文/樂居財(cái)經(jīng)楊宏彬

“俊發(fā)穩(wěn)行致遠(yuǎn)大，厚德載物利四方。”李俊的微信朋友圈，常年掛著這句話。

然而當(dāng)下，俊發(fā)在行穩(wěn)致遠(yuǎn)的路上出了點(diǎn)岔子。這要從三個(gè)月前說起。

(資料圖)

4月23日，俊發(fā)旗下孫公司“云南瑞玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”發(fā)布了一則延長期說明，宣布中建投信托.安泉560號（俊發(fā)林泉雅苑）集合資金信托計(jì)劃自動進(jìn)入6個(gè)月延長期，至2022年10月23日止。

上一次信托的未兌付，俊發(fā)還有6個(gè)月的喘息機(jī)會，而這一次違約，似乎沒有那么幸運(yùn)。

7月22日，香港俊發(fā)地產(chǎn)有限公司（HongKongJunFaPropertyCompanyLimited）公告稱，公司2.37億美元優(yōu)先票據(jù)下，有1303.5萬美元利息應(yīng)在2022年6月24日到期及應(yīng)付，但目前暫未支付。

根據(jù)票據(jù)條款，香港俊發(fā)地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“俊發(fā)地產(chǎn)”）有30天寬免期，支付利息及票據(jù)寬免期的最后期限為2022年7月24日。但公告顯示，由于種種原因香港俊發(fā)地產(chǎn)有限公司可能于寬免期到期前不會支付利息。寬免期到期后，預(yù)期不支付票據(jù)將構(gòu)成票據(jù)項(xiàng)下的違約事件。

截至公告日期，該違約事件并未發(fā)生。兩天后的7月24日，是俊發(fā)付息的最后時(shí)點(diǎn)，是否會發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約，這兩天很關(guān)鍵。

據(jù)了解，俊發(fā)地產(chǎn)是在香港注冊的私人股份有限公司，為俊發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“俊發(fā)集團(tuán)”）母公司，持有俊發(fā)集團(tuán)100%股權(quán)。

俊發(fā)再一次走到了債務(wù)違約的邊緣。其表示，集團(tuán)正在評估其流動性狀況、整體業(yè)務(wù)營運(yùn)及經(jīng)營環(huán)境，積極實(shí)施有效的流動性解決方案，同時(shí)，將積極與債券持有人交流，努力達(dá)成一致的解決方案。

一波又起

“所有準(zhǔn)業(yè)主，業(yè)主，延期交付是我們的問題，在這里給大家致歉，我們一定會按照新的時(shí)間保質(zhì)保量完成交付。”

許久未曾露面的俊發(fā)集團(tuán)創(chuàng)始人李俊，在4月的“俊發(fā)紅五月，業(yè)主媒體溝通會”上，做出了這樣的發(fā)言。

當(dāng)時(shí)的俊發(fā)，正面臨著住房大面積延期交付的麻煩，李俊的出席，也多半被外界解讀為穩(wěn)定軍心，但公司的流動性問題已然暴露。

然而，當(dāng)時(shí)讓李俊頭疼的事情并不止這一件，信托融資逾期也同時(shí)發(fā)生。在溝通會上，李俊表示，由于雙方溝通問題，中建投六個(gè)月寬限期的展期信托，沒能通過。目前信托方已經(jīng)同意，項(xiàng)目已經(jīng)恢復(fù)銷售，6個(gè)億信托計(jì)劃在到期未能償還情況下也會由總公司償還。

據(jù)了解，中建投信托.安泉560號（俊發(fā)林泉雅苑）集合資金信托計(jì)劃開始發(fā)行于2020年10月20日，規(guī)模4億元，產(chǎn)品期限18個(gè)月，融資方為云南瑞玖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，所募資金投向俊發(fā)集團(tuán)昆明安寧的“俊發(fā)城”項(xiàng)目。

