9月25日，存量房貸利率調整正式落地。

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“早上打開手機銀行一看，我的存量房貸利率果然調低了，從5.35%降低到4.75%，一個月少了400多塊呢。”一位北京房主告訴記者，他是在2020年9月“賣一買一”換的新房，當時執行的二套房貸利率5.35%；如今，疊加“認房不認貸”的利好政策，二套房房貸利率下調至首套房房貸利率的下限4.75%。

記者采訪中得知，北京、上海、鄭州、成都等多地都“一步到位”調整到了當地房貸利率政策下限。

一線城市：

北京業主“二套轉首套”，每月少還約400元

此前，根據工行北京市分行、中行北京市分行、建行北京市分行等銀行的答疑，如果用戶的房貸是在2019年10月8日（不含）前發放的，最低可調整至相應期限LPR不加點，已經低于LPR的不作調整；在2019年10月8日（含）后發放的，最低可調整至相應期限LPR+55個基點。由于今年6月20日發布的5年期以上LPR由4.3%下調至4.2%，也就是說，北京存量首套房貸利率下限為4.2%。

“我是2022年2月下來的貸款，房貸利率為4.85%，這次我的利率沒有調整。”一名北京的業主向記者表示，由于她的重新定價日是每年的2月28日，所以當前執行的LPR為今年1月的4.3%，并非是當前4.2%，也就是說，要等到2024年的3月，這位北京業主的LPR利率還會根據2024年1月的LPR數值進行浮動下調。

在采訪中，多位在2019年之后買房的北京業主都表示，“存量房貸利率沒有調整”，也就是說這批業主在貸款時已經執行了當時北京的政策利率下限，即LPR+55個基點，所以此次并未調整。

同時，一位北京業主也表示，他是在2020年10月北京購房的，調整前的利率為LPR+55.1個基點，即4.851%。目前新的利率為LPR+55基點，即4.85%。而一位在2017年買房的北京業主告訴記者，此次，其房貸利率從4.89%降到了4.3%。

還有北京業主反饋，在存量貸款調整和“認房不認貸”雙重利好下，所買的“二套房”房貸利率已經降低為首套房房貸利率的政策下限。這位北京業主是在2020年9月“賣一買一”換的新房，當時執行的二套房貸利率為5.35%，疊加當前的“認房不認貸”政策，已下調至首套房房貸利率的下限4.75%，算下來每月少還400多元。

除了北京，上海一名在2022年購房的業主也表示“并未調整”。也就是說，如果業主在2021年7月24日以后購房，其利率下限水平為LPR+35基點，如果銀行已經執行政策利率下限，這部分業主就不再作出調整。

一位廣州的業主表示，其在2010年廣州購房，調整前房貸利率為LPR+55BP，此次調整后按LPR+0，即4.3%執行。

由此可以看出，一線城市中，根據此前公布的不同時間段的政策利率下限，不同時期的購房者在此次調整中下調的幅度不同。由于北京和上海的政策利率下限在全國屬于較高水平，所以此次北京、上海等一線城市的下調幅度也相對有限。

二三線城市：

成都業主房貸利率降至4.2%，每月少還900元

基于二、三線城市之前公布的房貸利率政策下限，此前貸款利率高且當地政策利率下限低的業主享受到的政策利好更大。

以鄭州為例。鄭州一位業主在2020年10月簽訂房貸合同，其時當地的政策利率下限是LPR+5個基點；此次調整，這位業主的貸款利率從4.795%下降到4.35%，每月還款額降低了約364元。

再以成都為例。某業主2020年8月簽訂房貸合同，房貸利率由此前的LPR+123個基點（即5.43%）下調到4.2%，每月還款額下降了900元。

那么，為什么有的業主下降到當前LPR數值4.2%，有的卻下降到4.3%呢？原因在于本次存量房貸利率調整的是加點部分，不涉及LPR取值調整。如果是浮動利率，存量個人住房貸款適用的LPR也會變化，根據政策規定和合同約定，每年調整一次，通常在每年1月1日或貸款發放日的“對月對日”調整（具體在貸款合同中有約定），調整時適用當時的LPR。

例如，若合同約定的LPR調整日期為“每年1月1日”，那么貸款人目前適用的LPR是2022年12月發布的5年期以上LPR（4.3%）；若合同約定的LPR調整日期為貸款發放日的“對月對日”，而貸款發放日為2020年7月3日，LPR就在每年7月3日調整一次，那么貸款人目前適用的LPR是2023年6月發布的5年期以上LPR（4.2%），因此會產生不同數值的差異。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示：“從目前的案例來看，有的業主累計下降幅度在80-90個基點左右，算是下調幅度比較大的，也有業主下降40-50個基點，他們每個月的房貸壓力都減輕了。”

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