張守營這幾年，房地產市場似乎一直都處于一種跌宕起伏的狀態，但無論如何變幻，路還是要一步一步走。2022年早已結束，2023年也已過半，只有在很好總結過去一年的經驗教訓后，我們接下來的路才會越走越寬。回首2022年，房地產市場發展的政策背景以穩為主，注重風險防范，寬松的政策基調貫穿全年。在這樣的背景下，房地產市場供需兩端面臨沖擊和壓力，房地產企業投資與開發持續下行，房地產開發企業的投資意愿低迷。首先，政策的穩定性和風險防范是2022年房地產市場發展的核心目標。隨著中國經濟進入新發展階段，政府對房地產市場的調控更加注重風險防范，避免房地產泡沫的形成，防范金融風險的發生。因此，政策的基調更加穩健，不會出現過度放松的情況，以保持市場的平穩運行。其次，供需兩端面臨沖擊和壓力。一方面，供應端受限制，土地供應收緊，開發企業面臨項目庫存的消化困境，投資意愿低迷。另一方面，需求端受到政策調控和購房者觀望心態的影響，購房需求減弱。因此，供需兩端的壓力進一步加大，對于房地產市場的發展造成一定的阻力。再次，房地產企業投資與開發持續下行。在政策調控和市場需求下滑的雙重壓力下，房地產企業投資與開發的意愿低迷。一方面，房地產企業面臨融資難題，銀行信貸政策收緊，債務壓力加大，這使得企業對于新項目的投資積極性下降。另一方面，房地產市場競爭加劇，影響了房地產企業的盈利空間，進一步抑制了企業的投資動力。最后，房地產開發企業的投資意愿低迷。盡管政府出臺了一系列鼓勵政策，如支持租賃市場發展、加大共有產權住房的供應等，但這些政策的效果仍然有限。房地產開發企業面臨市場不確定性和風險，對于投資的信心不足。此外，房地產開發企業也面臨著土地成本上升、勞動力成本增加等因素的挑戰，這也使得投資意愿低迷。2022年房地產市場的發展顯示，保交樓取得實質性進展后，消費者對購買新房的觀望情緒將得到緩解，這將推動2023年新房成交量略高于新房的需求中樞。保交樓的實質性進展將使消費者對于房地產市場的未來發展更加樂觀，消除了延遲購買的不確定性。這將釋放2022年積壓的部分需求，為2023年的成交量增長提供動力。然而，考慮到目前房地產市場的政策調控和金融緊縮，成交量增長可能會相對有限，不會出現大幅度反彈。預計2023年全國房地產市場的成交量基本穩定，但區域結構進一步分化，頭部市場占據更高份額。在區域層面上，不同城市之間的發展差異將進一步加大。一線城市和部分強二線城市將繼續成為房地產市場的熱點，吸引更多購房者和投資者的關注。這些城市具有較高的人口密度和經濟活力，市場需求相對較強，因此將占據更高的市場份額。與之相對應的是，三四線城市和部分弱二線城市的市場需求相對較弱，成交量增長的空間相對有限。此外，城市內部的分化也將繼續。核心區域相對非核心區域擁有更堅實的人口和產業支撐，具有更高的市場份額和價格走勢表現。這是因為核心區域集中了大量的優質資源，例如商業中心、教育資源、交通樞紐等，吸引了更多人口和資金的聚集。相比之下，非核心區域的市場份額和價格走勢相對較弱，需要更多政策支持和發展機會。在未來的發展中，政府應繼續加強對區域發展的引導和支持，促進房地產市場平穩和健康發展。