隨著各地“認房不認貸”政策落地，房地產市場正迎來“暖秋”。9月7日，記者調查發現，在交易活躍的同時，多家銀行也開始執行新政，北京、上海、廣州、深圳四地銀行人士透露，目前已完全按照上級部門政策要求執行“認房不認貸”政策，在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，均按首套住房執行住房信貸政策。在分析人士看來，在“認房不認貸”之后，不排除所有房貸利率加點會逐漸減少，而且部分區域的限購政策也有可能微調。

(資料圖片僅供參考)

一線城市多家銀行執行“認房不認貸”

“認房不認貸”即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

9月1日，北京、上海官宣執行“認房不認貸”，再加上此前的宣布的廣州、深圳，“認房不認貸”政策已在一線城市全面落地。作為政策的“執行者”，9月7日，記者從北京、上海、廣州、深圳四地銀行人士處獲悉，目前已接到通知跟進“認房不認貸”政策。

浙商銀行（601916）北京分行人士指出，目前已按照此前發布的“認房不認貸”政策執行，北京無房，有過貸款記錄已還清，視為首套貸款；北京無房，外地有房貸未結清，可認為首套貸款。其余未盡事宜，及時根據后續政策細則進行調整。目前首套房貸利率為4.75%，二套房貸利率為5.25%。首套普通住宅首付35%，非普通住宅40%。二套普通住宅首付60%，非普通住宅80%。

興業銀行北京分行人士也表示，目前，完全按照上級部門政策要求執行，具體為，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

“我行已于9月1日開始執行‘認房不認貸’政策。”廣發銀行北京分行相關人士稱。

上海、廣州等地銀行客戶經理也表示，已經全面落地執行“認房不認貸”措施。“目前已開始執行‘認房不認貸’政策。”上海地區一銀行個貸經理介紹，“我們是9月2日開始執行的，只要購房者在上海沒有房產，就可以按首套房辦理貸款，利率暫無變化，首套房貸利率為4.55%，二套房貸利率為5.25%。”

廣州地區一家股份制銀行客戶經理介紹稱，“‘認房不認貸’政策前兩天已經開始執行，也就是無論購房者在其他地區是否有房產、房貸，只要符合廣州地區認定的購房條件，社保繳滿5年、擁有廣州戶口，我行均按首套房貸款辦理，目前首套房貸利率為4.2%”。

深圳地區方面，也有國有大行相關人士表示，“目前已全面執行‘認房不認貸’政策”。

“認房不認貸”政策對購房者來說是一大利好。中原地產首席分析師張大偉分析，新的政策紅利很可能影響整個市場超過一半的購房者，如果認定為首套房，首付比例將大幅下降。以北京地區為例，一套500萬元的普通住宅為例，如果認定為二套房貸，首付高達300萬元；如果認定為首套房貸，首付則為175萬元。兩者相差了125萬元。同時，相比二套房貸，首套房貸的利率更低。目前北京首套房貸利率為4.75%，二套房貸是5.25%。以200萬元的房貸、貸款25年計算，如果是二套房貸，每月需要還貸11984.95元，總利息約160萬元；如果是首套房貸，那么每月還貸11402.35元，總的利息約142萬元。總的利息相差17萬多元。

不過值得關注的是，“認房不認貸”落地執行后，由于政策的不同，各地還存在一些貸款限制，以北京地區為例，普通住宅和非普通住宅的實際貸款金額就存在差異。北京地區一房產中介向記者舉例稱，以一套161平方米非普通住宅為例，網簽價格為382萬元，“認房不認貸”之前，只能貸76.4萬元，“認房不認貸”之后，可以貸229.2萬元。

“以普通住宅為例，網簽價格為382萬元，若購房者此前不符合‘認房不認貸’條件，那該房產為二套房，可以申請到的貸款金額為152.8萬元，‘認房不認貸’之后，二套房變為首套房，可以申請貸款金額為248.3萬元。”上述房產中介說道。

一銀行個貸經理也表示，“若購房者滿足‘認房不認貸’條件，就可以按照普通住宅和非普通住宅操作辦理貸款，目前北京首套房首付比例普通住宅為35%、非普通住宅40%，具體放款金額要根據網簽價格來定”。

房貸利率加點未來有逐漸減少的可能

8月下旬，住房城鄉建設部、人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

政策下發后，各地積極響應，據記者不完全統計，截至目前，已有北京、上海、廣州、深圳、佛山、廈門、中山、成都、東莞、武漢、蘇州、長沙、重慶、珠海、杭州等多地發布相關通知。

正如易居研究院研究總監嚴躍進所言，“認房不認貸”政策的含義在于，過去若是執行了“認房又認貸”政策，部分有過貸款記錄的購房者，其換房方面可能會被認定為二套房，進而導致認購首付比例和利率明顯偏高，導致購房成本加大。而按照現在的政策，只要名下無房，那就可以按首套房進行認定。這就使得一些有過貸款記錄的購房者，也可以享受到首套房的標準，即使得購房的成本快速降低。

招聯首席研究員董希淼指出，由于首套房貸首付比例、利率顯著低于二套房貸，疊加退稅優惠，這將有助于降低居民住房消費負擔，更好地滿足居民剛性和改善性住房消費需求，進一步提振居民住房消費意愿。下一步，還應繼續加快調整房地產信貸政策，對限購、限貸、限售措施進行優化，如取消過于嚴苛的限購措施、降低二套房貸利率下限、調整利率偏高的存量房貸利率等，從需求側發力激發居民住房消費需求，更好地推動房地產市場平穩健康發展。

在張大偉看來，這次政策對于有改善型住房需求的購房者來說是超級重磅的實質性利好。而且這只是開始，在“認房不認貸”之后，不排除所有房貸利率加點會逐漸減少，而且部分區域的限購政策也有可能微調。

浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任盤和林指出，當前通過“認房不認貸”支持首套房、改善性住房需求，是對樓市的階段性、漸進性放松，如果沒有出現足夠的市場回應，那么未來不排除繼續降低房貸利率，不僅僅是加點，LPR還能繼續下調。當然，需要看到政策總基調還是較為理性，依然會本著因城施策的策略來制定此類政策。

關鍵詞：