“近一年住房租賃行業的變化，主要是房地產行業，由‘商品房舊模式’到‘租住并行新模式’轉變；長租房市場構成從商業化房源為主，過渡到保障性租賃住房（簡稱“保租房”）和商業化房源并駕齊驅的狀態。”近日，在克而瑞租售主辦的第七屆地新引力峰會上，克而瑞租售總經理王偉如是說。

隨著地方國企建設保租房的進程不斷加快，大批量的新建租賃大社區將集中入市，如何形成差異化、實現高出租率也將成為企業及運營商亟待破解的難題。

隨著保租房建設進度不斷加快，下半年將有一批大社區集中入市。資料圖片

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保租房、商業化房源并行格局顯現

相較于個人租賃房源表現穩定，從供給側方面來看，今年租賃市場相比往年，無論規模還是產品類型，均豐富了很多。隨著保租房項目逐步入市，尤其是越來越多的新建大型社區進入住房租賃市場，市場活力加速激活。

克而瑞租售總經理王偉指出，近一年，長租房市場構成從商業化房源為主，過渡到保租房和商業化房源并駕齊驅的狀態。與此同時，企業從被動做租賃轉向主動，民企主動拿地通過多種方式切入住房租賃賽道。

此外，王偉指出，行業發展現狀中，各地保租房籌集壓力仍處高位，以集中新建為主向配建為主轉變，改建、代理經租轉保的重要性提升；機構化長租公寓規模保持持續增長，而個人房源新增供應量持續下滑。

王偉提到，整個長租房行業將出現商業化房源與保租房齊頭并進、共同發展的格局；租金增長進入平穩期，企業通過租金增收的空間收窄，對運營提效的要求提升；各主體相互合作時更注重專業分工，完成各自訴求滿足趨勢發展。

克而瑞集團董事長丁祖昱指出，中國房地產行業發生了天翻地覆的變化。當下，傳統房地產的邏輯受到較大挑戰，就算是租賃市場也做不到遍地開花。從短期來看，租賃最大的發展可以爭奪兩個需求：一是爭奪原來買房的需求，另一個是爭奪散租的客戶。“目前長租行業還有一些壓力、挑戰，但未來發展方向、前景一定是好的。行業中‘二房東’可能會長期存在，希望通過更多正規、專業機構，把‘二房東’慢慢替代，改變傳統租賃行業落后的狀況。”丁祖昱如是說。

看好未來行業發展與萬億市場體量

不容忽視的是，相比前幾年，目前租賃市場明顯熱鬧了很多，也吸引了不少投資者的關注。

華潤置地旗下公寓REITs的平臺總經濟師王戈宏指出，目前很多企業“勇猛”地扎進租賃市場，是看好未來十年的發展與幾萬億的市場體量。特別是大量投資人重新審視這一行業，用資本推動行業發展，可以讓行業里有豐富經驗的機構運營者用精細化、專業化、數字化的管理創造資產的價值。

不過，在這一過程中，不少業內人士呼吁，投資要理性。思睿集團創始人倪文弢從投資者的角度分析指出：“有適合的項目我們愿意投，但也不能隨大流、盲目地投，專業、細節很重要。現在我們不會有太多規模上的追求了，而是保證成功率。行業很有發展空間，但其優劣勢也很明顯，在這個過程中，希望專業機構耐心地去發展。”

“整個租賃住房行業正在發生著深刻變化，我們所面臨的是一個充滿不確定的行業環境，但仍有一些市場趨勢是確定的。”城家總裁、華住集團高級副總裁莊松成指出，疫情管控放開，預示著“大需求”的確定；政策支持，預示著“強供給”的確定；增速明顯，預示著“快發展”的確定；長坡薄雪，預示著“大市場，看長期”的確定。

莊松成指出，在不確定性里尋找確定性，在確定性里把企業可以做的事情做好。在這一過程中，企業要有精益思維，即把握好客戶需求，用相對較低成本、相對較好的質量，通過不斷創新的方式，解決不同賽道上客戶的需求。

同質化背景下企業面臨突圍難題

值得一提的是，隨著保租房建設進度不斷加快，地方國企積極實踐，新增租賃用地上建設的大社區相繼建成，下半年有一批大社區集中入市。在此背景下，有業內人士擔憂，租賃市場由于產品雷同度較高，這對于運營方、投資方而言，或帶來不少壓力。因此，如何形成差異化，實現高出租率，成為各大企業以及運營方要破解的難題。

以上海為例，克而瑞統計顯示，2021-2023年第一季度，上海新建成已入市租賃項目房源約3萬間， 預計2023年內將有30個項目約3萬間的新建保租房入市，占到上海現有機構化租賃房源（16萬間）的36%，對上海部分區域的租賃市場會造成持續沖擊。

與此同時，新入市的大型租賃社區項目，在產品設置上趨同，即按政策要求，原則上單套建筑面積不高于70平方米，大部分產品的面積在30-50平方米之間，這也導致同一區域競爭激烈，某些項目空置率較高。

瑞威資管副總裁宋昊指出，目前長租公寓市場參與方較多，但真正可以把運營提升到符合大家預期，或者提升到一個行業領先水平的難度系數很高，其中面臨的難點之一在于運營方面同質化較嚴重，每間房20平方米左右甚至更小，設施、設備相似性很大。另外，長租公寓在成本控制方面，除裝修成本外，在運營上也面臨如何降本增效、提升公司運營水平的問題。

不過，在這一過程中，對企業而言，同樣也面臨很多機會。倪文弢指出，對商業化長租公寓而言，如何提升產品力，在細分市場上找到客戶、看到需求，其中有很多的打磨空間。只有在產品上打造差異化，才可以獲得不錯的運營收益。

對于解決方案，王偉指出，企業提供優質運營服務，達到長期運營，增加投資回報水平；提升產品力來提高產品坪效；因地制宜拓展來客渠道、政企合作促成人才安居。

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