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上海百億搶地大戰(zhàn)開鑼,保利落子內環(huán),招商蛇口報名11幅地塊

時間 : 2023-07-11 23:05:19來源 : 同花順財經(jīng)

7月11日,上海2023年第二批次土拍開幕。盡管上海二批次放出的地塊利潤率相較一批次下降了一些,熱度依然高企。

本次土拍延續(xù)三天,共放出15幅地塊,其中四幅地塊由單一競買人報價摘得。土拍首日共成交八幅地塊,包含四幅托底地塊,共收金193.8億元。


(資料圖片)

楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-06地塊、01D2-03地塊為首日最熱地塊,這也是本場土拍唯一的內環(huán)地塊。該地塊共吸引13家房企或聯(lián)合體報名,最終由保利置業(yè)幸運搖中。

熱度緊隨其后的是松江區(qū)永豐街道SJC10011單元H02-16、H02-18號地塊,共吸引7家房企或聯(lián)合體報名,最終招商蛇口(001979)幸運搖中。

上海土拍對房企的資金要求更高。在上海,房企如若參拍一幅地塊,相當于土地起拍價110%的資金要被監(jiān)管,在有些城市,只有20%的資金需要被監(jiān)管。

這也意味著,在上海土拍中,報名了七八塊、超十塊土地的開發(fā)商,要有超百億元的資金趴帳。土拍現(xiàn)場,招商蛇口投拓人士對表示,公司為本次土拍鎖了兩三百億元的資金。

在上海拿地,更加看運氣了

去化相對安全,足夠合理的利潤空間,是上海吸引諸多房企的原因。有投拓人士認為:“上海今年二批次土拍利潤率大約在6個點左右,不同的地塊有差異”。該名人士表示,在上海拿地的利潤率依然比杭州高出不少,“杭州主要是跑流量”。

伴隨著不少新玩家發(fā)力,今年上海土拍比去年更激烈了。在不少現(xiàn)場投拓人士看來,如今的上海不是有資金、有資源就能拿地的,更加拼運氣,尤其是二批次土拍更改了競拍規(guī)則。

在原規(guī)則中,參拍房企在競至地塊的中止價之后,需要一次性書面報價。隨后土拍工作人員在其中加入一個隨機值。最接近該組數(shù)字中間值的報價將競得該幅地塊。而在新規(guī)則中,房企在競至中止價之后就直接進入搖號環(huán)節(jié)。

具體而言,上海中原地產市場分析師盧文曦闡述道,在新規(guī)則之下,搖號分成2部分,先搖“組別”后搖“號碼”,拿地與否就看運氣。

招商蛇口報名11幅地塊

在本次土拍中,多數(shù)房企僅報名了少數(shù)優(yōu)質地塊或符合自身需求的地塊,少數(shù)房企采取“廣撒網(wǎng)”的策略。

自參拍房企人士處獲得的報名表顯示,就11幅具有多名競買人的土地而言,招商蛇口報名了全部11幅地塊,足見投拓決心和投拓目標不小。此外,建發(fā)、華發(fā)、象嶼以及保利發(fā)展(600048)也很積極,單獨或聯(lián)合報名了9幅、8幅、8幅以及7幅地塊。

保利置業(yè)僅報名了兩幅熱門地塊。其首日拿下的楊浦地塊,成交總價為22.73億元,成交樓板價74287元/平方米,地塊房地聯(lián)動價117000元/平方米。

盧文曦分析稱,該地塊所在板塊發(fā)展成熟,交通便利,配套齊全,居住特性較明顯,是千萬預算改善客群重點關注的地方。此外,兩幅小地塊總面積僅1萬多平方米,2幅子地塊住宅套數(shù)下限總計293套,一次開盤就能清盤。在該地塊附近,保利和越秀、建工已有合作項目。

招商蛇口首日拿下的松江地塊,成交總價為18.479億元,成交樓板價25574元/平方米,地塊房地聯(lián)動價49000元/平方米。

盧文曦表示,地塊所在板塊是松江發(fā)展比較早的地方,距離松江老城核心區(qū)域大約3公里左右,小區(qū)眾多,商業(yè)、醫(yī)院、教育、娛樂等配套較成熟。地塊計容面積超過7萬平方米,體量中等。房地聯(lián)動價之間有50%以上的差距,確保房企有合理利潤。不足支出在于,沒有軌道站點,而且離市區(qū)比較遠。

7月11日推出的其他兩幅具有多名競買人的地塊,在部分房企投拓眼中,不盡如人意。

“松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)地塊,雙規(guī)交,配套稍差,所需資金量大,要70多個億。這塊地還能達到我們集團的投拓標準。而松江區(qū)新橋鎮(zhèn)地塊,我們就‘沒法干’了。該地塊位置很偏,周邊沒什么新售的項目。此外,地塊兩處基本都鄰著河,一邊毗鄰老小區(qū),一邊連著橋。”土拍現(xiàn)場一名投拓人士對表示。

招商蛇口敢于報名全部地塊,一方面或源于其在上海從高端到剛需的全系產品均已鋪開,無論拿下市中心地塊,還是拿下稍邊緣一些的地塊,均有操盤能力;另一方面,其內部的投拓標準或更松一些。

上海是招商蛇口投資版圖的重中之重。而在今年上海首批土拍,招商蛇口僅拿下兩宗地塊。當土拍規(guī)則改變,招商蛇口或與更多房企分蛋糕。

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