6月1日，北京成交4宗住宅用地，攬金95.2億元，平均溢價率10.1%。其中，2宗順義新城街區及1宗亦莊新城地塊“觸頂”成交，而石景山衙門口地塊則以底價成交。

值得關注的是，本次土拍共吸引48個主體單位參與競拍，其中順義新城第19街區19-69地塊最為熱門，共吸引45家企業，再創房企參拍數量的新高。6月份北京將迎來土地密集出讓，會陸續成交20宗宅地，而6月1日無疑是一個“開門紅”。

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6月1日，北京4宗宅地95.2億元成交，平均溢價率10.1%。資料圖片

順義2宗宅地未競拍已“觸頂”

北京6月份首場土拍未拍先“火”，最為火熱的順義新城第19街區19-69及順義新城第20街區6001地塊分別吸引45家、35家房企及聯合體報名參與，2宗地塊在線上報價環節就觸及競價上限，隨后線下競拍又觸及面積上限，轉入搖號環節，最終分別由福建雄旺、中能建搖中。

其中，福建雄旺首次出現在北京土拍市場。據天眼查信息顯示，競得方福建雄旺房地產開發有限公司成立于2022年，其母公司為福建雄旺投資有限公司，其經營范圍除了門窗制造加工、金屬門窗工程施工、五金產品制造等外，還包括房地產開發經營、建筑裝飾、水暖管道零件及其他建筑用金屬制品制造等。

具體來看，本次出讓的順義新城地塊均屬于六環內后沙峪板塊，容積率1.8，建筑規模均在6萬平方米左右，成交地價均在17億元左右，2宗地塊體量較小、地價在20億以內、房地價差在3萬元/平方米。

另外，順義新城街區鄰近首都機場，周邊多為低密小區，居住環境較為舒適，項目去化可靠。

對此，北京鏈家研究院分析師岳微認為，低密度、低總價、高利潤是吸引房企參與競拍的主要原因，疊加15號線后沙峪站便利的軌道交通及較為成熟的居住配套，兩宗地塊不僅吸引了中海、首開、龍湖、懋源等在順義已有建樹的房企，也吸引了東方雨虹（002271）、陽明尚興、同泰日方等建筑類民營企業參拍，此外，南通海門區國資控股的江蘇師山、河北民企明芳地產也再度參與。

對于此次土拍中最熱門地塊順義新城第19街區19-69地塊，據中指研究院高級分析師張曉飛分析，從地塊自身素質來看，規模相對較小，總價15億元左右相對報名門檻不高，并且地塊設置最高限價約在16.6億元，可以滿足眾多中小房企參與報名。另外，在此之前競拍單位主體結構進行過調整，由“同一企業不得參與競拍同一宗地”，調整為“同一集團成員企業不得參與競拍同一宗地”，使得國央企與民營企業同臺競技更加公平，所以本宗地塊民營企業參與主體將近20家，成為近3年來民營企業參與最積極的地塊。

亦莊新城高總價地塊吸引10家房企

北京亦莊新城0032地塊是本次出讓地塊中起始總價最高的地塊，由于門檻在本批次相對較高，報名的10家房企主要為央國企，均為在京有開發經驗的實力房企，且獨立參拍，包括中海、首開、建發、城建、建工、綠城、 保利、招商蛇口（001979）、華潤 、萬科。值得關注的是，久未在京拿地的萬科也現身該地塊，也是今年第二次參與北京土地市場競拍。

縱觀競拍過程，亦莊新城地塊因價格“觸頂”而轉入搖號環節，最終招商蛇口幸運搖中，成交價約為33.01億元。

岳微認為，北京亦莊新城0032地塊位于五至六環之間的臺湖板塊，距離17號線嘉會湖站約1.1公里，目前嘉會湖-十里河段已開通，預計2023年年底全線貫通，帶動亦莊、CBD、望京、未來科學城聯動發展。隨著臺湖板塊劃歸亦莊管理，居住配套及居住氛圍不斷提升。

此外，岳微表示，石景山衙門口棚改項目1615-713地塊，因為受F1住宅混合公建用地性質影響，住宅占比不足一半，自持公建達2萬平方米，這對企業資金壓力較大，導致最終中海地產以底價獲得。

中海地產與石景山有著很深的淵源，其從2008年起深耕石景山，在此開發了中海金石公館、中海金璽公館、中海長安譽、中海學仕里、中海時代廣場等多個項目。

雖然6月1日是一個開門紅，但在中原機構首席分析師張大偉看來，目前市場并不熱，但是45家房企參拍一塊地刷新北京歷史。原因是北京掛牌出讓的土地限價，給了企業巨大的利潤空間，特別是搖號，催生出一些“馬甲”房企。

北京資深地產評論人澤龍則認為，北京6月的土拍將是全國土拍的一面鏡子，避險資金扎堆沖進一線和強二線城市，積極“參搖”熱點地塊。全國土拍熱地更熱，冷地越冷。

6月份北京將陸續成交20宗宅地

對于目前北京土地市場部分地塊持續火熱的原因，岳微認為，首先是“擬出讓宅地清單公示、土地推介會、預申請制度、保證金激活轉正式掛牌”等舉措助力房企提前獲取土地信息、合理決策，消除了“信息不對稱”帶來的影響，直接提振企業拿地信心；還有“交地即交證”等服務改革進一步激發了市場活力，良好的營商環境增強了在京有開發經驗房企持續深耕的信心，也不斷吸引更多外地房企來京布局。

與此同時，岳微還指出，北京規土委針對熱門地塊發布的“同一集團成員企業不得參拍同一地塊”政策補丁，有助于防止實力房企土拍壟斷性，增加市場多元化。而且在現場搖號規則上亦出現新變化，刪除了對參加現場搖號企業后期參與競得人的股權或投資權益的相關要求，提升房企參與積極性，降低競得企業資金壓力。

值得關注的是，今年以來，北京實行“多頻少量”的供地方式，令企業在資金安排上更加從容。根據規自委發布的公告顯示，一批次清單預計出讓的23宗地塊已全部掛出，其中20宗地塊將在6月成交，不乏海淀四季青和亦莊X47等熱門地塊，海淀、朝陽、豐臺、石景山、通州、經開區、順義、大興、房山、平谷十個區域均有供應。岳微認為，充足且均衡的供應有助于提升開發企業布局意愿，分散市場出現集中競爭的踩踏現象。

此外，在岳微看來，房企青睞平原新城“高性價比”地塊，今年以來，已出讓的14宗住宅用地中有7宗觸及競價上限，超半數位于平原新城，引發激烈競爭的多宗地塊均表現出體量小、總價低、條件優越、規劃預期高的特征。

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