8月29日，港股地產(chǎn)板塊大漲。截至收盤，富力地產(chǎn)、綠地香港漲超18%，融創(chuàng)中國(guó)漲超12%，龍光集團(tuán)漲超9%。從交易商席位看，多家外資經(jīng)紀(jì)商出現(xiàn)在港股內(nèi)房股凈買入席位，或預(yù)示著“華爾街之狼”們正在逢低吸納。港交所數(shù)據(jù)顯示，摩根大通在地產(chǎn)政策調(diào)整前夕“火速抄底”碧桂園1.7億股。

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除了在二級(jí)市場(chǎng)買入股票和債券外，外資傾向于在核心的一二線城市熱門地段抄底房產(chǎn)資產(chǎn)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年以來(lái)有嘉里建設(shè)、香港置地、凱德集團(tuán)等機(jī)構(gòu)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目收購(gòu)。

外資或在逢低吸納內(nèi)房股

8月29日，從交易商席位看，多家外資經(jīng)紀(jì)商出現(xiàn)在港股內(nèi)房股凈買入席位。

以融創(chuàng)中國(guó)為例，截至收盤，凈買入最大的5家經(jīng)紀(jì)商為盈透證券、瑞銀、高盛、摩根士丹利、中銀國(guó)際，而凈賣出席位最大的5家經(jīng)紀(jì)商為中信里昂、耀才、中金、富途證券、申萬(wàn)宏源。

“港股市場(chǎng)主要是一個(gè)離岸市場(chǎng)。在港股市場(chǎng)使用外資席位買入的資金，一般是境外資金。”香港某大型內(nèi)資券商經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)人士表示，“不過港股沒有穿透機(jī)制，從實(shí)時(shí)席位上看不出來(lái)誰(shuí)在買。”

摩根大通“掐點(diǎn)”抄底碧桂園

上市房企融資迎利好。8月27日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)連發(fā)多項(xiàng)政策舉措，涉及IPO和再融資節(jié)奏、股份減持、融資融券等方面。其中，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特別提出“房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”。

摩根大通搶在房地產(chǎn)利好政策調(diào)整前夕，幾乎“掐點(diǎn)”抄底了碧桂園。港交所數(shù)據(jù)顯示，摩根大通于8月14日增持1.71億股碧桂園好倉(cāng)，涉資約1.44億港元。增持后，摩根大通對(duì)碧桂園的最新持好倉(cāng)數(shù)目為13.94億股，持好倉(cāng)比例由4.42%上升至5.04%。

這一舉措被認(rèn)為是摩根大通在低價(jià)買入內(nèi)房股核心資產(chǎn)。摩根大通買入的均價(jià)為0.84港元/股，8月29日收盤，碧桂園股價(jià)為0.91港元/股，這筆交易已產(chǎn)生浮盈。僅從公開披露的賬面看，其股價(jià)嚴(yán)重跌破凈資產(chǎn)價(jià)格了。目前，碧桂園的凈資產(chǎn)已跌至“白菜價(jià)”，市凈率僅為0.11倍。

“也就是說(shuō)，100元的資產(chǎn)，11元就能買到。”一名業(yè)內(nèi)人士表示。不過也有市場(chǎng)人士從謹(jǐn)慎角度分析稱，雖然專業(yè)機(jī)構(gòu)買了，但可能有對(duì)沖手段。現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)抄底，從其他房地產(chǎn)股破凈后一直無(wú)法回來(lái)看，一般投資者需要注意其中風(fēng)險(xiǎn)。

不過，摩根大通在內(nèi)房股上的操作多為短線交易。以碧桂園服務(wù)為例，摩根大通在8月2日至8月15日間頻繁交易，最新持好倉(cāng)數(shù)量為1.52億股，占已發(fā)行總股本的4.5%。而8月1日摩根大通對(duì)碧桂園服務(wù)的好倉(cāng)持股數(shù)量則為2.21億股。

“美聯(lián)儲(chǔ)加息背景下，融資成本走高，因而歐美機(jī)構(gòu)在股市追求更高的收益率，對(duì)低價(jià)資產(chǎn)可能更感興趣。隨著我國(guó)樓市出現(xiàn)復(fù)蘇，一些股票存在超跌現(xiàn)象，可能引發(fā)外資的抄底。”深圳某私募基金經(jīng)理表示。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年，包括貝萊德、高盛、馬拉松資本、橡樹資本等多家外資紛紛瞄上內(nèi)地房企的股票債券，出險(xiǎn)房企是他們主攻的目標(biāo)。

申港證券分析師曹旭特、翟蘇寧此前研報(bào)表示，房企端債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已靠近政策的紅線，政策干預(yù)的預(yù)期在加強(qiáng)。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)部分高能級(jí)城市的改善性住房需求會(huì)率先轉(zhuǎn)暖，并逐漸向市場(chǎng)傳遞信心，帶動(dòng)市場(chǎng)修復(fù)。

外資紛紛押注地產(chǎn)潛力項(xiàng)目

除了在二級(jí)市場(chǎng)買入股票和債券外，外資傾向于在核心的一二線城市熱門地段出手房產(chǎn)資產(chǎn)。

2022年，克而瑞地產(chǎn)發(fā)布的一則報(bào)告顯示，當(dāng)年有嘉里建設(shè)、香港置地、易商紅木、凱德集團(tuán)等多家機(jī)構(gòu)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目收購(gòu)，僅以當(dāng)時(shí)披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，總金額超過283億元人民幣。

今年上半年，外資又瞄準(zhǔn)了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)。

5月23日，鐵獅門宣布與星獅地產(chǎn)集團(tuán)成員輝盛國(guó)際成立合資公司，收購(gòu)深圳市深潤(rùn)大廈的部分長(zhǎng)租公寓，總投資約為7.17億元人民幣。

資料顯示，鐵獅門是世界有名的房地產(chǎn)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商和基金管理公司，在美國(guó)、巴西、印度、德國(guó)等國(guó)家從事寫字樓、大型城市綜合體項(xiàng)目和高檔住宅的開發(fā)。而輝盛國(guó)際是服務(wù)式公寓和高端租賃公寓投資者與運(yùn)營(yíng)商，此次投資改造可謂優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，前幾年長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)出現(xiàn)危機(jī)，而今重獲外資青睞，一方面與政策端對(duì)國(guó)內(nèi)租賃行業(yè)支持力度加大有關(guān)；另一方面，從投資角度來(lái)看，長(zhǎng)租公寓收益穩(wěn)定、抗周期性強(qiáng)。

審讀：朱建華 監(jiān)制：浦泓毅 簽發(fā)：潘林青

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