“現在，這種類似的舊住宅區沒有以前好賣，購房者也擔心更新的前景以及時間表。”在深圳羅湖區紅崗西村，有房產中介經理如是說。

(資料圖)

過去，“拆遷概念”曾經是深圳樓市的一個火爆話題。近日，深圳市規劃和自然資源局發布《關于加強舊住宅區拆除重建類城市更新工作的實施意見（征求意見稿）》（簡稱“意見稿”）。未來，舊住宅區改造何去何從？

“紅崗西村在前幾年炒作舊改時最高叫價超過每平方米8萬元，現在均價低于5萬元的房源也有出現。”張經理是該片區的資深中介，他也經歷了這幾年深圳樓市的變化，“一些老破小兼優質學位的小區，是這一兩年房價下跌的重災區，對面的八卦嶺宿舍片區就是最好的例子。”

記者在深圳八卦嶺片區實探時發現，樓齡超過30年的八卦嶺宿舍原為八卦嶺工業區配建的單身公寓和宿舍，由于面積小而且還帶著拆遷概念，在過往的深圳房產投資客眼里是個香餑餑，加上“優質學位”的加持，更徹底攪動了整個八卦嶺宿舍片區。

“像這種30多平方米的小面積單位，最高峰時均價超過每平方米13萬元，現在低于參考價甚至6字頭的房源都有不少，價格已經腰斬。”當地房產中介告訴記者。對于舊改，早在2017年八卦嶺宿舍區就進行過棚改意愿征集，但至今仍沒有改造的動作。

記者在現場也隨機采訪了幾位正在看房的購房者，他們對“拆遷概念”似乎都并不感冒。“現在房地產市場已經發生變化，能否拆遷以及拆遷時間越來越不確定，出于自住考慮的話不敢冒此風險。”有購房者如是說。

過去，傳統意義上的城市更新與棚戶區改造是兩種截然不同的更新方式。棚改的出現，一度被看作是解決老舊住宅區更新困局以及“城市病”的好辦法。不過，就在今年上半年，位于深圳羅湖區的海關草埔生活區片區棚戶區被稱為深圳最后一個棚改項目。另據不完全統計，深圳2000年前建成的舊住宅區合計超過1700多個，在如此龐大的數量面前，未來舊住宅區改造路徑何去何從？

據悉，《關于加強舊住宅區拆除重建類城市更新工作的實施意見（征求意見稿）》對舊住宅拆除重建類城市更新計劃、規劃申報，實施方案編制與實施主體確定等都作了明確規定，適用于舊住宅區拆除重建類城市更新活動及其監督管理。深圳市規劃和自然資源局表示，從統籌和規范全市舊住宅區拆除改造的角度出發，有必要從全市層面統一制定舊住宅區拆除重建的政策。

意見稿明確，舊住宅區拆除重建遵循政府主導、規劃引領、公益優先、市場運作的原則。舊住宅區拆除重建類城市更新項目搬遷補償可以采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業權利人自愿選擇。政策性住房原則上采取產權置換方式，補償與被拆除住房產權限制條件相同的住房。

值得注意的是，按照2021年3月發布的《深圳經濟特區城市更新條例》，已登記的商品性質住宅物業采用原地產權置換的，按照套內面積不少于1：1的比例進行補償。而據最新意見稿，舊住宅區拆除重建類城市更新項目執行全市統一的產權置換標準，住宅的產權置換比例為套內建筑面積1∶1或不超過建筑面積1：1.2。

此外，《意見》中提到，更新單元規劃原則上按照居住用地容積率上限確定規劃容積率，除落實法定圖則要求及教育設施等必要的公共利益用地外原則上不再無償移交其他類型用地，確保扣除搬遷安置住房后剩余的住宅建筑面積，原則上不少于50%作為保障性住房面積。

合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，深圳舊住宅小區拆除重建類改造在推動多年棚改模式之后或再次迎來城市更新模式創新。背后變化的趨勢是，在確保回遷安置的前提下，從政府主導、國企實施的供給保障房模式，轉變為政府主導市場運作的供給保障房與商品房模式。此外，市場主體選定按照優先采取“定居住總建筑面積和回遷住房面積、競保障性住房面積”等公開招標方式，進一步加大了保障房建設，也是深圳二次房改背景下實現住有所居的現實需要。

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