自4月開始，北京二手房網簽量已連續4個月下滑，6、7月重回“榮枯線”之下。

住建部、發改委兩大部委喊話后，關于樓市調控優化的預期越發明確。作為前瞻數據的二手房月度網簽量，在這樣一個環境下更顯重要。

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記者從機構方面拿到的數據了解到，截至30日，北京7月二手房網簽量9192套，“月內不過萬”成為機構對本月網簽量的一致判斷，這樣一組數據也再次回到“榮枯線”之下。

盡管探底不斷，但知情人士透露，在剛剛過去的這一周里，頭部中介的門店帶看量、下定量都有所抬頭，特別是29、30日兩天，在大雨預期下，帶看依然可觀，由此可見需求對于調控優化的預期是非常期待的。

網簽9192套，連續倆月跌破榮枯線

在6月北京二手房網簽量較年內高點“腰斬”后，7月這一下行趨勢并未得到扭轉，反而有進一步探底的傾向。根據北京住建委官網數據統計，截至7月30日，北京二手房7月住宅網簽9192套，是2023年2月來的最低谷，二手房網簽數據已經不足2023年3月的一半。

9192套的網簽數據，環比上月同期下降20.8%，和3月同期相比下降55%，全月預計不足1萬套。

1.2萬套是北京二手房月度網簽的“榮枯線”，記者梳理發現，截至目前，低于1.2萬套在年內共出現3次。今年1月，北京二手房成交量僅為8308套，較2022年同期的11875套低了30%，與2021年同期的17513套相比，更是跌幅超過50%，且8308套的網簽數據，也是罕見的歷史低點。

今年2月，北京二手房網簽量有所回升，達到15316套。3月北京二手房成交量為22192套，而4、5、6月分別為13928套、12982套、11607套，環比降幅分別為37.2%、6.8%、10.6%。可以看到，自4月開始，北京二手房網簽量已連續4個月下滑，6、7月重回“榮枯線”之下。

改善房源成交下降

從各區域市場表現看，和2、3月相比，北京幾乎所有的區域二手房成交量都出現了明顯下滑，一些區域下滑甚至超過50%。從麥田業務覆蓋的區域來看，和3月相比，萬柳、北苑、亞運村小營等區域成交下降比較明顯。

今年7月，諸如回龍觀、天通苑等剛需比較集中的板塊成交量依舊排名前列，而像萬柳、望京等改善區域的成交排名則出現明顯下滑。一是優質板塊的業主價格預期相對更堅挺，買賣雙方價格預期差距大；二是在下行市場中，成交變慢后，很多需要“先賣后買”的客戶因手中房子成交周期拉長而導致換房需求延緩，使得市場改善需求受到抑制。

體現在成交上，就是當前北京市場總價1000萬以上的改善房源成交占比和前幾個月相比有所下降，而600萬以下的剛需房源成交占比在上升。

中原地產首席分析師張大偉表示，從市場趨勢看，北京樓市已經明顯進入倒春寒。從單周數據看，市場數據3月沖高后快速萎縮，特別是6-7月來，連續幾周市場成交量繼續明顯放緩，實際市場成交量已經持續單月低于萬套，開始出現房價明顯的下行現象。

在張大偉看來，2023年小陽春很大程度是學區房和前期積壓的需求釋放，在沒有利好政策的影響下，二季度市場下調的原因除了學區房需求減少外，當下部分房源價格上漲也影響了市場繼續沖高。買賣雙方開始博弈。

需求端政策優化預期增強

記者了解到，近期政策的利好消息，也小幅帶動北京二手房市場成交量上揚。

據知情人士透露，在剛剛過去的這一周里，頭部中介的門店帶看量、下定量都有所抬頭，特別是29、30日兩天，在大雨預期下，帶看依然可觀。周末兩天即使有暴雨影響，實際成交二手房1100套左右，而之前幾周的周末基本成交只有900套左右，由此可見需求對于調控優化的預期是非常期待的。

但不是所有的從業者都感受到了政策微風。

“這個月確實比較慘，包括住建部喊話之后。”徐威是頭部中介北京公司的二把手，用他的話說，一線經紀人普遍反饋北京市表態回應住建部后兩天僅僅是“老客戶的微信多了起來”，市場并沒有太多的轉變。“這個月網簽的還是一兩個月前的，如果是本月實時成交，要比9000還少。”

據徐威介紹，從他自己所在公司對準客戶調研的情況看，目前“被憋住”的需求八成來自置換的改善型需求。且以城區內小換大周轉為主。“這部分需求就需要住建部部長提到的‘認房不認貸’政策的釋放，以及對自己未來收入的預判。”在徐威看來，上述兩點缺一不可。“如果客戶都要失業了，出臺什么政策也激發不出來。”

對此，張大偉也直言，市場都在期待“認房不認貸”能出現政策微調，對于北京來說，市場如果沒有二套房等政策的寬松，北京市場成交量和房價在2023年8月后都有明顯加速下調的風險。

與二手房保持同頻節奏，北京新房市場7月的數據表現也不容樂觀。據諸葛數據研究中心監測，7月截止到7月30日，包括北京在內的重點15城新房成交70740套，較6月同期下降30%。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，進入7月后，市場呈現淡季表現，房企推盤積極性不足，帶動成交量連續三周回落，7月整體成交不及上月，繼續延續下滑態勢。而若是8月北京等一些重點城市松綁政策落地，有望帶動8月成交情況好轉。

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