也就是說，按正常期限，該信托于今年4月下旬到期。根據(jù)云南瑞玖房地產(chǎn)發(fā)布的延長期說明，中建投信托于2020年10月陸續(xù)向公司放款27330萬元，截止2022年4月23日，貸款余額為21897萬元。

信托延期償還的事情還未解決，美元債的利息違約又追了上來。俊發(fā)的經(jīng)歷可謂是一波未平，一波又起。據(jù)了解，此番面臨違約的美元債為俊發(fā)母公司唯一的一只債券，票面利率11%，將在155天后到期。

而俊發(fā)集團(tuán)則持有人民幣債券兩只，共40億元。其中，18俊發(fā)01將在92天后到期。

為了緩解流動性壓力，俊發(fā)無奈之下將資產(chǎn)擺上了貨架。5月24日，俊發(fā)集團(tuán)成功轉(zhuǎn)讓新螺螄灣2宗面積約161.23畝住宅地，累計(jì)置換出26.65億的現(xiàn)金流。而在此之前，俊發(fā)還轉(zhuǎn)讓過子公司深圳市俊發(fā)房地產(chǎn)有限公司5%股權(quán)，由廣州唐鑫貿(mào)易有限公司接盤。

受阻的融資

被外界稱之為“云南王”的俊發(fā)集團(tuán)，最早創(chuàng)建于1998年，至目前已入駐大灣區(qū)、長三角、華中、西南四個(gè)區(qū)域的上海、佛山、廣州、西安等14城，累計(jì)開發(fā)百余個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

值得一提的是，從偏居一隅的云南房企，擴(kuò)步向全國版圖，尚未完成上市的俊發(fā)集團(tuán)，信托融資成為資金來源的重要部分，其與多家信托公司交流甚密。

2020年6月，俊發(fā)集團(tuán)通過中鐵信托成立銀杏2023期俊發(fā)春城一期項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃，產(chǎn)品規(guī)模4.4億元，募集資金主要投入俊發(fā)海東俊園三期19-4地塊。

當(dāng)年9月，俊發(fā)集團(tuán)為背后主體還發(fā)行了佳園400號集合資金信托計(jì)劃（第1期）、佳園400號集合資金信托計(jì)劃（第2期C類）。這是其通過平安信托發(fā)行的信托產(chǎn)品，規(guī)模分別為3.4億元、5000萬元，籌集資金用于俊發(fā)昆明觀云海云中苑A6地塊二期項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

但在去年，俊發(fā)的重要融資渠道卻受到了阻礙。2021年初，俊發(fā)13.69億商業(yè)物業(yè)信托受益權(quán)ABS終止發(fā)行。再加上2021年的宏觀調(diào)控，融資端持續(xù)收緊，俊發(fā)集團(tuán)從去年10月至今，沒有獲得一筆貸款。

在迫切需要資金的情況下，俊發(fā)集團(tuán)也試圖將物業(yè)板塊推進(jìn)資本市場。2021年6月27日晚，俊發(fā)七彩服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡稱“俊發(fā)七彩服務(wù)”）遞交招股書，擬在港交所主板掛牌上市。截至2020年12月31日，該物業(yè)公司在管總建筑面積約為2800萬平方米，簽約提供物業(yè)管理服務(wù)的總建筑面積約為3130萬平方米。

但結(jié)果也未能讓俊發(fā)集團(tuán)如愿。當(dāng)年12月28日，俊發(fā)七彩服務(wù)招股書失效了。

融資端進(jìn)展不如意，那解決流動性問題或可從銷售端入手。可屋漏偏逢連夜雨，2021年，俊發(fā)大本營昆明房地產(chǎn)市場整體下行。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年昆明商品房供應(yīng)較2020年下降36%，成交量較2020年全年下降22%。

公開數(shù)據(jù)顯示，2021年俊發(fā)的總合同銷售額達(dá)530億元，同比下滑20%。惠譽(yù)預(yù)計(jì)，由于行業(yè)需求和市場情緒普遍疲軟，2022年的合同銷售額將進(jìn)一步下降。