6月26日，蘇州第三輪土拍搖號結果出爐，龍頭萬科以6.86億元競得姑蘇胥江地塊，溢價率15%。

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據了解，蘇州第三輪土拍共成交12宗涉宅用地，2宗觸頂搖號，2宗溢價成交，8宗底價成交，總成交金額118億元，平均溢價率2.45%。

業內人士認為，由于此次地塊條件不如前兩輪核心且優質，土拍的熱度也大幅降低，回到2022年前3輪的水平，平均樓面價跌破2萬元/平方米，國央企和城投再度成為拿地主力，民企的投資意愿有所回落。

8宗地底價成交

6月25日，蘇州開啟第三輪集中土拍，共出讓12宗涉宅用地，涉及姑蘇2宗，工業園2宗，相城6宗，吳中、吳江各1宗。最終，2宗觸頂搖號、2宗溢價成交、8宗底價成交，攬金118.13億元，平均溢價率2.45%。

其中，姑蘇胥江地塊經過38輪競價觸達中止價6.86億元進入搖號環節，成交樓面價23000元/平方米，溢價率15%。

園區斜塘地塊經過30輪競價觸達中止價14.08億元進入搖號環節，成交樓面價28175元/平方米，溢價率15%。

6月26日，2宗觸頂搖號地塊結果出爐，萬科搖中姑蘇胥江地塊，園區斜塘地塊則由大家競得。

兩宗溢價成交地塊分別被保利和興（301013）華+相城高新聯合體競得，成交價分別為14.82億元和4.164億元，溢價率分別為0.34%和0.97%。

值得注意的是，此次12宗地有8宗底價成交，拿地房企分別為吳中經開國資、中建三局、廈門建發+黃橋國資聯合體、興華+相城高新聯合體、中建國際+蘇州軌交聯合體、漕湖置地+中惠聯合體、聯勝置業+江南國際置業聯合體。

上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱表示，從第三輪土拍掛出的12宗地塊來看，地塊條件不如前兩輪核心且優質，土拍的熱度也大幅降低，整體溢價率降至2.45%，比今年的首輪、次輪分別回落5個百分點和6.65個百分點，整體熱度回到2022年前3輪的水平，平均樓面價跌破2萬元/平方米，國央企和城投再度成為拿地主力，民企的投資意愿有所回落。

合作拿地占比高

從拿地房企來看，仍舊以中建、保利、建發等穩健的央國企為主，還有蘇州軌交、相城高新、吳中經開國資、漕湖置地等地方國企。

第三輪土拍延續了第二輪的央國企和地方國企聯合拿地的模式，12宗地塊中有7宗為合作拿地。如中建國際和蘇州軌交聯合拿下吳中城南地塊，建發+黃橋國資聯合斬獲相城黃橋兩塊地等。

丁祖昱指出，按企業性質來看，城投公司再度成為拿地主力，12宗地塊中城投參與拿地的地塊達到8宗。民企在本輪投資中積極性不高，均以與城投合作的方式底價拿地。

據克而瑞研究中心統計，截止本輪，蘇州在年內共進行了3次集中供地，成交總金額356億元，拿地金額TOP5房企分別為華潤、建發、中建三局、中建國際+蘇州軌交以及華發股份（600325）。

對于蘇州本次土拍熱度大幅降低的原因，丁祖昱認為，一方面是當前市場銷售預期仍未修復，另一方面，失去核心地塊加持后，除兩宗熱點地塊以外均為低溢價或底價成交，房企參拍的積極性有限。

中指研究院蘇州分院高級分析師金珂指出，今年以來，蘇州已經從多個方面出臺政策降低購房門檻，如契稅補貼、放松限購、提高公積金貸款額度、商轉公等，政策環境相對寬松，但購房者預期和置業信心依舊不高，新房成交整體表現較為平淡，房企也面臨產品同質化問題，競爭壓力較大。

在丁祖昱看來，土地市場的分化持續在城市之間、區域之間甚至板塊之間發生，未來僅有最優質地塊能夠吸引房企積極參拍，而相對普通一些的地塊遇冷的概率則持續增大。企業層面，央國企、城投依然是地市遇冷時的主要支柱，與前兩輪相比民企拿地積極性下滑，主要仍是由于本次地塊自身條件不足以吸引大批房企入場參拍。

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