
“房企融資年內首次出現正增長說明了融資環境的總體改善，包括今年以來政策持續寬松以及近期民營房企獲得增信支持。同時，也要客觀看待融資規模首現正增長，受到去年同期融資規模基數低影響也是一大原因。整體而言，房企資金壓力仍然較大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對證券時報·e公司記者表示。
融資規模同比上升明顯
11月8日，中指研究院發布的監測數據顯示，10月融資同比上升較快，非銀融資總額同比首次出現正增長。
數據顯示，2022年10月房地產企業非銀融資總額為556.8億元，同比上升16.4%，環比下降27.0%。從融資結構來看，10月信用債規模占比57.4%，海外債占比0%，信托占比4.9%，ABS融資占比37.7%。
具體來看，房地產行業信用債融資同比上升155.7%，環比下降17.5%；信托融資同比下降72.1%，環比下降46.5%；ABS融資同比上升22.2%，環比下降35.3%。本月各渠道融資能力較上月有所減弱，主要為10月長假所致。
中指研究院分析師表示，本月信用債發行同比大幅上升，主要為基期數值很低所致。2021年9月開始，第一批出險企業出現違約事件，對市場沖擊很大，導致投資人信心快速下降，債券發行能力大幅回落。今年以來信用債市場進入回調階段，多次受到政策大力支持，成為各渠道中修復最快的一種融資方式。
值得指出的是，房企融資規模年內累計依然下滑較為明顯。2022年1-10月，房地產企業非銀融資總額7535.5億元，同比下降51.4%。其中，信用債占比53.5%，同比提升22.4個百分點；海外債占比僅為2.3%，同比下降14.6個百分點；信托占比10.9%，同比下降18.0個百分點。ABS占比33.3%，同比提升10.2個百分點。
“從總量來看，與上年同期相比，1-10月的發行量同比已縮小至16.4%，且月度發行量基本平穩。從發行主體來看，央國企發行總額同比僅下降0.9%，在總發行中的占比為87.1%，提升了14個百分點。因此信用債的修復主要依靠央國企的發行，民企依然面臨發行困境。”上述分析師表示。
民營房企增信發債有望擴圍
從融資利率來看，受政策端持續放寬房地產融資影響，房企融資成本進一步下降。
中指研究院數據顯示，本月融資綜合平均利率為3.48%，同比下降2.39個百分點，環比上升0.01個百分點。其中，信用債平均利率為3.12%，同比下降1.00個百分點，環比微降0.10個百分點；信托平均利率為7.54%，同環比均未出現明顯變化；ABS平均利率為3.51%，同比下降0.44個百分點，環比上升0.38個百分點。
值得注意的是，近期相關部門進一步支持民營房企融資的動作不斷。11月1日，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集金輝、新希望(行情000876,診股)地產、德信中國、大華集團、仁恒置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會，介紹中債增進公司增信支持民營房企發債融資工作相關進展，并聽取各方意見建議。
此前，中債增進公司已獲得單一主體集中度監管豁免，可支持前期已獲得增信的民營房企的持續發債需求。包括龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等企業正推進第二輪增信發行項目，金輝、新希望、雅居樂等民營房企項目也在積極準備中。
在劉水看來，支持民營房企發債范圍擴大，有利于暢通民營房企融資渠道。“這次參加座談會的企業有21家，之前只有個別幾家企業通過中債增進公司增信發債，可見支持發債的企業數量范圍在擴大。此次中債增進公司進一步加大支持民營房企發債融資，后續將有更多的企業通過中債增進公司支持發債進行融資。”
不過，未來房企資金層面仍面臨較大壓力成為業內共識。中指研究院統計，今年內到期債券余額為1230.8億元，1月到期余額為1194.0億元。另一方面，房企一年內到期債務余額9552.8億元。截至2022年10月31日，房企待償債券余額共計30075.9億元；一年內到期的債券合計9552.8億元，接近萬億元，其中信用債余額6339.5億元，海外債余額3213.3億元。
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